(dmb) Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 103/06) dürfen Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) soll es keine Rolle spielen, ob der Erdgeschoss-Mieter den Fahrstuhl nutzt oder theoretisch überhaupt nutzen kann. Auch wenn der Mieter mit dem Aufzug weder Keller noch Dachboden erreichen kann, muss er anteilige Kosten zahlen.

Auseinandersetzungen und Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter um das Thema „Aufzug“ sind nach Informationen des Deutschen Mieterbundes keine Seltenheit. Einige Urteile hat der Mieterbund zusammengestellt:

• Einen vorhandenen Aufzug darf der Mieter nutzen. Der Vermieter ist verpflichtet, den
  Fahrstuhl in Ordnung, d.h. betriebsbereit zu halten (LG Berlin 61 T 55/85).
• Reparaturkosten für den Fahrstuhl sind keine Nebenkosten (AG Rheinbach 3 C 242/87).
• Bei einem so genannten Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind Reparaturkostenanteile
  enthalten. Sie müssen bei der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter herausgerechnet
  werden (LG Essen 1 S 76/90).
• Die Kosten der Notrufanlage für Wartung und Strom sind umlagefähige Betriebskosten
  (LG Gera 1 S 185/00).
• Kosten zur Beseitigung einer Betriebsstörung sind keine Betriebskosten. Der Mieter muss
  nicht zahlen (LG Hamburg 316 S 15/00).
• Der Einbau eines Aufzugs kann eine Modernisierungsmaßnahme sein (LG Berlin 62 S
  181/96).
• Keine Modernisierung ist es, wenn ein altersschwacher Aufzug durch eine neue
  Aufzugsanlage ersetzt wird (LG Berlin 64 S 135/97).

(dmb) Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden.

Mieter müssen auch nicht zahlen, wenn in Mietverträgen steht, dass sich bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung alle Mieter anteilig an den Reinigungskosten beteiligen müssen. Eine derartige Vertragsklausel ist unwirksam, so der Deutsche Mieterbund.

Nur wenn ein Mieter nachweislich eine Abflussverstopfung schuldhaft verursacht hat, kann dieser Mieter zur Übernahme der Reinigungskosten verpflichtet werden. Der Vermieter muss beweisen, dass der in Anspruch genommen Mieter den Schaden verursacht hat, beispielsweise weil er Papierwindeln, Katzenstreu oder ähnliches über die Toilette entsorgt hat.

(dmb) Immer wieder werden nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) im Zuge eines Wohnungswechsels Abstandsforderungen gestellt oder Ablösevereinbarungen getroffen.Abstand ist ein Geldbetrag, der für das bloße Freimachen der Wohnung von einem Vermieter oder Vormieter gefordert wird. Zahlen soll den Betrag der Wohnungssuchende. Derartige Absprachen sind – so der Deutsche Mieterbund – unwirksam. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz gibt es hiervon nur eine Ausnahme: Der Vormieter kann sich von seinem Nachmieter den Umzug bezahlen lassen. Eine derartige Kostenerstattung verstößt nicht gegen das Gesetz. Allerdings darf der Vormieter auch hier nur nachweislich entstandene Umzugskosten fordern. Voraussetzung ist aber in jedem Fall eine übereinstimmende Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter.Rechtlich völlig anders zu beurteilen ist die Frage nach der Zulässigkeit von Ablösevereinbarungen. Das – so der Deutsche Mieterbund – sind Kaufverträge. Hier verkauft der Vormieter Einrichtungsgegenstände an den Nachmieter. Derartige Vereinbarungen sind so lange zulässig, wie Preis und Gegenleistung nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Unzulässig sind Ablösevereinbarungen dann, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegt. Bei den Ablöseverhandlungen geht es nach den Erfahrungen des Mieterbundes vor allem um den Zeitwert der Einrichtungsgegenstände. Der ist anhand des Neupreises, des Erhaltungszustandes und des Alters zu ermitteln. Bei Einbauküchen zum Beispiel ist zusätzlich auch auf den objektiven Wert der der Wohnung angepassten Küche abzustellen.

(dmb) Ein Vermieter oder ein Vormieter darf von einem wohnungssuchenden Mieter weder eine Maklerprovision, eine Auszugsprämie oder eine Abstandszahlung fordern. Zulässig sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) dagegen so genannte Ablösevereinbarungen.

Mit Hilfe derartiger Kaufverträge verpflichtet sich der Wohnungssuchende, bei der Anmietung der Wohnung bestimmte Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen.

Häufig sei eine Ablösevereinbarung in der Praxis aber ein "verkappter" Abstand, warnt der Mieterbund, nämlich dann, wenn wertloses Mobiliar zu Höchstpreisen abgegeben werden soll. Das ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu deren Wert stehen.

Zwar ist nicht jede überzogene Preisforderung des Vermieters unwirksam, wenn aber der geforderte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt, kann der Wohnungssuchende zuviel Gezahltes zurückfordern. Sein Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren.

Ist zum Beispiel die für 5.000 Euro gekaufte Einbauküche nur noch rund 1.000 Euro wert, muss der Wohnungssuchende höchstens diese 1.000 Euro plus 50 Prozent zahlen. Alles, was über 1.500 Euro liegt, kann er zurückfordern.

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(dmb) Auch eine „unrenovierte“ bzw. nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 281/03).

Mieter hatten nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) nach Einzug in die Altbauwohnung unter anderem gerügt, dass neben dem Betrieb einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger anderer Stromverbrauch in der Wohnung gar nicht möglich sei, weil ein Stromkreis fehle, und dass außerdem im Badezimmer keine Steckdose vorhanden sei.
Der Bundesgerichtshof gab den Mietern insoweit Recht. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Wohnung insgesamt und ständig zu modernisieren und jeweils dem neuesten technischen Standard anzupassen, doch könne der Mieter angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts erwarten, dass er die Wohnung so gebrauchen und nutzen kann, wie dies seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehöre die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Eine derartige Ausstattung der Wohnung werde unabhängig vom Baualter des Gebäudes und der Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung müsse zumindest ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine, und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, wie etwa einen Staubsauger, in der Wohnung ermöglichen.
Und: Zu einer zeitgemäßen Wohnungsnutzung gehöre außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfüge, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermögliche.

Ein halbes Jahr lang hatte ein Kölner Mieter Ameisen in seiner Wohnung gezählt, alles aufgelistet und die Miete gekürzt. Insgesamt waren von Juni bis November an 17 verschiedenen Tagen 24 Ameisen in seiner Wohnung. So fand er im Juni an sieben Tagen ein bis zwei Ameisen, im Juli waren die Ameisen an drei Tagen da, im August an zwei Tagen und an einem Tag im September waren es plötzlich schon drei Ameisen und im Oktober an einem Tag sogar vier. Im November kam zwar nur eine Ameise, aber an drei Tagen.

Kein Grund, die Miete zu mindern, meinte das Amtsgericht Köln (213 C 548/97), da dies eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung sei.

Auch das Mieterargument, bei den einzelnen Ameisen handele es sich um Späherameisen, die eine Vorhut für eine Besiedelung bilden, erbarmte das Gericht nicht. Erst wenn die Ameisen die Wohnung wirklich besiedelt hätten, könnte man neu über die Frage "Wohnungsmangel oder nicht" nachdenken.

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(dmb) Weil sich der Mieter beim Sturz im Keller ein „Anpralltrauma im Genitalbereich“ zugezogen hat, muss der Vermieter 2.500 Euro Schmerzensgeld zahlen, entschied das Landgericht Berlin (67 S 319/03).
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) war der Mieter bei defekter Kellerbeleuchtung mit zwei Eimern in den Händen in den Keller gegangen, um Kohlen zu holen. Dabei war er über einen Balken gestolpert, der etwa 60 bis 80 cm in den Gangbereich hineinragte, und auf den vorderen Teil dieses Balkens gefallen.
Das Landgericht Berlin bejahte eine Verantwortlichkeit des Vermieters für den Unfall, weil der seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe.
Als Eigentümer des Hauses ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass in den den Mietern des Hauses zugänglichen Bereichen keine Gefahrenquellen bestehen. Er hat – so der Deutsche Mieterbund – dafür Sorge zu tragen, dass alle von Mietern genutzten Flächen gefahrlos betreten werden können. Dazu gehört es, dass zum Beispiel auch in den Kellergängen keine Stolperstellen geschaffen werden, dass hier eine einwandfreie Beleuchtung besteht.

2.500 Euro Schmerzensgeld hielt das Landgericht Berlin für angemessen, da der Mieter sich einer Notoperation unterziehen musste. Das Genital-Anpralltrauma wurde stationär zehn Tage im Krankenhaus behandelt, anschließend war der Mieter noch vier Wochen in ambulanter Behandlung. Erst danach trat Schmerzfreiheit ein.

(dmb) Ein Vermieter darf durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes keine unnötigen Kosten zum Nachteil seiner Mieter verursachen, entschied jetzt das Amtsgericht Gießen (48 MC 648/08).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ließ Deutschlands größter Vermieter, die Deutsche Annington, über einen Rechtsanwalt ein Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigen und forderte die Erstattung der Anwaltskosten von dem soeben gekündigten Mieter.

Zu Unrecht, wie das Amtsgericht Gießen entschied. Zwar könne ein Vermieter grundsätzlich Anwaltskosten erstattet verlangen. Voraussetzung sei jedoch, dass die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich war. Das ist bei Großvermietern, wie der Deutschen Annington mit über 220.000 Wohnungen, aber nicht der Fall. Bei der Deutschen Annington müsse davon ausgegangen werden, dass sie über genügend fachkundiges Personal verfüge, das in der Lage ist, selbst eine fristlose Kündigung wegen Mietzinsrückständen auszusprechen. Da durch die Einschaltung des Rechtsanwaltes zum Nachteil des Mieters unnötige und dazu noch sehr hohe Kosten verursacht wurde, habe die Deutsche Annington keinen Erstattungsanspruch.

Asbest ist immer noch in den Gemäuern von vielen Wohnungen und Häusern verbreitet. Spätestens wenn Asbestfasern freigesetzt werden, zum Beispiel bei Umbauten, Reparaturen oder Modernisierungen, besteht für die Bewohner eine konkrete Gesundheitsgefahr. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes (DMB), müssen betroffene Mieter von ihrem Vermieter vor den Asbestgefahren gewarnt werden. Werden Asbestfasern freigesetzt, muss schnellstmöglich von Fachleuten saniert werden.

Zum Thema Asbest gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen. Die wichtigsten Urteile hat der Deutsche Mieterbund zusammengestellt:

Gesundheitsgefahr
Eine mit Asbest belastete Wohnung ist mangelhaft, wenn und weil sie nur in der Angst vor Gesundheitsgefahren benutzt werden kann (OLG Hamm 30 U 20/01).

Asbestfasern
Das Einatmen von freigesetzten Asbestfasern im Kellergeschoss eines Wohnhauses stellt eine Gesundheitsverletzung dar, auch wenn es noch nicht zu einem Krankheitsausbruch gekommen ist (OLG Koblenz 1 U 1380/10).

Nachstromspeicherofen
Der Vermieter ist verpflichtet, asbesthaltige Nachstromspeicheröfen auszutauschen, wenn eine Konzentration von 400 Fasern pro Kubikmeter Raumluft nachgewiesen wird (LG Berlin 67 S 131/97).

Trennwände
Können die Trennwände einer Wohnung wegen enthaltenen Asbestfasern nicht mechanisch bearbeitet werden, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter beseitigen muss (LG Berlin 63 S 42/10).

Asbeststaub
Bei einer starken Asbestbelastung mit sichtbarem Asbeststaub ist die Wohnung nicht mehr nutzbar. Bleibt der Vermieter untätig und erhöht sich das asbestbedingte Risiko, hat der Mieter Schmerzensgeldansprüche (LG Dresden 4 S 73/10).

Fußbodenfliesen
Gerissene, asbesthaltige Fußbodenfliesen sind ein Mangel der Mietsache und berechtigen zu einer 10-prozentigen Mietminderung. Die Fußbodenfliesen müssen ausgetauscht und ersetzt werden (LG Berlin 65 S 419/10).

Haftung
Der Vermieter haftet für alle Schäden, die aus einer fehlerhaften Behandlung und Bearbeitung von Vinylasbestplatten entstehen. Er haftet auch für Pflichtverletzungen der von ihm eingeschalteten Handwerker (LG Berlin 65 S 200/12).

(dmb) Insbesondere wenn Mieter von heute auf morgen in einer anderen Stadt einen neuen Arbeitsplatz angeboten bekommen, muss die Wohnung kurzfristig gewechselt werden. Dann ist die dreimonatige Kündigungsfrist, die Mieter einhalten müssen, wenn sie kündigen wollen, zu lang. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auf Jahre ausgeschlossen ist oder Mieter und Vermieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlossen haben.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) können Mieter aber immer versuchen, mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Hierzu sollte ein so genannter Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen werden. In der schriftlichen Vereinbarung, so die Empfehlung des Mieterbundes, muss festgelegt sein, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet. Die Vereinbarung muss von Mieter und Vermieter unterschrieben werden.

