Aktuelles
rund um das Thema Mieten





Rubrik: Allgemeines

55 Forderungen für neue Wohn- und Mietenpolitik

Alternativer Wohngipfel erarbeitet 55 Forderungen für neue Wohn- und Mietenpolitik.

Da sich bereits im Vorfeld angedeutet hatte, das der offizielle Wohngipfel der Bundesregierung den Mieterschutz kaum voranbringen würde, hatte der Deutsche Mieterbund, der Deutsche Gewerkschaftsbund, die Sozialverbände Paritätischer und VdK, sowie das Bündnis Mieterwahnsinn und die BAG Wohnungslosenhilfe bereits vor dem Wohngipfel zu einem Alternativen Wohngipfel nach Berlin eingeladen.

Rund 300 Menschen kamen in das ausgebuchte Berliner Umweltforum und diskutierten einen ganzen Tag lang in verschiedenen Workshops darüber, wie echter Mieterschutz aussehen könnte und was getan werden muss, um das Problem fehlenden Wohnraums für alle zu lösen.

Am Ende standen 55 teils grundsätzliche Forderungen an die Bundespolitik. Die Palette reicht vom Mietstopp bis zum Ende der Spekulation mit Boden, von besserem Schutz für Kleingewerbe über neue Formen der Mietergenossenschaften, von mieterfreundlicher energetischer Sanierung über den Abbau von Diskriminierungen auf dem Wohnungsmarkt.
Im Mittelpunkt der mietrechtlichen Forderungen steht neben dem Kündigungsschutz eine verschärfte Mietpreisbremse ohne die bisherigen Ausnahmen, sowie die Einführung von Bußgeldern für Vermieter, wenn sie gegen das Gesetz verstoßen.

Weitere zentrale Forderungen sind, dass die Mieten nicht mehr als zwei Prozent pro Jahr erhöht werden dürfen und dass die Modernisierungsumlage abgeschafft oder zumindest auf vier Prozent gesenkt wird.

Hinzugefügt am 13.11.2018 von Dieter Peisker

Rubrik: BGH Urteile

Unwirksam bleibt unwirksam

BGH entscheidet über die Bedeutung einer Absprache zwischen Mieter und Vormieter für den Anspruch des Vermieters auf Schönheitsreparaturen.

Der Bundesgerichtshof hat am 22.08.2018 entschieden, dass Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung auch dann nicht verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn sie sich gegenüber dem Vormieter dazu verpflichtet hatten.  (Az. VIII ZR 277/16)

„Der Bundesgerichtshof hat damit klar gestellt, dass ein Vermieter, der nach dem Mietvertrag keinen Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, diese auch nicht über dem Umweg einer Absprache zwischen Mieter und seinem Vormieter verlangen kann,“ kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, die Entscheidung.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen. Gleichzeitig sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein sollte. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 (Az.VIII ZR 185/14) ist eine solche Vertragsgestaltung unwirksam, wenn der Vermieter dem Mieter bei Mietbeginn nicht einen finanziellen Ausgleich für die vorhandenen Gebrauchsspuren des Vormieters zahlt. Dies war nicht geschehen. Der Vermieter berief sich aber darauf, dass der Mieter seinerzeit mit dem Vormieter vereinbart hatte, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Als Vermieter sei er deshalb so zu stellen, als habe er dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen und könne somit von dem Mieter auch die Kosten für Schönheitsreparaturen verlangen.

Der Bundesgerichtshof ließ dieses Argument nicht gelten. Das Gericht entschied, dass ein Vermieter sich nicht auf Absprachen berufen kann, die ein Mieter mit seinem Vormieter aus Anlass eines Mieterwechsel trifft. Die Vereinbarungen, die Mieter untereinander schlössen, seien in ihrer Wirkung auf die Mieterbeschränkt und hätten keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter enthaltenen Verpflichtungen.

„Es bleibt dabei: Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, beurteilt sich allein nach seinem Mietvertrag. Wir begrüßen, dass der Bundesgerichtshof insoweit Klarheit für alle Mieter geschaffen hat, die für den Erhalt einer Wohnung ihren Vormieter von Schönheitsreparaturen freistellen mussten oder müssen, wie es heute in vielen Städten mit knappen Angebot an Wohnraum an der Tagesordnung ist,“ sagte Lukas Siebenkotten.

Hinzugefügt am 29.8.2018 von Dieter Peisker

Rubrik: Allgemeines

Berlin startet Bundesratsinitiative zum Mietrecht

Das Land Berlin hat den Bundesrat den Entwurf eines Mietrechts-Modernisierungs-Gesetzes vorgelegt. Mit diesem Gesetz werden Forderungen des Deutschen Mieterbundes aufgegriffen, der Mieterschutz verbessert und Mieterhöhungsspielräume eingegrenzt.

Die Berliner Vorschläge gehen weit über das hinaus, was die Bundesregierung an Mietrechts-Änderungen im Koalitionsvertrag vereinbart hat bzw. die Bundesjustizministerin jetzt als Referentenentwurf vorlegt.

Zu hoffen ist, dass die Berliner Initiative mehrheitlich im Bundesrat aufgegriffen wird bzw. die Bundesregierung zu einem Überdenken ihrer eigenen Reformansätze zwingt.

Hinzugefügt am 08.6.2018 von damx

Rubrik: BGH Urteile

Neues vom Bundesgerichtshof

Wenn eine Personengesellschaft durch Kauf eines Hauses Vermieter wird und zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigt, ist zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 104/17) entschied jetzt, dass diese erst im Jahr 2013 eingeführte Regelung auch unabhängig davon gilt, ob die Mietwohnung in eine Eigentums- Wohnung umgewandelt wird, umgewandelt werden soll oder ob sie weiterhin Mietwohnung bleibt.

Der jetzt siebzigjährige Mieter hatte 1981 eine 160 m² große Vierzimmer-Wohnung in Frankfurt angemietet. Im Januar 2014 kaufte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Haus und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötigte als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros.

Der Bundesgerichtshof ließ die Frage offen, ob in diesem Fall tatsächlich Eigenbedarf vorliege. Darauf komme es gar nicht an, weil der Vermieter gar nicht hätte kündigen dürfen, er hätte zunächst den Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist abwarten müssen.

Eigentlich spielen Kündigungsfristen nur eine Rolle, wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Wie es hier für Mieter ein hohes Kündigungsrisiko gibt, bestimmt das Gesetz zu ihrem Schutz, dass der Käufer und neue Vermieter eine Kündigungsfrist einhalten muss. Er darf drei Jahre lang nicht kündigen.

Da das Kündigungsrisiko für Mieter aber ähnlich hoch ist, wenn eine Personengesellschaft kauft, gilt eine Kündigungssperrfrist. Für Kapitalgesellschaften, also z. B. eine GmbH oder Aktiengesellschaft, gilt das zwar nicht, diese Gesellschaften können aber auch keinen Eigenbedarf geltend machen oder wegen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter kündigen.

Hinzugefügt am 13.4.2018 von Dieter Peisker

Rubrik: Allgemeines

97% aller Beratungsfälle ...

... des Deutschen Mieterbundes werden außergerichtlich erledigt.

246.616 Mal standen sich 2016 Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten gegenüber.

Damit sinkt die Zahl der Mietrechtsprozesse auf den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Gleichzeitig bleibt der Rechtsberatungsbedarf der Mieterinnen und Mieter unverändert hoch. Rund eine Million Rechtsberatungen haben die Juristen der mehr als 300 örtlichen Mietervereine durchgeführt. 97 % aller Beratungsfälle wurden außergerichtlich erledigt – auch ein Grund für die immer niedrigeren Prozesszahlen. Beratungsthema Nummer 1beim Deutschen Mieter bzw. den örtlichen DMB-Mietervereinen waren – wie schon in den Vorjahren – die Betriebskosten.

Die häufigsten Beratungsthemen:

  2016 2015
Betriebskosten 33,0% 33,9%
Wohnungsmangel 20,0% 19,8%
Mieterhöhung 11,5% 10,8%
Allg. Vertragsangelegenheiten 9,9% 11,2%
Mietkaution 6,2% 4,7%
Vermieterkündigung 5,5% 3,7%
Schönheitsreparaturen 5,0% 6,1%
Modernisierung 4,1% 3,0%
Mieterkündigung 2,6% 3,3%
Umwandlung /Eigentümerwechsel 0,1% 1,8%

Mehr als die Hälfte aller „Rechtsberatungen“ der örtlichen Mietervereine entfielen 2016 auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten“ und „Wohnungsmangel“. Die Beratungszahlen zum Thema Betriebskosten sind zwar leicht gesunken, Heizkosten und Nebenkosten sind aber nach wie vor das dominierende Rechtsberatungsthema in den Mietervereinen.