Darüber hinaus können im Mietaufhebungsvertrag aber auch noch weitere Punkte geregelt werden. So kann die Aufhebung des Vertrages davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Sinnvoll ist es möglicherweise auch, eine Vereinbarung hinsichtlich verschiedener Einrichtungsgegenstände zu treffen, die in der Wohnung zurückbleiben sollen.

Auch die Frage, ob bzw. wann die Mietkaution zurückzuzahlen ist, kann in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden. Ist zwischen Mieter und Vermieter dagegen alles geklärt, kann der Mietaufhebungsvertrag auch folgende zusätzliche Regelung enthalten: „Mieter und Vermieter sind sich einig, dass keine wechselseitigen Ansprüche bestehen, dass die Mietkaution bei Übergabe der Schlüssel ausgezahlt wird.“

(dmb) Mieter können nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) gegen die Mietpreisforderung des Vermieters mit einer Gegenforderung, zum Beispiel wegen Mängeln, aufrechnen. Das bedeutet, Mieter können einen Schadensersatz-, Rückzahlungs- oder Minderungsanspruch dann mit der nächsten Mietforderung des Vermieters verrechnen.
Allerdings gibt es eine Reihe von Klauseln in Mietverträgen, die dieses Recht einschränken oder gar ausschließen.

Ein generelles Aufrechnungsverbot ohne irgendwelche Einschränkungen ist aber unwirksam. Anderenfalls würde auch das Mieterrecht, mit unbestrittenen oder vom Gericht festgestellten Forderungen aufrechnen zu können, ausgeschlossen werden.
Dagegen kann ein eingeschränktes Aufrechnungsverbot im Mietvertrag wirksam vereinbart sein, warnt der Deutsche Mieterbund. Dieses Verbot würde grundsätzlich für alle Mietforderungen gelten, die nicht unbestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind.
Macht der Mieter aber aufgrund von Wohnungsmängel Ansprüche geltend, kann er gegen die Mietforderungen des Vermieters immer aufrechnen. Egal, was im Mietvertrag steht. Möglich ist allerdings, dass im Mietvertrag vorgegeben wird, dass die Aufrechnungsabsicht dem Vermieter mindestens einen Monat vorher angezeigt werden muss.

(dmb) Mieter müssen keine Kosten für einen Aufzug zahlen, wenn sie ihre Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreicht können. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 128/08) und wies die Klage der Vermieterin zurück, die die Nachzahlung der Betriebskosten für den Aufzug verlangte.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) wohnt die Mieterin im vierten Obergeschoss im hinteren Quergebäude einer größeren Wohneinheit. Einen Aufzug gibt es aber nur im Vorderhaus. Mit ihm können die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden. Die Mieterin weigerte sich deshalb jahrelang, die in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Aufzugkosten zu bezahlen.

Die Forderung der Vermieterin auf Nachzahlung lehnte der Bundesgerichtshof ab. Mieter dürfen nicht an Kosten für Einrichtungen beteiligt werden, die anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind (BGH VIII ZR 135/03). Entsprechendes müsse gelten, wenn ein Aufzug nur einem Teil der Mieter eines Gebäudes zur Verfügung steht.

Anderes gilt nach Information des Deutschen Mieterbundes für Erdgeschossmieter, die den Aufzug faktisch nicht nutzen. Sie müssen trotzdem anteilig Betriebskosten für den Aufzug zahlen  (BGH VIII ZR 103/06). Dafür sprechen Gründe der Praktikabilität und Transparenz der Abrechnung. Außerdem kann auch der Erdgeschossmieter den Aufzug in seinem Haus nutzen, zum Beispiel für einen Besuch beim Nachbarn.

Baden und Duschen oder sogar mitten in der Nacht ist erlaubt. Mit dieser Begründung wies das Kölner Landgericht (LG Köln 1 S 304/96) die fristlose Kündigung einer Kölner Vermieterin zurück. Die ihrer Mieterin mit der Begründung gekündigt, daß die Mieterin in zahlreichen Nächten nach 24 Uhr durch Baden und die damit verbundenen Wassergeräusche Mitbewohner gestört habe. Hierdurch habe sie ständig und hartnäckig mietvertragliche Pflichten verletzt und insbesondere gegen die Hausordnung verstoßen.

Tatsächlich stand in der Hausordnung ausdrücklich, daß zwischen 22 Uhr und 4 Uhr nicht gebadet werden darf.

Eine derartige Klausel ist nach Einschätzung der Kölner Richter aber unwirksam. Denn die Klausel verstößt gegen das AGB-Gesetz. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen und ist mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar.

Das Mieterrecht, das heißt der Mietgebrauch, erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung. Das Landgericht Köln wörtlich: Der Mieter kann ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten; entsprechende Formularklauseln sind unzulässig. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssen.

Waschen, auch nächtliches Duschen bzw. Baden, gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann.

Offen ließ das Landgericht Köln, ob die Nachbarn aufgrund störender nächtlicher Badegeräusche die Miete kürzen könnten.

Offen ließ das Gericht auch, ob nach Treu und Glauben Grenzen für nächtliches Baden und Duschen zu ziehen sind. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 Ss (Owi) 411/90 - (Owi) 181/90 I) hatte entschieden, daß nachts einschließlich der vorbereitenden und der abschließenden Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Badewassers, 30 Minuten angemessen sind. Dauerduschen - drei Stunden lang - hielt das Oberlandesgericht Düsseldorf dagegen für unzulässig.

1.218,18 Euro Schadensersatz forderte ein Hamburger Vermieter. Schon nach einem Jahr Mietzeit sei der Holzrahmen des Badezimmerfensters völlig verrottet gewesen, bei den umliegenden Fliesenfugen sei es zu Verspackungen gekommen usw. Und das alles nur, weil der Mieter nicht richtig geduscht und Spritzwasser nicht weggewischt habe.

Das Amtsgericht Hamburg (40B C 155/05) lehnte die Vermieterforderung ab und entschied nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass die hohe Luftfeuchtigkeit im Badezimmer und die Benetzung mit Spritzwasser zwar auf die Duschvorgänge der Mieter zurückzuführen seien. Das wiederum liege aber bei der regelmäßigen Benutzung einer Dusche gerade in deren bestimmungsgemäßen Gebrauch. Ein Mieter dürfe auch mehrmals täglich duschen. Er sei nicht verpflichtet, nach jedem Duschvorgang die Dusche und ein hinter der Dusche liegendes Fenster gründlich trocken zu wischen.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes ist der Mieter zwar verpflichtet, durch regelmäßige Reinigung und ausreichendes Lüften dafür zu sorgen, dass in der Dusche keine Kalkflecken entstehen und dass es durch die Feuchtigkeit nicht zu Schäden, wie zum Beispiel Schimmelbildung, kommt. Das kann aber nicht bedeuten, dass der Mieter nach jedem Duschen Wände und Fenster abtrocknen muss.

Das Hamburger Amtsgericht stellte weiter fest, dass der Mangel letztlich auf bauliche Gründe zurückzuführen sei. Das Badezimmerfenster befand sich direkt hinter der Dusche und war aus Holz. Diese Kombination aus Lage und Beschaffenheit führte zu den vorliegenden Mängeln. Oder, wie das Hamburger Amtsgericht feststellte: „Denn das Holz wird regelmäßig nass, und nasses Holz beginnt zu faulen. Für diese baulich bedingte Schadensanfälligkeit des Fensters hat die Mieterin nicht einzustehen. Vielmehr fällt sie in die Risikosphäre des Vermieters.“

Balkone gehören mit zur vermieteten Wohnung. Mieter haben das Recht, so der Deutsche Mieterbund (DMB), auf dem Balkon Blumenkästen oder Blumentöpfe aufzustellen. Voraussetzung ist immer, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt werden und sichergestellt ist, dass sie auch bei starkem Wind nicht hinabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können.

Ist das gewährleistet, dürfen Blumentöpfe auch an der Außenseite des Balkons gefestigt werden, entscheid beispielsweise das Landgericht Hamburg (316 S 79/04). Anderer Ansicht ist dagegen das Landgericht Berlin (67 S 370/09). Das Gericht verurteilte einen Mieter dazu, seine Blumenkästen nicht mehr an der Außenseite, sondern an der Balkoninnenseite anzubringen. Anderenfalls sei nach allgemeiner Lebenserfahrung ein Abstürzen der Blumenkästen durch Gegenstoßen, Übergewicht der Pflanzen, starken Wind oder Materialermüdung nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen.

Stellt der Mieter trotz Abmahnung des Vermieters weiterhin diverse Topfpflanzen ungesichert auf den Balkon und stürzt ein Blumentopf herab, kann der Vermieter ggf. nach einer weiteren Abmahnung das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen (LG Berlin 67 S 278/09).

Eventuell herabfallende  Blüten oder Blätter müssen die unter dem Balkon wohnenden Mieter nach Darstellung des Mieterbundes allerdings dulden. Anders wiederum, wenn der Balkonbewuchs so umfangreich ist, dass er zu einer erheblichen Belästigung führt. Knöterich zum Beispiel muss zurückgeschnitten werden, wenn er über die Balkonbrüstung wuchert (LG Berlin 67 S 27/02).

Weitere Informationen rund um Mieterrechte auf dem Balkon erteilt der örtliche Mieterverein.

(dmb) Bearbeitungsgebühren beim Abschluss des Mietvertrages oder bei Auflösung des Mietverhältnisses dürfen in aller Regel von Vermietern oder Hausverwaltungen nicht verlangt werden.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist der Mieter allenfalls dann zur Zahlung einer vereinbarten Vertrags-Ausstellungs-Gebühr verpflichtet, wenn sich die Gebühr in einem angemessenen Rahmen hält. Angemessen wäre ein Betrag zwischen 50 und 75 Euro, abhängig nicht zuletzt auch von der Höhe der monatlich zu zahlenden Miete. Ist zwischen Mieter und Vermieter lediglich vereinbart, dass Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss des Vertrages verbunden sind, zu Lasten des Mieters gehen sollen, ist diese Vertragsklausel mangels Bestimmtheit unwirksam.
Ein Makler darf nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Gebühr für die Ausfertigung des Mietvertrages verlangen. Er bekommt, soweit entsprechend vereinbart, die Maklerprovision, wenn es tatsächlich zum Abschluss des Mietvertrages gekommen ist, aber nicht mehr.

Auch beim Auszug des Mieters kann der Vermieter normalerweise keinerlei Gebühr fordern. Eine „Auszugsgebühr“ ist z.B. ausgeschlossen, wenn der Mieter planmäßig nach Ablauf der Kündigungsfrist auszieht. Etwas anderes kann möglicherweise gelten, wenn Mieter und Vermieter sich darauf verständigen, dass der Mieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden darf.

Weitere Informationen erhalten Mieter bei ihrem örtlichen Mieterverein oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Ein Vermieter darf seinem Mieter nicht einfach kündigen, wenn der ihm den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, entschied das Landgericht Berlin (Az 67 S 502/10).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) kündigte ein Vermieter seinem Mieter, weil der ihm an einem angekündigten Besichtigungstermin nicht die Tür öffnete. Das Landgericht Berlin entschied dagegen, eine Kündigung wegen Zutrittsverweigerung greife nur dann, wenn der Mieter einen Besichtigungstermin verpasse, er deswegen abgemahnt werde und im Anschluss daran einen weiteren Termin versäume. Diese Vorrausetzungen waren in dem konkreten Fall nicht gegeben.

Mieter müssen – so der Deutsche Mieterbund – Besichtigungstermine ohnehin nur in Ausnahmefällen hinnehmen. Nämlich dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung vorweisen kann.  Ein berechtigtes Interesse besteht unter anderem, wenn die Wohnung einem potentiellen Nachmieter oder Käufer gezeigt werden soll oder wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Ansonsten hat der Mieter das Recht in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden.

Der Vermieter ist zudem verpflichtet – so der Deutsche Mieterbund – den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen. Insbesondere bei berufstätigen Mietern muss das mindestens drei bis vier Tage vorher geschehen.

(dmb) Ein Bestattungsinstitut in einem Mietshaus ist kein Wohnungsmangel und rechtfertigt keine Mietminderung, entschied das Amtsgericht Stuttgart (31 C 4679/08).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatten Mieter im zweiten Stock eines gemischt genutzten Gebäudes ihre Miete um 49 Prozent gemindert, nachdem der Vermieter Geschäftsräume im Erdgeschoss an ein Bestattungsinstitut vermietet hatte. Begründet wurde die Mieterhöhung mit der Befürchtung, dass in dem Bestattungsinstitut Tote aufbewahrt werden. Der Umstand, eine Leiche im Keller zu haben, gehe über das normale Maß des Tolerierbaren hinaus. Außerdem drohten Trauerfeiern im Haus mit entsprechenden Lärmbeeinträchtigungen.

Dieser Argumentation folgte das Amtsgericht Stuttgart nicht und verurteilte den Mieter zur Nachzahlung von rund 1.500 Euro. Ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. Der nach dem Mietvertrag vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Gebrauch werde nicht beeinträchtigt. Weder irgendwelche gesundheitliche Gefahren, noch sonstige messbare Beeinträchtigungen seien erkennbar. Allein das subjektiv eingeschränkte Wohlbefinden des Mieters bzw. dessen Überempfindlichkeit rechtfertigten keine Mietminderung.