Das dritthäufigste Beratungsthema sind mittlerweile die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf 11,5%. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungs-Märkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben und Beratungen im Vorfeld bzw. Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zum Bestellerprinzip, ob die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete anzuraten ist, ob und, wenn ja, welche Auskünfte und Informationen der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung abfragen darf, welche Regeln zu beachten sind, wenn eine WG einen Mietvertrag abschließen will, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Spürbar angestiegen sind Beratungen zur „Vermieterkündigung“. Gleichzeitig sind Beratungen zum Thema „Mieterkündigungen“ zurückgegangen, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten. Auch der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ ist 2016 deutlich angestiegen.

Drastische Mietpreissteigerungen infolge durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sorgen für eine stark wachsende Nachfrage nach Beratungen in diesem Bereich.

Hinzugefügt am 26.2.2018 von Dieter Peisker

Rubrik: Allgemeines

Neues aus der Rechtsprechung

Einbauküche bleibt Eigentum des Mieters

Eine vom Mieter gekaufte und in die Mietwohnung eingebaute Küche geht durch den Einbau nicht automatisch in das Eigentum des Vermieters über. Auch eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter Eigentümer der Küche ist, ist unbeachtlich – auch dann, wenn der Mieter einen monatlichen Mietnachlass in Höhe von 95,00 € für die Einbauküche erhält.

Das Landgericht Bonn (6 S 60/16) hält solche Regelung für unwirksam. Die Mieter könnten aufgrund der Vertragsklausel bei einem evtl. Auszug die Küche nicht mehr mitnehmen und ein angemessener finanzieller Ausgleich durch den Vermieter sei hier nicht sicher gestellt. Die Dauer des Mietnachlasses sei nicht geregelt. Offen bleibe auch, was passiere, wenn der Mieter (fristlos) kündigt. Wie hoch der Ausgleich insgesamt für die Küche sein sollte, blieb völlig offen. Deshalb ist die Klausel unwirksam.

Hinzugefügt am 05.12.2017 von Dieter Peisker

Rubrik: Allgemeines

Mieterbund – Appell an den SPD Parteitag

Wohnungs- und Mietenpolitik muss Schwerpunktthema in dieser Legislaturperiode werden.

„Die Wohnungs- und Mietenpolitik muss Schwerpunkt in den anstehenden Gesprächen zwischen CDU/CSU und SPD und in dieser Legislaturperiode werden“, appellierte der Bundesdirektor des deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten, im Vorfeld des SPD-Bundesparteitages. „Eine Million fehlende Wohnungen in Deutschland, die Mieten steigen ungebremst, die Wohnkostenbelastung hat Rekordniveau erreicht. Das sind  essenzielle Themen für rund 44 Millionen Mieterinnen und Mieter in Deutschland.“

Im Leitantrag und Arbeitsprogramm „Die#SPDerneuern: Unser Weg nach oben“ spielt die Wohnungs- und Mietenpolitik keine Rolle.  Angesichts der seit Jahren bestehenden Wohnungsnöte von Millionen Menschen besteht  hier jedoch dringend Handlungsbedarf.   

„Die Mieterinnen und Mieter warten hier auf Lösungen, und die muss die  SPD jetzt anbieten. Wir brauchen klare Vorstellungen und Vorgaben, wie der Wohnungsbau angekurbelt werden kann, wie  200.000 Mietwohnungen pro Jahr, davon 80.000 Sozialwohnungen, neu  gebaut werden können und wie die Mietpreissteigerungen im Wohnungsbestand zu stoppen sind.“