(dmb) Mieter dürfen in ihrer Wohnung so oft und so viel Besuch empfangen, wie sie wollen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich hier um Herren- oder Damenbesuch handelt, wie lange der Besuch bleibt, ob er regelmäßig oder unregelmäßig kommt, all das geht den Vermieter nach Informationen des Deutschen Mieterbundes nichts an. Klauseln im Mietvertrag, die ein Besuchsverbot aussprechen oder Einschränkungen dieses Besuchsrechts vornehmen, sind regelmäßig unwirksam. Der Vermieter darf den Mieterbesuch auch nicht dadurch verhindern, dass er von seinem „vermeintlichem“ Hausrecht Gebrauch macht und dem Besucher das Betreten des Hauses verbietet.
Gleichgültig, ob im Mietshaus ein Hundehaltungsverbot besteht oder nicht, der Mieter darf auch Besuch empfangen, der einen Hund mitbringt.

Nur ausnahmsweise kann der Vermieter "Hausverbot" für einen Besucher verhängen. Beispielsweise dann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt Ruhestörungen begangen hat oder Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Flur, Keller usw. beschädigt hat.

Besucher dürfen selbstverständlich auch in der Mieterwohnung übernachten. Sie dürfen auch über längere Zeit hinweg in der Mieterwohnung bleiben. Der Mieter kann seinem Besucher auch Haus- und Wohnungsschlüssel überlassen, und der Besucher darf sich auch bei Abwesenheit des Mieters in der Mietwohnung aufhalten.

Wenn der Besucher allerdings länger als 6 Wochen am Stück in der Mieterwohnung lebt, hat der Vermieter durchaus das Recht nachzufragen, ob der „Besucher“ nicht tatsächlich schon Mitbewohner oder Untermieter geworden ist. In diesen Fällen müsste der Vermieter informiert und um Erlaubnis gefragt werden, der „Besucher“ müsste unter Umständen in die Betriebskostenumlage mit einbezogen werden.

(dmb) Umfasst eine Betriebskostenabrechnung mehr als 80 Seiten, ist sie nicht mehr nachvollziehbar, entschied das Amtsgericht Köln (Az. 219 C 302/08).

Der Kölner Vermieter hatte nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) für eine Wirtschaftseinheit eine Betriebskostenabrechnung auf über 80 Seiten verfasst. Hier standen Informationen zu Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten, diverse Abrechnungen, Zahlungsaufstellungen, Erläuterungen der einzelnen Betriebskostenarten und deren Umlageschlüssel, Flächenaufstellungen, Informationen zu Heizkreisläufen, zu unterschiedlichsten Personalkosten oder zu diversen Aufmaßen.

Die geforderte Nachzahlung in Höhe von 766,95 Euro mussten die Mieter nicht zahlen. Das Gericht wertete die 80 Seiten lange Abrechnung als „Buch“. Eine Prüfung der Aufstellungen zu den Betriebskosten sei einem durchschnittlichen Mieter nicht zumutbar. Nur eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung könne aber einen Nachforderungsanspruch des Vermieters begründen.

(dmb) Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Dazu gehört nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied jetzt das Amtsgericht München (412 C 34593/08).

Das Gericht erklärte, das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit allgemein üblichen technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, kann letztlich nicht anders beurteilt werden als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften. Es sei treuwidrig, den Mieter auf das mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Notizen oder sogar Abschriften zu verweisen. So lange der Vermieter die Prüfung der Abrechnung bzw. die Einsicht in die Originalbelege nicht ermöglicht, muss der Mieter keine Nachforderungen zahlen.

Zu einer Belegkontrolle im Vermieterbüro darf der Mieter auch eine weitere Person mitbringen oder von vorn herein einen Dritten, zum Beispiel den Mieterverein, mit der Durchsicht der Unterlagen beauftragen.

Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie. Dies könnten Sie nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06).

(dmb) Müssen laut Mietvertrag zusätzlich zur Miete Nebenkosten gezahlt werden, muss der Vermieter seinen Mietern spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode die Abrechnung erteilen. Das gilt auch für Geschäftsräume, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH XII ZR 124/09).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) betonten die Karlsruher Richter, dass eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt werden muss, für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt sei. Lediglich für die Wohnraummiete gebe es eine entsprechende gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Bundesgerichtshof betonte aber, dass auch für Geschäftsräume innerhalb angemessener Frist abgerechnet werden müsse. Soweit keine konkrete vertragliche Vereinbarung getroffen sei, bedeute das, dass nach 12 Monaten abzurechnen ist.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes hört hier aber die Gemeinsamkeit von Wohnraummiete und Geschäftsraummiete auf. Wer als Vermieter von Mietwohnungen die Zwölfmonatsfrist verpasst, kann keine Nachforderungen aus einer später eingehenden Abrechnung gegen den Mieter mehr durchsetzen. Bei Geschäftsräumen ist die  Abrechnungsfrist aber keine Ausschlussfrist. Hier kann der Vermieter auch nach 12 Monate noch Nachforderungen stellen.

(dmb) Die Betriebskosten dürfen nicht nur auf die vermieteten Wohnungen im Haus verteilt werden, auch die nicht bewohnten Wohnungen sind bei der Kostenverteilung einzubeziehen. Der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, muss den Kostenanteil für Hausmeister, Grundsteuer, Hausbeleuchtung, Wasser, Abwasser, Müll usw., der auf die leerstehenden Wohnungen entfällt, selbst zahlen, entschied das Kammergericht Berlin (12 U 26/09).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) darf der Vermieter bei Leerstand im Haus nicht dazu übergehen, die Betriebskosten nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen zu verteilen. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Kosten „im Verhältnis der vermieteten Fläche zueinander“ aufgeteilt werden oder „nach der bewohnten Fläche“, sind solche Regelungen unwirksam.

Bei einem Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ müssen die Betriebskosten auf die gesamte Wohnfläche des Hauses – das heißt auf alle Wohnungen, vermietet oder nicht vermietet – aufgeteilt werden.

Bei einem Verteilerschlüssel „Personenzahl“ sind leerstehende Wohnungen, so der Mieterbund, mit der durchschnittlichen Belegung im Haus zu berücksichtigen.

Ob die Kosten für einen Concierge, Pförtner oder Doorman im Wohngebäude als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sind, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 78/04).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) urteilten die Karlsruher Richter, dass die Kosten für einen Pförtner, Concierge oder Doorman nur aufgrund einer konkreten praktischen Notwendigkeit auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Es sei zu prüfen, ob der Einsatz eines Pförtners aufgrund der Verhältnisse vor Ort – z.B. einer bestehenden Gefährdungslage – geboten sind.

Das Landgericht Berlin (67 S 191/04) und das Amtsgerichts Berlin-Mitte (6 C 164/03) entschieden bereits im vergangenen Jahr, dass die Kosten für einen Pförtner, Concierge oder Doorman keine Betriebskosten und somit nicht erstattungsfähig sind.

Die Gerichte betonten, die Kosten eines sogenannten Doorman seien insbesondere keine Hauswartskosten. Ein Doorman verrichtet eher Pförtnerdienste. Seine Tätigkeit dient schwerpunktmäßig der Sicherheit im Haus. So obliegt ihm beispielsweise eine Rund-um-die-Uhr-Monitorüberwachung der Wohnanlage. Nach entsprechender Beauftragung übt er auch kleinere Serviceleistungen, wie den Empfang und die Anmeldung von Besuchern, aus. Die Kosten sind demzufolge als Bewachungskosten zu werten.

Die Kosten für einen Doorman sind auch keine „sonstigen Betriebskosten“, die nach Angaben des Mieterbundes im Mietvertrag hätten vereinbart werden müssen.
Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Gebäudes nicht unmittelbar zusammenhängen und auch nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch oder das Eigentum verursacht sind, können – so die Berliner Gerichte – den sonstigen Betriebskosten nicht zugerechnet werden. Dies gilt auch für die als Bewachungskosten einzustufenden Doormankosten. Ihre Entstehung ist auf eine Entscheidung des Eigentümers zurückzuführen, mit einer bestimmten Art der Bewachung sein Eigentum besser schützen und einen reibungslosen Gebrauch der Mietsache sicherstellen zu wollen. Die Kosten der Bewachung sind somit nicht umlagefähig.

(dmb) Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Ausschlussfrist auf eine verspätete Nebenkostenabrechnung zahlen, können ihr Geld nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 94/05).
Geschützt werden nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) mit dieser Entscheidung die Mieter, die irrtümlich oder vorschnell auf eine verspätete Abrechung des Vermieters zahlen und die die Rechtslage nach der Mietrechtsreform 2001 nicht kennen.

Nach dem Gesetz - Paragraph 556 Absatz 3 Satz 2 und 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – gilt, dass der Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten haben muss. Nach Ablauf dieser so genannten Ausschlussfrist sind Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Die hier beschriebene Rechtslage ist – so der Deutsche Mieterbund – mit der Mietrechtsreform 2001 Gesetz geworden. Sie gilt erstmals für Abrechnungen, die das Kalenderjahr 2001 betreffen, bzw. für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 31. August 2001 enden.

Eine zeitnahe Abrechnung und eine hohe Abrechnungssicherheit für den Mieter waren die Ziele der Mietrechtsreform. Die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs betont diese Grundsätze und stellt klar, dass überforderte oder übertölpelte Mieter zu Unrecht gezahlte Betriebskosten von ihrem Vermieter zurückfordern können. Der hat kein Recht, die Zahlung zu behalten, so der Deutsche Mieterbund. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre, frühestens von dem Zeitpunkt an, an dem Mieter erfahren, dass sie zu Unrecht gezahlt haben.

(dmb) Vermieter dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Sperrmüllkosten auf die Mieter des Hauses aufteilen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 137/09) damit eine langjährige Streitfrage.

Die Karlsruher Richter bestätigten zwar, dass Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen. Entscheidend sei aber, dass die Kosten laufend entstehen, nämlich immer dann, wenn Mieter unberechtigten Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellten.

Es handelt sich bei den Sperrmüllkosten um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter damit regelmäßig entstehen. Selbst dann, wenn der Müll verbotenerweise durch Dritte in dem Mietobjekt entsorgt wird, darf der Vermieter die Sperrmüllkosten als Betriebskosten abrechnen.

Bisher galt, dass Sperrmüll- und Entrümpelungskosten nur dann als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, wenn der Vermieter für eine geregelte Abfuhr sorgt, er den Mietern die Möglichkeit bot, Sperrmüll zu lagern, und er den Müll dann regelmäßig abholen ließ.

Dagegen durfte der Sperrmüll, den einzelne Mieter unerlaubt zurückließen oder ablagerten, oder gar der Sperrmüll, den Nachbarn oder Passanten illegal in der Wohnungsanlage abstellten, nie als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden.

Die laufenden Kosten für einen Streichelzoo sind Betriebskosten. Das entschied jetzt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (7 C 549/11).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) mussten die Mieter eines Wohnheims die Unterhaltskosten für den Streichelzoo auf dem Grundstück zahlen. Neben den Futterkosten fiel hier vor allem das Gehalt für die Tierpfleger ins Gewicht. Pro Mietpartei ging es letztlich um 35,20 Euro im Jahr.

Das Amtsgericht bewertete die Kosten für den Streichelzoo als „sonstige“ Betriebskosten, wie Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen im Haus, zum Beispiel Sauna oder Schwimmbad. Diese Betriebskosten können wie die „klassischen“ Betriebskostenarten – Heizung, Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Hausversicherung, Hausmeister usw. – auf die Mieter des Hauses umgelegt werden. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Allerdings müssen, so der Deutsche Mieterbund, „sonstige“ Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich genannt und aufgeführt werden. Es reicht nicht aus, wenn vereinbart ist, der Mieter zahlt Betriebskosten und „sonstige“ Betriebskosten. Im Mietvertrag muss stehen, dass der Mieter als sonstige Betriebskosten die Kosten für den Streichelzoo zahlt. Fehlt der konkrete Hinweis auf den Streichelzoo im Mietvertrag, müssen die Mieter die Kosten auch nicht zahlen.

(dmb) Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vermieters erhalten haben. Verpasst der Vermieter diese Frist, kommt die Abrechnung später beim Mieter an, kann der Vermieter nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) keine Nachforderungen aus dieser Abrechnung mehr stellen.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 681/09) kommt es nicht darauf an, wann der Vermieter die Abrechnung erstellt oder verschickt hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Abrechnung „in Händen hält“. Deshalb reicht es auch nicht aus, wenn der Vermieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist die Betriebskostenabrechnung durch Einschreiben mit Rückschein verschickt. Trifft der Postbote den Mieter nicht an, hinterlegt er einen Benachrichtigungsschein im Briefkasten. Der ersetzt aber nicht den Zugang des Einschreibens und damit der Betriebskostenabrechnung. Holt der Mieter das Einschreiben nicht bei der Post ab, wird es an den Vermieter zurückgesendet. Der muss dann die Abrechnung erneut verschicken. Ist dann die Zwölfmonatsfrist verstrichen, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr geltend machen.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes kann sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, er habe die Verspätung nicht zu verantworten. Tatsächlich trägt der Vermieter das Risiko, dass der Mieter die Abrechnung rechtzeitig bekommt.

Schätzungsweise 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen werden Jahr für Jahr verschickt. Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) die Frage nach dem richtigen Verteilerschlüssel. Wie werden die Kosten, die für das ganze Haus angefallen sind, auf die einzelnen Mietparteien richtig verteilt?

Für die Heizkosten schreibt eine Verordnung vor, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden müssen. Hierzu sind alle Wohnungen mit Erfassungssystemen, wie Heizkostenverteiler, ausgerüstet, die dann einmal im Jahr abgelesen werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab verteilt, meistens nach Quadratmetern, also der Wohnfläche. Der Vermieter legt den konkreten Aufteilungsmaßstab, zum Beispiel 50 zu 50, einmalig fest. Ändern kann er die Aufteilung nur ausnahmsweise, zum Beispiel nach einer energetischen Modernisierung.

Bei älteren Gebäuden ist – so der Deutsche Mieterbund – eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche – zwingend vorgeschrieben. Voraussetzung ist, dass das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas geheizt wird und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.

Die übrigen „kalten“ Betriebskosten, wie Grundsteuer, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Hausreinigung, Aufzug, Wasser usw., werden entweder nach Wohnfläche oder nach Personenzahl auf die Mieter im Haus verteilt. Entscheidend ist immer, was im Mietvertrag steht. Fehlt hier eine entsprechende Regelung, gilt im Zweifel die Wohnfläche als richtiger Verteilerschlüssel. Verbrauchsabhängig können allenfalls die Kosten für Wasser/Abwasser verteilt werden. Voraussetzung ist dann aber, dass alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgerüstet sind.

(dmb) Unwirtschaftlich hohe oder unnötige Betriebskosten darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen. Entsprechende Betriebskostenabrechnungen verstoßen – so der Deutsche Mieterbund (DMB) – gegen Paragraph 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches und müssen korrigiert werden.

Das Amtsgericht Köln (206 C 164/06) strich wegen Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eine Position „Glasreinigung etc.“ in Höhe von 9.000 Euro. Jahrelang mussten die Mieter für vergleichbare Leistungen nur die Hälfte zahlen. Hintergrund der Preisexplosion in Köln war offensichtlich, dass der Vermieter die Reinigungsarbeiten von einer Drittfirma erledigen ließ, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer er selber war.

Das Amtsgericht Wiesbaden (93 C 3290/06 – 19) sah bei der Position „Hausmeisterkosten“ das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt und lehnte deshalb Nachzahlungsforderungen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung ab.
Zwar war der Hausmeister über Jahre hinweg der Selbe geblieben, und auch seine Tätigkeiten hatten sich nicht verändert. Seit Neuestem war er aber nicht mehr direkt beim Vermieter angestellt, sondern bei einer Hausmeisterfirma. Die rechnete dann die Hausmeistertätigkeiten gegenüber dem Vermieter ab. Preiserhöhungen von rund 70 Prozent, so das Gericht, seien nicht nachvollziehbar und deshalb unwirtschaftlich.

(dmb) Mieter können in der Regel keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten fordern, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Anders aber, so der Deutsche Mieterbund (DMB), wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen.

Ist ausnahmsweise eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird nicht jährlich über die Betriebskosten abgerechnet. Vielmehr ist mit der Zahlung der monatlichen Pauschale alles abgegolten.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 106/11) entschied jetzt den Fall, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale für die kalten Betriebskosten in Höhe von 190 Euro monatlich vereinbart hatten. Nach Abschluss des Mietvertrages erschien dem Mieter die Pauschale zu hoch. Er forderte Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten und Belegeinsicht mit dem Ziel, die Pauschale zu reduzieren.

Der BGH betonte, der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter seine anfängliche Kalkulation der Betriebskosten offenlege. Es gelte Vertragsfreiheit - Mieter und Vermieter seien frei, die Höhe der Pauschale zu bestimmen. Daran könne nachträglich nicht gerüttelt werden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte vorlägen, dass die Betriebskosten im Laufe der Zeit tatsächliche gesunken seien.

Seit rund 30 Jahren dürfen bei der Hausinstallation keine Leitungsrohre aus Blei mehr verwendet werden. In Altbauten finden sich aber auch heute noch häufig Bleirohre, durch die das Trinkwasser fließt. Je nach chemischer Eigenschaft des Trinkwassers kann sich bei derartigen Rohren Blei lösen, so dass die Bewohner des Hauses regelmäßig eine bestimmte Bleimenge über das Trinkwasser zu sich nehmen. Dies kann zu einer schleichenden Vergiftung führen.

Mieter können sich gegen Bleirohre wehren, zumindest dann, wenn das Trinkwasser eine überhöhte Bleikonzentration aufweist. Nach der Trinkwasserverordnung sind höchstens 25 Mikrogramm pro Liter erlaubt.

Ansprüche auf Schadensersatz oder Austausch der Bleirohre kann der Mieter nur dann gegen die Wasserwerke richten, wenn schon das in das Haus gelieferte Trinkwasser einen erhöhten Bleigehalt aufweist.

Beruht die hohe Bleikonzentration aber auf Bleirohren in der veralteten Hausinstallation, muss sich der Mieter an den Vermieter halten. Soweit die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung regelmäßig und spürbar überschritten werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter ist zu einer Mietminderung zwischen 5 und 10 Prozent berechtigt. Außerdem muss der Vermieter diesen Mangel der Mietsache beseitigen, notfalls muss er die Bleirohre komplett austauschen. Dieser Austausch der Bleirohre ist keine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung führen kann. Der Austausch der Bleirohre ist eine reine Instandsetzungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss.

Der Deutsche Mieterbund rät Mietern in Altbauten, zu prüfen, ob noch Bleirohre in der Hausinstallation vorhanden sind. In diesem Fall sollte man das Trinkwasser vor jeder Nutzung einige Zeit ablaufen lassen. Hat das Wasser längere Zeit in der Leitung gestanden, zum Beispiel am frühren Morgen, ist die Bleikonzentration besonders hoch. Klarheit über die genaue Bleikonzentration muss dann ein Gutachten schaffen. Mieter können sich an die örtlichen Gesundheitsämter oder ihren Mieterverein wenden.

(dmb) Mieter haben Anspruch auf einen Briefkasten. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) umfasst der Begriff „vertragsgemäßer Zustand der Mietsachen“ auch, dass jedem Mieter ein eigener Briefkasten zur Verfügung steht, so dass sichergestellt ist, dass die Post den Mieter auch erreicht.

Die Briefkästen müssen funktionstüchtig sein. Das bedeutet, DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften müssen problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen und Durchnässung geschützt sein. Soweit diese Vorgaben nicht eingehalten werden, kann der Mieter nach Ansicht des Landgerichts Berlin (29 S 20/90) bzw. des Amtsgerichts Mainz (8 C 98/96) sogar die Miete bis zu 1 Prozent kürzen.

Gegen mit Werbematerial voll gestopfte Briefkästen helfen Aufkleber oder ein Schild mit dem Hinweis „Keine Werbung einwerfen“. Wird dieses Verbot nicht beachtet, kann der Mieter gegen das werbende Unternehmen auf Unterlassung klagen. Dagegen darf der Vermieter nicht schon an der Haustür per Aushang die Zustellung von Werbung unterbinden. Auch der Empfang von Werbung gehört zunächst einmal zum „normalen“ Postempfang und damit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.
Gegen persönlich adressierte Werbesendungen kann der Mieter nichts unternehmen. Hier hilft kein Werbeverbot am Briefkasten. Die Post muss die Werbesendung zustellen.

(dmb) Wer seine Wohnung in erheblichem Umfang nutzt, um hier Rauschgift zu produzieren, riskiert nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Das Amtsgericht Köln (219 C 554/07) sah im Anbau von Cannabis-Pflanzen in der Wohnung – 13 Marihuana-Pflanzen bis 1,10 m hoch und 43 Blumentöpfe mit Reststängeln – einen Missbrauch der Mietsache. Der Vermieter könne hier fristlos kündigen, ihm sei es nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der „normalen“ gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.

Auch das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (518 C 359/07) gab dem Vermieter Recht. Wer seine Mietwohnung planmäßig zur Begehung von erheblichen Straftaten benutzt und Cannabis im Keller anbaut, verstößt in schwer wiegender Art und Weise gegen seine mietvertraglichen Pflichten. Der Vermieter muss dies nicht hinnehmen, er kann fristlos kündigen.

Das Landgericht Ravensburg (4 S 127/01) sieht in einem unerlaubten Cannabis-Anbau eine schwere Verletzung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter. Außerdem, so die Richter des Landgerichts, besteht bei einem Rauschgiftanbau in großen Mengen auch die Gefahr, dass die Mietsache dadurch in Verruf gerät.

Die Frage, wie groß eine Dachgeschosswohnung tatsächlich ist, ist gar nicht so leicht zu beantworten. Entscheidend ist, so der Deutsche Mieterbund (DMB), nach welchen Kriterien die Wohnflächen ermittelt werden müssen. Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, gilt die so genannte II. Berechnungsverordnung. Bei Vertragsabschlüssen ab 1. Januar 2004 ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Die Vorschriften dieser beiden Verordnungen unterscheiden sich nur geringfügig. Praktisch wirken sie sich nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassenflächen aus. Sie werden heute mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt, höchstens zur Hälfte. Vor 2004 wurden sie in der Regel mit der Hälfte berücksichtigt.

Bei der Ermittlung der eigentlichen Wohnfläche werden auf jeden Fall die Grundflächen voll angerechnet. Bei Wandschrägen in Dachgeschosswohnungen zählen aber Räume oder Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter nicht mit. Raumteile zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte mit. Erst ab 2 Metern werden die Raumteile bei der Fläche ganz angerechnet.

Allerdings können Mieter und Vermieter auch Abweichendes vereinbaren, zum Beispiel dass die Grundfläche einer Dachterrasse vollständig berücksichtigt und ein Galeriegeschoss in einer Maisonettewohnung auch voll angerechnet wird. Das Gleiche gilt, wenn eine bestimmte Anrechnung von Flächen am Wohnort der Vertragspartner üblich ist, wenn zum Beispiel Balkonflächen immer zur Hälfte angerechnet werden.

Fehlen entsprechende Abreden im Mietvertrag oder ist vor Ort keine besondere Wohnflächenberechnung üblich, gelten nach Angaben des Deutschen Mieterbundes immer die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Ist die Wohnung danach mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen.

(dmb) Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten“ sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) klärte der BGH damit die langjährige Streitfrage, ob die Kosten der Dachrinnenreinigung Betriebskosten sind oder ob es sich hierbei um vorbeugende Instandsetzungskosten bzw. Instandhaltungskosten handelt, die nicht vom Mieter zu zahlen wären.

Entscheidend – so der BGH – ist, ob die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, zum Beispiel weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baubestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder sogar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Ist eine turnusmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten Betriebskosten.

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung gehören aber nicht zu der Betriebskostenart „Entwässerung“ oder „Hausreinigung“. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes handelt es sich um so genannte „sonstige Betriebskosten“. Voraussetzung dafür, dass diese Kosten vom Mieter zu zahlen sind, ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass die Betriebskostenart „Dachrinnenreinigung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die bloße Vereinbarung, dass der Mieter auch noch „sonstige Betriebskosten“ zu tragen hat, reicht nicht aus.

(dmb) "Dübellöcher im gewissen Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und lösen keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters aus", entschied jetzt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Köln (1 S 130/99).

In den vergangenen Jahren hatte nach Angaben des Mieterbundes verschiedene Gerichte betont, dass das Anbohren von Kacheln und Fliesen, zum Beispiel im Badezimmer oder in der Küche, grundsätzlich zulässig ist. Der Mieter darf dort übliche Gegenstände, wie Spiegel, Hängeschränke, Toilettenpapier- und Handtuchhalter befestigen. Im üblichen Umfang gesetzte Bohrlöcher muss der Mieter beim Auszug nicht beseitigen.

Ist der Mieter allerdings beim Auszug verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen, gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das Beseitigen der Dübellöcher.

Weitere Informationen in der Mieterbund-Broschüre "Mieterrechte und Mieterpflichten", die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder direkt unter www.mieterbund.de bestellen können.

(dmb) Die so genannte Wohngeldabrechnung für den Wohnungseigentümer ist keine geeignete Nebenkostenabrechnung im Sinne des Gesetzes, die der Wohnungseigentümer an seinen Mieter weitergeben kann, entschied das Amtsgericht München (411 C 8539/01).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) lehnte das Gericht eine Nebenkostennachforderung des Eigentümers einer vermieteten Eigentumswohnung ab, weil dessen Abrechnung nicht wirksam war. Der Wohnungseigentümer hatte die Wohngeldabrechnung, mit der die Hausverwaltung die Kosten der Wohnungseigentümer abgerechnet hatte, an seinen Mieter weitergegeben. Das aber, so das Gericht, sei keine wirksame Nebenkostenabrechnung für Mieter. Denn in der Verwalterabrechnung tauchten auch Positionen, wie beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten bzw. –rücklagen auf. Diese Kosten aber müsse ein Mieter – im Gegensatz zum Wohnungseigentümer – nie zahlen.