Fast zwei Dutzend Änderungsanträge aus Landesverbänden und Unterbezirken, insbesondere ein umfassender Antrag aus Berlin „Bezahlbares Wohnen für alle – eine Gemeinschaftsaufgabe“, greifen wohnungs- und mietenpolitische Probleme auf.
„Diese Position sollte sich die Bundespartei zu eigen machen. In einem der wichtigsten innenpolitischen Themenfelder muss die SPD Profil zeigen. Wir brauchen
eine sozialgerechte Wohnungs- und Mietenpolitik in Deutschland.“

Hinzugefügt am 05.12.2017 von Dieter Peisker

Rubrik: BGH Urteile

Verzwickte Mieterkündigung

Im Jahr 2000 mietete der Mieter die Dreizimmerwohnung an. 2010 trennte er sich von seiner Ehefrau, zog aus und überließ ihr alle Schlüssel. In der Folgezeit zahlte er weiter die volle Miete. Dann kündigte er zum 31. August 2014. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam, weil nur der Mieter allein, nicht aber seine Ehefrau mit gekündigt hatte. Ab September zahlte der Mieter die Miete nicht mehr, die Ex-Ehefrau wohnte weiter in der Wohnung und der Vermieter verlangte Mietzahlungen.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 241/16) gab dem Mieter Recht. Er war alleiniger Mieter und konnte wirksam kündigen. Ein Anspruch auf Mietzahlungen nach Ablauf der Kündigungsfrist besteht nicht.

Aber die Ex-Ehefrau wohnt noch in der Wohnung. Das heißt, der Mieter konnte die Wohnung nicht geräumt zurückgeben, dem Vermieter wird die Mietsache vorenthalten. Somit hätte er Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.

Nein, hat er nicht, so der Bundesgerichtshof. Von Vorenthaltung könne keine Rede sein, der Vermieter habe die Wohnung ja gar nicht zurück gewollt. Im Gegenteil, er hat die Kündigung nicht akzeptiert und ging davon aus, dass das Mietverhältnis weiter besteht.

Es bleibt die Frage, ob der Mieter Nutzungsentschädigung ab September zahlen muss, ob er ungerechtfertigt bereichert ist, wenn er oder jemand, dem er die Wohnung überlassen hat, die Wohnung weiter nutzt und er keine Miete zahlt. Entscheidend hierfür ist, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich genutzt hat, bzw. ob der Mieter bereichert ist.

Das, so die Karlsruher  Richter, könne nur der Fall sein, wenn der Mieter durch die Überlassung der Wohnung an seine Ex-Ehefrau Einkünfte erzielt hat oder er hierdurch Aufwendungen, zum Beispiel Unterhaltszahlungen, spart. Um das zu klären, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit zurück an das Landgericht verwiesen.

Hinzugefügt am 09.8.2017 von Dieter Peisker

Rubrik: BGH Urteile

Mietminderung wegen Lärmbelästigungen

Das Landgericht Stuttgart hatte eine Mietminderung wegen Lärmbelästigungen im Haus abgelehnt und dem Vermieter das Recht zugesprochen, den Mieter aufgrund der Zahlungsrückstände zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil jetzt auf (BGH VIII ZR 1/16) und stellte Regeln für Mietminderungen bei Lärmbelästigungen auf: Die Mietminderung trifft kraft Gesetzes ein (automatisch). Es reicht aus, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er nicht vorzutragen. Vom Mieter ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (Mangelsymptome) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet. Hier hatte der Mieter die Lärmbelastung, der er sich in seiner Wohnung ausgesetzt sieht, ausreichend beschrieben und darüber hinaus noch in einem detaillierten Lärmprotokoll (welches gar nicht notwendig ist) konkretisiert. Zur konkreten Ursache des Lärms muss der Mieter nichts vortragen. Ihm ist es als Laien kaum möglich, die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen oder darzulegen, dass der unzumutbare Lärm auf ein unangemessenes Wohnverhalten anderer Bewohner bzw. auf einen mangelhaften Schallschutz zurückzuführen ist. Nennt der Mieter trotzdem eine aus seiner Sicht bestehende Lärmursache – hier das Wohnverhalten einer benachbarten Mieterin – kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, der Mieter wollt Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.

Hinzugefügt am 24.4.2017 von Dieter Peisker

Rubrik: Mieterbund Lüneburg aktuell

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Hinzugefügt am 01.3.2017 von Dieter Peisker


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