Neben diesem Hauptfehler bei Nebenkostenabrechnungen in Eigentumswohnungen müssen Mieter hier auch immer auf den korrekten Verteilerschlüssel achten. Während die Kosten für Wohnungseigentümer, so der Deutsche Mieterbund, häufig nach Wohnfläche bzw. Miteigentumsanteilen abgerechnet würden, kommt es für den Mieter allein auf den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel an. Im Zweifel sollten sich Mieter an ihren örtlichen Mieterverein wenden.

(dmb) Ein Mieter muss nicht ohne weiteres den Einbau einer neuen, aber nicht gleichwertigen Einbauküche dulden, entschied das Landgericht Hamburg (311 S 101/02).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter die Wohnung ursprünglich mit einer hochwertigen Einbauküche vermietet. Diese Küche war nach fast 20 Jahres Nutzungsdauer noch ohne weiteres funktionsfähig, lediglich einzelne technische Geräte waren erneuerungsbedürftig.

Das Landgericht Hamburg entschied, der Mieter müsse zwar dulden, dass die nicht funktionsfähigen Geräte ersetzt werden, nicht aber, dass die Küche komplett ausgetauscht werde.

Der Vermieter könne auch nicht argumentieren, der Kücheneinbau sei eine Modernisierung und müsse deshalb vom Mieter geduldet werden. Die bloße Erneuerung einer schon vorhandenen Einbauküche ist keine Modernisierung, eine Erhöhung des Gebrauchswertes findet nicht statt.

Der Mieter hatte zwar ursprünglich erklärt, "der angestrebte Küchenaustausch geht in Ordnung". Er hatte nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes aber gleichzeitig klargestellt, dass er sich nicht mit einer minderwertigen Küche zufrieden geben werden, sondern auf den Einbau einer gleichwertigen Küche wie bisher Wert lege. Das Vermieterangebot, die bisherige, von Design, Qualität und Funktionalität besonders hochwertige Küche durch eine zwar ordentliche, aber gleichwohl nur "normale" Gebrauchsküche zu ersetzen, muss der Mieter nicht akzeptieren. Eine Gleichwertigkeit der beiden Küchen ist ausgeschlossen. Die im Vergleich zur bisherigen Küche schlichter angebotene Küche wird auch nicht dadurch gleichwertig, so das Landgericht Hamburg, dass sie neu ist.

Alle Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder gekauft hat, sind grundsätzlich mitvermietet. Nach Angaben des Deutschen Mieterbun-des (DMB) gehören hierzu so selbstverständliche Einrichtungen, wie Waschbecken, Badewanne und Toilette. Hierzu können außerdem gehören: Teppichboden, Warmwas-seraufbereitungsgerät, Wandschrank, Einzelöfen, Einbauküche oder Herd, Kühlschrank und Spüle.

Für Reparaturen und Erneuerungen bei mitgemieteten Einrichtungsgegenständen ist der Vermieter zuständig. Haben die Einrichtungsgegenstände größere Mängel, können Mieter sogar die Miete kürzen: 5 Prozent bei einer undichten Spüle, 3 Prozent bei einer stark aufgerauten Badewanne, 2 Prozent bei einem defekten Herd nennt der Deutsche Mieterbund als Beispiele. Sind die Geräte oder Einrichtungen defekt, kann der Vermie-ter sie nicht einfach wegnehmen oder gegen minderwertige Geräte austauschen. Mieter haben Anspruch darauf, dass die Einrichtungsgegenstände in der gleichen Qualität zur Verfügung gestellt werden wie bei Abschluss des Mietvertrages.

Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Der damit verbundene Verschleiß ist durch die Zahlung der Miete abgegolten.
Nur für übermäßige Abnutzungen oder schuldhaft herbeigeführte Schäden haftet der Mieter. Außerdem ist über die so genannte „Kleinreparaturklausel“ denkbar, dass der Mieter kleinere Schäden an den Einrichtungsgegenständen (Reparaturkosten bis 75 Euro) selber zahlt. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Vereinbarung im Miet-vertrag.

(dmb) Der Vermieter kann den „Frist wahrenden“ Zugang eines Mieterschreibens nicht dadurch verhindern, dass er dessen Einschreibebrief auf der Post „liegen lässt“ und nicht abholt, entschied jetzt das Landgericht Freiburg (3 S 317/03).

Der Mieter wollte seinen Mietvertrag mit Schreiben vom 28.2. zum 31.5. kündigen. Um „sicher“ zu gehen, versandte er die Kündigung per Übergabe-Einschreiben. Da der Postbeamte den Vermieter am Samstag, dem 1.3., nicht antraf, hinterließ er einen Benachrichtigungszettel im Briefkasten. Der Vermieter holte den Einschreibebrief erst am Mittwoch, dem 5.3., ab und akzeptierte die Mieterkündigung nur zum 30.6. Er argumentierte, der März zähle bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit, weil ihm das Mieterschreiben nicht bis zum 3. Werktag zugegangen sei.

Übergabe-Einschreiben sind problematisch, wenn es um Fristen geht, warnt der Deutsche Mieterbund (DMB). Denn der Zugang des Briefes erfolgt nicht durch den Einwurf der Benachrichtigung, sondern erst durch das Abholen des Briefes. Das Landgericht Freiburg „rettete“ die Kündigungsfrist für den Mieter trotzdem, indem es auf den konkreten Einzelfall die Grundsätze von Treu und Glauben anwandte. Das Gericht erklärte, dass der Vermieter den Einschreibebrief am nächst möglichen Werktag hätte abholen müssen: „Bei Nichtabholung oder verzögerlicher Abholung eines Einschreibebriefes ist der fingierte Zugang für den Zeitpunkt anzunehmen, zu dem die Einlösung des Benachrichtigungszettels möglich und zumutbar erscheint, regelmäßig also am nächstfolgenden Werktag.“

Im Klartext: Der Vermieter hätte den Einschreibebrief sofort am Montag abholen müssen, dann wäre die Frist durch den Mieter gewahrt gewesen, der März hätte bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitgezählt und der Mieter hätte zum 31.5. ausziehen können.

Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zum vereinbarten Vertragstermin in die Wohnung einziehen kann. Die durch eine Verzögerung der Wohnungsübergabe zusätzlich anfallenden Kosten muss der Vermieter übernehmen, entschied das Amtsgericht Köln (209 C 542/02).

Die neue Mieterin erschien nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) am vereinbarten Einzugstermin samt Umzugswagen zur Wohnungsübergabe. Zur der Übergabe kam es jedoch nicht, da die Wohnung nicht bezugsfertig war. Der von der Vormieterin verlegte Laminatboden war nicht entfernt und die Wände in den Wohnräumen waren nicht abtapeziert worden. Auch Einrichtungsgegenstände der Vormieterin befanden sich noch in der Wohnung.
Die Mieterin forderte die Hausverwaltung auf, die Wohnung in den vertraglich vereinbarten Zustand zu versetzen. Wegen der hierzu erforderlichen Arbeiten verzögerte sich die Wohnungsübergabe um weitere vier Tage. Die Mieterin verlangte Schadensersatz für die zusätzlichen Umzugskosten (Umzugshelfer und Transporter).

Der Vermieter kann sich demgegenüber auch nicht auf eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, dass das Mietverhältnis am vereinbarten Einzugstermin beginnt, soweit die Wohnung bezugsfertig oder beziehbar ist, berufen. Diese Vertragsklausel ist unwirksam. Tatsächlich ist der zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossene Mietvertrag, wonach die Wohnung am 02.04. übergeben werden sollte, ein absolutes Fixgeschäft. Denn eine Nachholung der durch die Verzögerung der Übergabe verlorenen Zeit ist ausgeschlossen. Die Mieterin hatte ihre alte Wohnung im Vertrauen auf die Beziehbarkeit der neu angemieteten Wohnung geräumt. Zudem war sie durch die Verzögerung gezwungen, sich eine anderweitige Unterkunft zu besorgen sowie den bereits begonnenen Umzug abzubrechen.

(dmb) Nach dem Gesetz müssen Elektrizitäts-, Gas-, Wasser- und Wärmezähler geeicht sein, wenn mit ihrer Hilfe Energie und Wasser abgerechnet wird. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) spielt es keine Rolle, ob es sich dabei um eine Abrechnung zwischen Vermieter und Mietern handelt oder um die Abrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach dem Eichgesetz richtet sich auch die Gültigkeitsdauer der Eichung für die einzelnen Messgeräte:

• Wärmemengenzähler 5 Jahre
• Warmwasserzähler 5 Jahre
• Kaltwasserzähler 6 Jahre
• Balgengaszähler 8 Jahre
• Elektrizitätszähler mit elektronischem Messwerk 8 Jahre
  (mit Induktionswerk, Läuferscheibe 16 Jahre)

Wurde beispielsweise ein Kaltwasserzähler im Jahre 2002 geeicht, dann beginnt die Gültigkeitsdauer Ende des Jahres 2002 und endet 6 Jahre später, am 31. Dezember 2008. Dann muss eine erneute Eichung erfolgen, oder das Messgerät muss ausgetauscht werden.

Setzt ein Vermieter ungeeichte Messgeräte ein oder Messgeräte, bei denen die Eichfrist überschritten ist, kann dies nach Angaben des Mieterbundes eine Ordnungswidrigkeit sein und eine Geldbuße nach sich ziehen. Die Abrechnung selbst wäre fehlerhaft und müsste nicht akzeptiert werden.

Keine eichpflichtigen Messgeräte sind Heizkostenverteiler, sowohl nach dem Verdunstungsprinzip als auch elektronische Verteiler.

Die Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage gegenüber einer 85-jährigen Mieterin wies jetzt das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (518 C 402/06) zurück. 

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) wohnte die 85-jährige Mieterin schon seit 1952 in der 50 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung im Hochparterre. Nachdem sie das Mietshaus im Jahr 2005 gekauft hatte, kündigte die Vermieterin sofort wegen Eigenbedarf. Zur Begründung führte sie an, sie bewohne zurzeit mit ihren 9 und 12 Jahre alten Kindern ein gemietetes Haus, das aber nach dem Auszug ihres Lebensgefähr-ten für die jetzige Lebenssituation mit 225 Quadratmetern zu groß sein. Sie habe das Mehrfamilienhaus gekauft, um in die beiden Erdgeschosswohnungen einzuziehen, die sie zusammenlegen wolle. Die im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung wolle sie als Ar-beitsraum nutzen.Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese wies die Räumungsklage ab und ordnete an, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden muss. Das Gericht stützte sei-ne Entscheidung auf die so genannte Sozialklausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Da-nach können Mieter einer an sich berechtigten Kündigung widersprechen und die Fortset-zung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. So wie hier. Die 85-jährige Mieterin wohnte ca. 55 Jahre in der Wohnung. Sie hat – so das Gericht – nach den Wirren des Krieges prak-tisch ihr gesamtes Leben in der Wohnung verbracht, mit der Folge, dass sie in erhebli-chem Maße mit der Wohnung und ihrem Umfeld verwurzelt ist. Ein vom Gericht beauftrag-ter Gutachter bestätigte auch, dass gesundheitliche Gefahren drohten, wenn es zu einer Räumung käme. Letztlich sei nicht ausgeschlossen, dass die Mieterin in eine lebensbe-drohliche Situation kommen könnte, wenn sie aufgrund der Kündigung ausziehen müsste.Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes stellt die altersbedingte Räumungsunfähigkeit einen besonders gewichtigen Härtegrund im Rahmen der Sozialklausel dar, der das Inte-resse des Vermieters an der Rückerlangung der Wohnung regelmäßig überwiegt.

(dmb) Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, weil er selbst in die Mietwohnung einziehen will, muss er in seinem Kündigungsschreiben nicht unbedingt Angaben zu seinem sonstigen Grund- und Immobilienbesitz machen. Trifft der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber Aussagen zu seinen Immobilien, dann müssen diese Informationen vollständig sein. Ansonsten ist die Kündigung unbegründet (LG München I 14 S 20871/01).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter ausdrücklich erklärt, dass ein ihm gehörender Bungalow und "des weiteren" eine Eigentumswohnung in München für seine Wohnwünsche ungeeignet seien. Dass er über weitere Wohnungen bzw. Häuser verfügte, verschwieg der kündigende Eigentümer. Hierzu erklärte das Landgericht München, Sinn und Zweck einer Kündigungsbegründung sei es, dem Mieter eine ausreichende Information darüber zu verschaffen, ob für die Kündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe sprechen. Diesem Informationsinteresse des Mieters werde dann nicht Rechnung getragen, wenn der Eigentümer seinen Wohnungsbedarf objektiv unzutreffend darlegt oder er den Bedarf dramatisiert oder wenn er ganz allgemein den Mieter durch die Kündigungsbegründung auf eine "falsche Fährte" führt.

Da der Mieter aufgrund der Kündigungsbegründung davon ausgehen musste, der Vermieter verfüge lediglich über einen Bungalow und eine Eigentumswohnung, nicht aber über weiteren Grundbesitz, sei der Mieter - nach Meinung des Landgericht - objektiv auf eine "falsche Fährte" geführt worden.

Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarf und Kündigungsrechte in der Broschüre "Kündigung und Mieterschutz", erhältlich bei allen örtlichen Mietervereinen oder beim DMB-Verlag, 10169 Berlin.

(dmb) Eine Eigenbedarfskündigung ist wegen „unzulässiger Rechtsausübung“ unwirksam, wenn der behauptete Wohnbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, entschied das Amtsgericht Bremen (4 C 0513/07).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatten Mieter und Vermieter nach monatelangen Verhandlungen einen unbefristeten Mietvertrag zum 1. März abgeschlossen. Acht Monate später kündigte die Vermieterin wegen Eigenbedarf, sie benötige das Haus für ihren Bruder, der schon seit Jahren an einer Depression leide und dessen Gehbeschwerden sich nach einer Operation verschlechtert hätten. Der Bruder benötige jetzt umfassende Pflege und Versorgung.

Das Amtsgericht Bremen lehnte die Räumungsklage ab. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben könne sich die Vermieterin bei ihrer Kündigung nicht auf den Wohnbedarf des Bruders stützen. Dieser Bedarf sei bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar gewesen. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Vermieterin die Möglichkeit gehabe, Vorsorge zu treffen. Sie hätte einen befristeten Vertrag abschließen oder eine konkrete Vereinbarung für den Fall einer Gesundheitsverschlechterung treffen können.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes betonte das Gericht, dass mit dieser Entscheidung verhindert werde, dass die Vermieterin ein Selbstnutzungsrecht durchsetzt, das sie selbst durch mangelnde, aber mögliche Vorkehrung in zurechenbarer Weise gesetzt hat. Bei vorausschauender Planung hätte die Vermieterin die Möglichkeit in Betracht ziehen müssen, dass sich der gesundheitliche Zustand ihres Bruders verschlechtert und dann Eigenbedarf in Frage kommt.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt, Eigenbedarfskündigungen grundsätzlich vom örtlichen Mieterverein prüfen zu lassen. Eigenbedarf liegt nach dem Gesetz vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt. Häufig sind die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe nicht sichthaltig, vorgeschoben oder rechtsmissbräuchlich. Hier hilft der Mieterverein.

(dmb) Mieter müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, wenn das Mietshaus oder die Wohnung verkauft werden. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) tritt der neue Eigentümer oder Vermieter automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Es gilt der Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete. Der alte Mietvertrag muss nicht korrigiert oder aktualisiert werden, er gilt unverändert weiter.

Der neue Vermieter kann natürlich die Zahlung der Miete auf sein Konto fordern. Vorher muss er aber seine Berechtigung als neuer Eigentümer nachweisen, beispielsweise über einen Grundbuchauszug. Auch wenn der bisherige Eigentümer den Mieter über den Verkauf informiert und auffordert, an den Käufer zu zahlen, kann der Mieter beruhigt zahlen.

Der neue Eigentümer kann die Miete unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Eigentümer gekonnt hätte. Das heißt, die gesetzlichen Vorgaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss auch er einhalten.

Das gleiche gilt für Kündigungen. Der Eigentümerwechsel ist kein Grund, das Mietverhältnis zu beenden. Auch der neue Eigentümer kann nur dann kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf. hat.

Über die Betriebskosten muss der neue Eigentümer abrechnen. Nur für Abrechnungsperioden, die schon vor dem Eigentümerwechsel abgelaufen waren, bleibt der alte Eigentümer verantwortlich.

Auch für die Rückzahlung der Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses ist der neue Eigentümer zuständig. Dabei spielt es nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes keine Rolle, ob er die Kaution nebst Zinsen von seinem Vorgänger erhalten hat oder nicht.

(dmb) Mieter dürfen einen Fahrradanhänger zum Transport von zwei Kleinkindern im Hof des Hauses abstellen, entschied das Amtsgericht Schöneberg (6 C 430/05). Das gilt zumindest dann, wenn andere zumutbare Abstellmöglichkeiten vor Ort fehlen.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) räumt der Mietvertrag Mietern ein umfassendes Nutzungsrecht der Mietsache ein. Das beschränkt sich nicht auf die hinter der Wohnungstür gelegenen Wohnräume. Alle Räume und Flächen, die zur Nutzung der Wohnung erforderlich sind, dürfen mitgenutzt werden. Dazu gehören Flure, Treppen, Höfe, Durchfahrten usw. Dieses Recht, so das Amtsgericht Schöneberg, gilt selbst dann, wenn es im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart ist oder erwähnt wird.

Das Recht, ein Fahrrad oder einen Fahrradanhänger auf dem Hof oder einen Kinderwagen im Hausflur abzustellen, hängt auch davon ab, ob zumutbare alternative Abstellmöglichkeiten bestehen. Hier entschied das Gericht nach Informationen des Deutschen Mieterbundes, es sei dem Mieter nicht zumutbar, den Fahrradanhänger für seine 16 Monate und 2 Jahre alten Kinder nach jeder Benutzung in den Keller zu bringen. Während des Transport dorthin, müsste er entweder die Kinder unbeaufsichtigt an der Kellertreppe stehen lassen oder er müsste die Kinder mitnehmen, wenn er den Fahrradanhänger (110 x 89 x 80) in den Keller schafft. Beides sind keine zumutbaren Alternativen.

(dmb) Die Kosten eines Vollwartungsvertrages für den Fahrstuhl können nur zur Hälfte als Betriebskosten auf die Mieter des Hauses aufgeteilt werden, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Duisburg (13 S 265/03).

Mieter und Vermieter hatten im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur Miete Betriebskosten zahlen sollte, wie zum Beispiel „Kosten für den Betrieb und die Unterhaltung des Aufzuges inklusive Wartungsdienst“.
Der vom Vermieter abgeschlossene Vollwartungsvertrag beinhaltete aber auch Reparaturarbeiten, die nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes nie als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.
Das hat zur Konsequenz, dass die Kosten des Vollwartungsvertrages nicht in vollem Umfang an die Mieter weitergegeben werden dürfen. Der Vermieter muss einen Abzug für den in den Wartungskosten enthaltenen Reparaturkostenanteil machen. Das Landgericht Duisburg schätzte den Abzugsbetrag auf 40 bis 50 Prozent der Wartungsgebühr.
Dabei stellte das Landgericht Duisburg klar, dass auch der im Rahmen des Vollwartungsvertrages enthaltene Anteil für die Behebung „von Ausfällen, die durch den typischen Gebrauch der Anlage entstehen und ohne Ersatzteile bzw. mit kleineren Ersatzteilen behoben werden können“, nicht zu den Betriebskosten gehört. Genau so wenig, wie die Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung.

Vollwartungsverträge, die Reparaturleistungen beinhalten, sind nicht nur bei Fahrstühlen, sondern auch bei Heizungsanlagen an der Tagesordnung, warnt der Deutsche Mieterbund. Deshalb lohnt eine Überprüfung bei diesen Betriebskostenpositionen fast immer.

Weitere Informationen zum Thema Betriebskosten finden Sie in der Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“, 96 Seiten, zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Die Einführung von Betriebszeiten für den Fahrstuhl bzw. die Stilllegung des Fahrstuhls außerhalb von Geschäftszeiten ist unzulässig, entschied jetzt das Oberlandesgericht Frankfurt (2 W 22/04). Der Vermieter muss den Aufzug „rund um die Uhr“ in Betrieb halten.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Mieter Gewerberäume im 10. Stock eines Bürohochhauses angemietet. Nachdem die übrigen Mieter alle ausgezogen waren, teilte die Vermieterin über einen Aushang mit:
„Die Benutzung der Aufzüge ist nur noch während der Geschäftszeiten, Montag bis Freitag, von 8.00 bis 19.00 Uhr, gestattet“. Daneben plante die Vermieterin, eine Zeitschaltuhr einzubauen, so dass der Fahrstuhl außerhalb der Geschäftszeiten stillgelegt werden konnte.

Unzulässig. Bei einem Hochhaus, insbesondere wenn es um Büros im 10. Stockwerk geht, ist der Vermieter verpflichtet, den Fahrstuhl rund um die Uhr, sieben Tag die Woche, sowohl werktags als auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten. Das Oberlandesgericht Frankfurt betonte, dass sichergestellt sein müsse, dass der Mieter, der Räume im 10. Stockwerk angemietet habe, jederzeit Zugang zu diesen Räumen mittels Fahrstuhl erhält, auch zu Nachtzeiten. Insbesondere dürfe es nicht in das Belieben des Vermieters gestellt werden, wann der Aufzug in Funktion gesetzt wird und wann er stillgelegt wird.

Rechtlich – so der Deutsche Mieterbund – sei der Aushang mit den vorgegebenen Betriebszeiten eine so genannte Besitzstörung bzw. sogar eine Besitzentziehung. Der Mieter habe deshalb zu Recht eine einstweilige Verfügung beantragt, die Vermieterin müsse den Fahrstuhl die ganze Woche, rund um die Uhr in Betrieb halten.

(dmb) Mieter dürfen auf ihrem Balkon - 2. Obergeschoss - ein Fangnetz errichten, damit ihre Katze nicht entweichen bzw. nicht vom Balkon abstürzen kann, entschied jetzt das Amtsgericht Köln (222 C 227/01).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) wies das Kölner Gericht die Klage eines Vermieters auf Beseitigung des Fangnetzes ab. Zwar müssten Mieter grundsätzlich die Zustimmung ihres Vermieters einholen, wenn sie eine Veränderung an der Mietsache vornehmen. Ob die Mieter aber vorher um Erlaubnis gefragt haben bzw. ob der Vermieter ausdrücklich zugestimmt hat oder nicht, ist aber nach Darstellung des Mieterbundes dann nicht entscheidend, wenn der Vermieter nach Treu und Glauben auf jeden Fall verpflichtet wäre, der Anbringung des Fangnetzes zuzustimmen. Und genau das bejahte das Kölner Amtsgericht, nachdem es die Situation vor Ort geprüft hatte.

Die Ständer, an denen das Fangnetz von den Mietern aufgehängt worden ist, sind mit der Balkonbrüstung verschraubt worden. Diese Verschraubungen lassen sich ohne Eingriffe in die Mietsache wieder entfernen. Auch ansonsten stört das von den Mietern installierte Fangnetz in keinster Weise, es ist keine hässliche, ins Auge fallende Anlage, wie der Vermieter behauptet hatte, vielmehr ist es kaum zu erkennen.

Fazit, so der Deutsche Mieterbund, das Fangnetz ist weder eine Eingriff in die Substanz der Mietsache noch führt es zu optischen Beeinträchtigungen und ist deshalb erlaubt.

(dmb) Die Bewohner einer Erdgeschosswohnung können Kinder von Mitbewohnern verbieten lassen, „gezielt“ in die Fenster ihrer Wohnung hineinzuschauen und dabei Grimassen zu schneiden, entschied das Oberlandesgericht München (32 Wx 65/05).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) fühlten sich die Eigentümer der Erdgeschosswohnung in ihrer Privatsphäre bzw. in ihrem Eigentumsrecht verletzt, weil der Enkel eines anderen Wohnungseigentümers und dessen Freund mehrmals vom Garten aus durch die Fenster der Wohnung geguckt und dabei Grimassen geschnitten hätten.

Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch hatte sowohl beim Landgericht als auch beim Oberlandesgericht Erfolg. Die Gerichte erklärten übereinstimmend, das Verhalten der Kinder verletze die Eigentümer der Erdgeschosswohnung in ihren Eigentumsrechten, sie müssten sich derartige beeinträchtigende Störungen nicht gefallen lassen. Für die Mitbewohner und Miteigentümer gäbe es eine Pflicht „zum maßvollen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums“. Der benachbarte Wohnungseigentümer und Großvater müsse für die Einhaltung dieser Verpflichtung gegenüber seinem Enkel und dessen Freund sorgen.

(dmb) Die „klassische“ Fernsehantenne, und damit der so genannte terrestrische Antennenempfang hat weitgehend ausgedient. Region für Region wird in diesen Wochen und Monaten auf digitale Übertragungstechnik umgestellt. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) bedeutet die Einführung des digitalen Fernsehens, DVB-T (Digital Video Broadcasting – Terrestrial), dass ein Fernsehempfang über die bisherige, alte, analog-terrestrische Gemeinschaftsantenne des Mietshauses nicht mehr möglich sein wird. Die betroffenen Mieterhaushalte benötigen hier eine so genannte Settop-Box, einen Decoder, der etwa 150 – 200 Euro kostet.
Zahlen muss der Mieter die Settop-Box selbst, nicht der Vermieter. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (67 T 90/03) auf das der Deutsche Mieterbund verweist, kann ein betroffener Mieter von seinem Vermieter weder die Ausstattung der Wohnung mit Decoder verlangen, noch Kostenerstattung fordern, wenn er sich die Settop-Box selbst kauft. Nach der Entscheidung der Berliner Richter ist der Wegfall der terrestrischen Ausstrahlung nicht vom Vermieter zu vertreten. Außerdem sei der Vermieter aufgrund des Mietvertrages nicht zum Erhalt bestehender Empfangsmöglichkeiten verpflichtet, bzw. er sei auch gar nicht in der Lage dazu.

Die Einführung des digitalen Fernsehens bedeutet aber auch, so der Deutsche Mieterbund, dass Kabel und Satellit Konkurrenz bekommen. So können deutlich mehr Programme empfangen werden als mit der bisherigen terrestrischen Technik und letztlich liegen die Kosten niedriger.
Problematisch ist aber, dass viele Mieter – unter Umständen über den Vermieter – langfristig an Kabelgesellschaften gebunden sind. Ob ein Kabelvertrag im Einzelfall gekündigt werden kann, sollte mit Hilfe des örtlichen Mietervereins geklärt werden rät der Deutsche Mieterbund.

(dmb) Führt der Austausch der Gas-Etagenheizung gegen eine Fernwärmeheizung weder zu einer Wohnwertverbesserung noch zu einer vernünftigen Energieeinsparung, kann der Vermieter keine Mieterhöhung für seine "Modernisierung" verlangen, entschied das Landgericht Hamburg (316 S 136/01).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter die Gasthermen im Haus, das heißt die alten Gas-Etagenheizungen, entfernen und gegen eine Zentralheizung mit Fernwärme ersetzen lassen. Für diese Baumaßnahme errechnete der Vermieter eine 11-prozentige Modernisierungs-Mieterhöhung von monatlich 0,70 Euro pro Quadratmeter.

Zu Unrecht, wie das Hamburger Landgericht feststellt. Die Energie einsparende Maßnahme an sich war zumindest hier wirtschaftlich nicht vertretbar. Nach Umstellung auf Fernwärme stiegen die Kosten im Haus um 15 Prozent.

Außerdem könne auch von einer Wohnwertverbesserung keine Rede sein. Im Gegenteil: Das Landgericht Hamburg erklärte, im Austausch einer Gas-Etagenheizung durch einen Anschluss an Fernwärme sei grundsätzlich keine Modernisierungsmaßnahme zu sehen. "Denn grundsätzlich hat eine Gas-Etagenheizung für den Mieter den entscheidenden Vorteil, dass er diese entsprechend seinen individuellen Bedürfnissen steuern und zum Beispiel auch außerhalb der eigentlichen Heizperiode schneller in Betrieb nehmen kann."

(dmb) Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) Wohnungsmängel, die der Vermieter beseitigen muss und die den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigen.

Ist der Mieter dagegen für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, beispielweise weil er zu wenig heizt oder lüftet, scheiden natürlich Mietminderungsansprüche aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird (OLG Frankfurt 19 U 7/99).

Ist zwischen den Vertragsparteien streitig, ob falsches Mieterverhalten oder Baumängel Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss zunächst einmal der Vermieter beweisen, dass nicht er verantwortlich ist, dass nicht Baumängel die Feuchtigkeitsschäden verursacht haben (BGH XII ZR 272/97).

Häufig ist der Einbau von Isolierglasfenstern Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Erfordern die neuen Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten durch den Mieter, muss der Vermieter ihn hierüber aufklären und informieren. Tut er dies nicht und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung, ist der Vermieter verantwortlich und nicht der Mieter (LG Gießen 1 S 63/00). Zumindest aber sorgt die mangelhafte Information des Mieters dafür, dass den Vermieter ein Mitverschulden in Höhe von 50 Prozent trifft (LG Berlin 65 S 94/99).

Weitere Informationen zu diesem Thema in der Mieterbund-Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung", zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Wer irrtümlich von einer Notsituation ausgeht und die Feuerwehr alarmiert, muss keinen Schadensersatz zahlen, wenn die Feuerwehr die Wohnungstür aufbricht, entschied das Landgericht Berlin (49 S 106/10).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte eine Nachbarin die Feuerwehr alarmiert, weil sie bei einem Anruf nur ein Stöhnen und Jammern am Ende der Leitung gehört hatte und auf nachfolgende Anrufe niemand mehr reagierte. Die alarmierte Feuerwehr brach die Wohnungstür auf, ein Notfall lag jedoch nicht vor. Der Hauseigentümer forderte daraufhin Schadensersatz für die beschädigte Tür.

Das Landgericht Berlin lehnte einen derartigen Anspruch ab. Schließlich sei die Feuerwehr verantwortlich gewesen und habe entschieden, dass die Wohnungstür aufgebrochen werden muss. Die Nachbarin habe die Feuerwehr nicht bewusst falsch informiert. Letztlich sei man darauf angewiesen, dass Alarmrufe, zu denen sich der Alarmierende aus guten Gründen genötigt sieht, nicht aus Angst vor Schadensersatzforderungen unterbleiben.

(dmb) Um die „Selbstauskunft“ bzw. das Ausfüllen mehr oder weniger umfangreicher Fragebögen kommt heute kein Wohnungssuchender mehr herum. Makler, Eigentümer oder Wohnungsunternehmen fragen aber nicht nur wirklich Wissenswertes ab, sondern häufig auch Privates oder gar Intimes, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) feststellte.
Die Beantwortung der Vermieterfragen bzw. das Ausfüllen der Selbstauskunft ist freiwillig. Allerdings, wer nicht mitspielt und nicht antwortet, hat kaum eine Chance, die gewünschte Wohnung zu bekommen. Deshalb empfiehlt der Mieterbund auch, alle Frage zu beantworten, nicht immer müsse die Antwort hundertprozentig stimmen.

Fragen, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Das sind alle Fragen, mit denen abgeklärt werden soll, ob der Mieter die zukünftige Wohnung bezahlen kann. Fragen nach dem Einkommen und nach dem Arbeitsplatz. Die Wahrheit muss der Mieter auch sagen und schreiben, wenn es darum geht, wer und wie viele Personen in die Wohnung einziehen sollen.

Anders sieht es aber bei Fragen aus, die mit dem Mietvertrag nicht unmittelbar etwas zu tun haben. Hier gehen den Vermieter die Antworten nichts an. Fragen, wie zum Beispiel, ob Kinder geplant sind, ob die Ehefrau schwanger ist, ob der Ehepartner Ausländer ist, ob Vorstrafen vorliegen, wie man sich die ideale Wohnungseinrichtung vorstellt usw., kann der Mieter beantworten, wie er will. Oder hier kann die Antwort gewählt werden, die dem Vermieter wahrscheinlich am besten gefallen wird. Zum Beispiel:

• Wie oft erhalten Sie Besuch?
  Antwort: Selten, bin ein stiller und ruhiger Mieter.
  (Kein Vermieter will, dass es in seinem Haus wie in einem Taubenschlag zugeht.)
• Welche Musikrichtung bevorzugen Sie?
  Antwort: Klassik.
  (Kein Vermieter will eine Diskothek im Haus und laute Heavy-Metal-Musik stört den Hausfrieden.)
• Lieben Sie Tiere.
  Antwort: Ja, aber ich bin zu oft außer Haus, ich kann weder Hund noch Katze halten.
• Sind Sie Raucher?
  Antwort: Nein.
  (Sie können sicher sein, so eine Frage kommt nur von Nichtrauchern.)

Rund 16.000 zugefrorene Wasserleitungen sorgen in jedem Winter für erhebliche Schäden. Nicht selten setzen geplatzte Wasserrohre und Rohrbrüche ganze Wohnungen unter Wasser. Gebäudeversicherungen, Hausrat- oder Haftpflichtversicherung treten für derartige Frostschäden nur ein, wenn Mieter oder Vermieter die allgemein üblichen Sorgfaltspflichten eingehalten haben.

Wir raten deshalb, alle Wohnungen immer ausreichend zu beheizen. Bei extremen Außentemperaturen, das heißt hohen Minusgraden, müssen Mieter auch bei Abwesenheit, zum Beispiel im Urlaub oder am Wochenende dafür sorgen, daß ihre Wohnung nicht unbeheizt bleibt. Der Vermieter ist verpflichtet, darauf zu achten, daß dies auch in leerstehenden Wohnungen des Mietshauses geschieht. Bei Thermostatventilen muß zumindest die Frostschutzstellung gewählt werden. Sicherheitshalber sollte vor Urlaubsantritt ein Freund, Verwandter oder Nachbar mit der Betreuung der Wohnung beauftragt werden.

Bei längerer Abwesenheit sollten wasserführende Anlagen, wenn möglich, entleert werden. Besonders frostgefährdete Stellen bei Wasserleitungen und Armaturen sollten zusätzlich mit Stroh oder Glaswolle isoliert werden.

Sind Wasserrohre oder -leitungen tatsächlich zugefroren und helfen so einfache Mittel, wie heißes Wasser, heiße Tücher, Heizlüfter oder Fön nicht weiter, müssen Handwerker, zum Beispiel Installateure gerufen werden. Keinesfalls sollten Mieter selbst mit offener Flamme, Kerzen oder Lötlampe arbeiten. Wichtig ist auch, daß bei jedem Auftauversuch die Wasserzufuhr vorher abgesperrt wird. Wasserrohrbrüche werden häufig erst nach dem Auftauen entdeckt.

(dmb) Vögel im Winter zu füttern, hat eine lange Tradition in Deutschland. Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes (DMB) haben Mieter grundsätzlich das Recht, auf der Außenfensterbank oder auf dem Balkon Futterglocken aufzuhängen und Vogelfutter auszustreuen.

Diesen tierischen Dienst kann der Vermieter nicht verbieten. Mit dem Füttern von Finken, Rotkehlchen und Co. sollte allerdings gewartet werden, bis es Schnee und Frost gibt. Auch das Aufstellen eines Vogelhäuschens ist heute weit verbreitet und kann Mietern nicht verwehrt werden.

Anders sieht die Rechtslage im Bezug auf Tauben aus. Der Vermieter darf es seinen Mietern verbieten, diese Tiere zu füttern. Bei Tauben drohen Verschmutzung, Geräuschbelästigung und Ungezieferbefall.

Sollten sich Tauben in ein Haus einnisten, liegt ein Mangel vor. Die Bewohner haben dann das Recht, die Miete zu mindern, informiert der Deutsche Mieterbund.

(dmb) In der gemieteten Garage darf der Mieter seinen PKW abstellen, Zubehörteile und Reifen lagern, Regale befestigen oder Schränke aufstellen, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB). Auch Motorräder, Mopeds, Fahrräder usw. dürfen hier geparkt werden.

Für Fragen der Mieterhöhung und Kündigung ist entscheidend, ob die Garage unabhängig von der Wohnung angemietet wurde oder ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht.
Im ersten Fall sind die Regeln für Gewerberaummietrecht anzuwenden. Das heißt, es kommt in erster Linie auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Fehlen hier konkrete Regelungen, gilt: Kündigungen – egal ob von Mieter oder Vermieter – sind ohne Angabe von Gründen möglich. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Die Miethöhe oder auch Erhöhungen können frei vereinbart werden.

Typischerweise werden aber Garagen und Wohnungen zusammen vermietet. Für ein einheitliches Mietverhältnis spricht nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes, wenn beides beim gleichen Vermieter angemietet wird, wenn dies zeitgleich geschieht und wenn nur ein Vertragsformular genutzt wird. Andererseits spricht aber die nachträgliche Anmietung der Garage mit einem eigenständigen Vertragsformular noch nicht zwingend für getrennte Vertragsverhältnisse. Dieser Ausnahmefall muss bei der Vermietung immer ausdrücklich vereinbart werden oder sich unmittelbar aus den besonderen Umständen ergeben.

Bei einem einheitliches Mietverhältnis von Garage und Wohnung gelten die Vorschriften für das Wohnungsmietrecht. Das bedeutet, eine separate Kündigung nur für die Garage ist im Regelfall nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Der Vermieter will im Zuge der Garagenkündigung hier neue Wohnungen schaffen.
Auch eine separate Mieterhöhung für die Garage ist unzulässig. Der Vermieter kann nur die ortsübliche Miete für eine Wohnung mit Garage verlangen und entsprechend erhöhen.

Weitere Informationen zu Garagen, Stellplätzen und allen anderen Alltagsfragen rund um die Mietwohnung gibt es in der Broschüre „Mieterrechte und Mieterpflichten“, zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) eine Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkasten oder Schaukel aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders bei Mehrfamilienhäusern. Hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.

Muss der mitvermietete Garten laut Mietvertrag auch gepflegt werden, heißt das vor allem, Rasen mähen, Unkraut jäten und Beete umgraben. An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22.00 und 7.00 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Graskantenschneider dürfen außerdem werktags nur zwischen 9.00 und 13.00 sowie von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

Gegen Unkraut aus Nachbars Garten kann nichts unternommen werden. Über die Grenze ragende Äste und Zweige müssen aber beschnitten werden. Obst an diesen Ästen darf nicht gepflückt werden. Fällt es jedoch auf den Boden, kann es eingesammelt und gegessen werden.

(dmb) Auch wenn der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, den angemieteten Garten zu pflegen, darf der Vermieter keine Vorgaben machen, wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat. Der Vermieter hat insoweit kein Direktionsrecht, entschied das Landgericht Köln (AZ 1 S 119/09).

Das gilt auch, wenn der Mieter völlig andere Vorstellungen von Gartengestaltung und Gartenpflege entwickelt. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hat der Vermieter seinem Mieter zu Vertragsbeginn einen „englischen Rasen“ überlassen, der sich im Laufe der Mietzeit dann zu einer Wiese mit Klee und Unkraut wandelte.
Für den Vermieter ein klarer Fall von „unterlassener Gartenpflege“ und Verwahrlosung. Er klagte auf Zutritt, wollte Vertikutierarbeiten im Mietergarten durchführen lassen.

Das Landgericht Köln wies die Klage nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes ab. Der Mieter sei in der Gestaltung der Gartenpflege frei. Wenn er eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen Rasen vorziehe, habe das nichts mit einer Verwahrlosung des Gartens zu tun.

(dmb) Ist in den Mietverträgen vereinbart, dass die Mieter eines Mehrfamilienhauses zur Nutzung eines 2.000 m² großen Gartens berechtigt sind, kann der Vermieter dieses Recht nicht nachträglich neu regeln oder erstmals Bestimmungen zur Gartennutzung einseitig vorgeben (AG Berlin-Schöneberg 9 C 336/04).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Mieter mit Einverständnis des Vermieters im Garten einen Strandkorb, eine Gartenbank, Blumentöpfe, Blumenkübel, Sonnenschirme, Gartentische, Gartenstühle und Sonnenliegen aufgestellt.
Knapp 7 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages beschloss der Vermieter, erstmals konkrete Regelungen für die Gartennutzung aufzustellen. Mit der Begründung, alle Mieter hätten das gleiche Recht auf Nutzung des Gartens, forderte er die Mieter auf, sämtliches Gartenmobiliar nachts zu entfernen. Es sein keinem Mieter gestattet, durch Aufstellen von Gartenmöbeln, Strandkörben, Liegen, Sonnenschirmen oder anderen Gerätschaften über den Tag hinaus sich einen bestimmten Bereich des Gartens zu reservieren und andere Mieter damit von der Nutzung auszuschließen. Jeder Teil des Gartens müsse jedem Mieter täglich neu zugänglich sein. Deshalb sei die Gartenfläche spätestens am Abend von privaten Gegenständen freizuhalten. Aufgestellte Gartenmöbel sind täglich nach Nutzung vom Rasen zu entfernen.
Soweit sich Mieter an diese Vorgaben nicht hielten, klagte der Vermieter und verlor vor dem Amtsgericht Schöneberg. Entscheidend sei letztlich, dass der Mietvertrag über die Art und Weise der Gartennutzung und über die zeitliche Dauer keine Regelung enthielt. Dann dürfe der Vermieter im Laufe der Mietzeit auch nicht einseitig neue Bestimmungen vorgeben. Außerdem seien die Vermietervorgaben nach einer täglichen abendlichen Räumung des Gartens im Sommer unzumutbar, vor allem im Fall des Standkorbes, der nach diesen Vorgaben jeden Abend aufs Neue aus dem Garten in den Keller oder gar in die Mieterwohnung transportiert werden müsste.

(dmb) Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Gartenpflege als Nebenkostenposition zahlen müssen. Dazu gehören nach einem Urteil des Landgerichts Potsdam (11 S 81/01) aber nicht die Kosten für die Anschaffung der Gartengeräte.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) sind nur die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kostenpositionen umlagefähige Nebenkosten. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Anders, so der Mieterbund, wenn es um die erstmalige Anschaffung von Pflanzen geht oder um die Kosten für die Neuanlage eines Gartens. Das sind keine umlagefähigen Nebenkosten, diese Kosten muss der Eigentümer und Vermieter selbst tragen.

Nach der Entscheidung des Landgerichts Postdam gehören auch die Kosten für die Anschaffung der Geräte für die Gartenpflege nicht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten. Das gilt auch, wenn es sich bei den Anschaffungskosten um so genannten Kosten einer "Ersatzbeschaffung" handelt. Derartige Kosten sind letztlich keine laufenden, immer wiederkehrenden Instandhaltungskosten.

Weitere Informationen zum Thema Gartenpflegekosten oder Nebenkosten finden Sie in der Mieterbund-Broschüre "Die zweite Miete", die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder direkt unter www.mieterbund.de bestellen können.

(dmb) Gartenpflegekosten muss ein Mieter unter Umständen auch dann zahlen, wenn er die Grünfläche überhaupt nicht nutzen darf oder kann, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 135/03).
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) bejahte der BGH die alte Streitfrage, ob Mieter allein schon für den „Blick ins Grüne“ zahlen müssen.
Entscheidend, so der Mieterbund, ist, dass im Mietvertrag die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind.
Der „Normalfall“ ist dann der, dass der Mieter den „Garten hinter dem Haus“, bzw. die Grünflächen rund um die Wohnanlage auch nutzen darf. Nutzen bedeutet, dass sich der Mieter hier sonnen kann, dass die Kinder hier spielen dürfen, dass hier Wäsche getrocknet werden kann usw.
Aber selbst wenn diese Nutzungsmöglichkeiten nicht bestehen und nicht erlaubt sind, muss der Mieter vertraglich vereinbarte Gartenpflegekosten zahlen. Vorausgesetzt – so der Bundesgerichtshof – die Gartennutzung ist nicht nur „exklusiv“ dem Vermieter selbst oder nicht nur einer ganz bestimmten Mietparten, z.B. dem Erdgeschoss-Mieter erlaubt.
Ist aber keiner Mietpartei die Gartennutzung gestattet, kann der Vermieter die anfallenden Gartenpflegekosten auf alle Mieter des Hauses aufteilen. Denn durch die gärtnerisch angelegten Flächen wird die Wohn- und Lebensqualität verbessert.

Weitere Informationen in der Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“, bei allen örtlichen Mietervereinen oder beim DMB-Verlag, 10169 Berlin bzw. direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Mieter trifft keine Gebrauchspflicht hinsichtlich der angemieteten Wohnung. Sie dürfen hier auch Hausrat lagern und verkaufen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 93/10). Das bedeutet, Mieter müssen in der angemieteten Wohnung nicht wohnen. Sie müssen sich hier nicht regelmäßig aufhalten, hier nicht schlafen und essen. Der Vermieter kann auch nicht verbieten, dass Mieter in der Wohnung umfangreichen Hausrat lagern und verkaufen. Das ist noch keine geschäftliche Tätigkeit und damit kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Mieter zwei Wohnungen angemietet. Neben seinem Hauptwohnsitz hatte er noch drei Zimmer angemietet, die im Melderegister als „Nebenwohnung“ bezeichnet wurden. Hier lagerte der Mieter umfangreichen, teilweise ererbten Hausrat. Er bot die in der Wohnung befindlichen Gegenstände auch in Zeitungen zum Verkauf an und empfing in der Wohnung Kaufinteressenten. Der Vermieter wollte dieses Verhalten verbieten, weil die Räume nicht mehr als Wohnung, sondern als Lager bzw. für einen gewerblichen Handel genutzt würden.

Der Bundesgerichtshof erklärte aber, dass Mieter zum einen nicht verpflichtet seien, in ihrer Wohnung zu wohnen, zum anderen sei die Existenz von Hausratsgegenständen in der Wohnung typisch für eine Wohnnutzung. Auf die Anzahl der Hausratsgegenstände oder die Anordnung in der Wohnung käme es überhaupt nicht an. Außerdem sei es dem Mieter unbenommen, eigene bzw. Familienmitgliedern gehörende Hausratsgegenstände zu verkaufen.

Wichtig: Ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses nicht gegrillt werden darf, ist dieses Verbot wirksam. Mieter müssen sich daran halten, dürfen nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes nicht grillen LG Essen (10 S 438/01).

Graffiti-Schmierereien sind Mängel der Mietsache. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Graffiti im Eingangsbereich des Hauses, der Haustür sowie an der Klingel beseitigen lässt und die Bereiche instand gesetzt werden. Das entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az. 5 C 313/07).Danach muss der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung und des Hauses aufrechterhalten, inklusive der Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzung durch die Mieter und zum Zugang der Mietsache gehören. Hierzu gehören auch Hauseingang, Klingentableau und Tür. Bei der Frage nach dem vertragsgemäßen Zustand sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere örtliche Vorschriften, Umfeld, Zweck und Preis der Mieträume sowie der Zustand des Hauses bei der Anmietung, zu berücksichtigen. 
Hier befand sich der Hauseingangsbereich zum Zeitpunkt der Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand. Der spätere Umfang der Graffiti-Schmierereien sei erheblich und übersteige das ortsübliche Maß. Dadurch mache das Haus einen verwahrlosten Eindruck, stellte das Gericht fest.

Der Auffassung des Vermieters, er könne nichts für das Entstehen der Graffiti und daher liege kein Mangel vor, widersprach das Gericht. Ein Mietmangel liegt unabhängig von der Schuld des Vermieters vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. 
Wichtig – so der Deutsche Mieterbund – ist, dass auch eine relativ günstige Miete den Vermieter nicht entlastet. Er muss auch dann seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen.

(dmb) Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten ist Mietern grundsätzlich erlaubt. Nachbarn müssen dies akzeptieren. Hiervon gibt es nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) aber zwei Ausnahmen.

Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten. Wer das Grillverbot missachtet, riskiert eine Abmahnung oder sogar die Kündigung (LG Essen 10 S 438/01).

Aber auch ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß, Rauch oder dichten Qualm liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.

Auch wenn zum Beispiel zweimal im Monat oder dreimal im Jahr, nur nach Vorankündigung oder nur zwischen 17.00 und 22.00 Uhr vereinzelt gegrillt wird, muss immer die Rauchbeeinträchtigung für die Nachbarn so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb sollten, so der Mieterbund, Grillfreunde vom Holzkohlegrill zu Elektrogrill wechseln und, wenn möglich, mit Aluminiumschalen arbeiten.

(dmb) Wer es eilig hat und zur Fristwahrung ein Schreiben direkt in den Hausbriefkasten seines Vertragspartners wirft, muss das vor 16.00 Uhr erledigt haben. Nach dieser Zeit gilt das Schreiben erst als am nächsten Tag eingegangen. Das entschied jetzt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Berlin (65 S 132/01).

Ein Berliner Vermieter hatte seine Mieterhöhungserklärung über den Hausmeister am 30. Juni zwischen 16.00 und 17.00 Uhr in den Mieterbriefkasten werfen lassen. Zu spät, wie die Richter feststellten. Zwar gelten nach dem Gesetz Erklärungen schon dann als zugegangen, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt sind und der bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse davon auch Kenntnis erlangt hat. Zumindest eine Privatperson muss aber nicht nach 16.00 Uhr noch damit rechnen, Post im Briefkasten vorzufinden. Damit gilt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erst als am nächsten Tag beim Mieter eingetroffen, das heißt am 1. Juli.

Die Konsequenz rechnet der Deutsche Mieterbund vor: Eine korrekte und begründete Mieterhöhung wird nach Ablauf der Zustimmungsfrist wirksam. Die Zustimmungsfrist des Mieters beträgt den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhungserklärung bekommt, und die beiden darauf folgenden Monate. Erhält der Mieter am 30. Juni die Mieterhöhungserklärung, läuft die Zustimmungsfrist Ende August ab, die höhere Miete muss ab 1. September gezahlt werden. Erhält der Mieter die Mieterhöhungserklärung erst am 1. Juli, läuft die Überlegungsfrist Ende September ab und die erhöhte Miete muss erst ab 1. Oktober gezahlt werden.

Weitere Informationen in der soeben erschienenen Mieterbund-Broschüre "Mieterhöhung", die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder direkt unter www.mieterbund.de bestellen können.

(dmb) Normale und typische Haushaltsgeräte darf der Mieter jederzeit in der Wohnung nutzen. Dies gilt auch für Geräte, die Geräusche und Lärm verursachen, wie zum Beispiel Staubsauger. Allerdings sollten Mieter sich hier an die allgemeinen Ruhezeiten halten, bzw. auch prüfen, ob zum Beispiel am Wochenende tatsächlich ab 8 Uhr oder gar ab 7 Uhr Staub gesaugt werden muss.

Ähnliches gilt für Bohrmaschinen. Gegen gelegentliches Bohren kann ein Nachbar nichts einwenden, auch nicht, wenn am früheren Abend, beispielsweise nach 19 Uhr, gearbeitet wird.

Grundsätzlich darf der Mieter in seiner Wohnung immer eine Waschmaschinen aufstellen, wenn entsprechende Anschlüsse vorhanden sind. Dies gilt auch dann, wenn im Mietshaus eine Waschküche und eine Gemeinschaftswaschmaschine vorhanden sind. Es gibt kein Verbot am Wochenende Wäsche zu waschen.

Auch ein Wäschetrockner darf in der Wohnung aufgestellt werden. Kondenstrockner sind unproblematisch, bei Wäschetrocknern mit einer Entlüftung nach außen muss eine vorhandene Ablüftungsvorrichtung benutzt werden

(dmb) Mieter dürfen die Position Hausmeisterkosten in ihrer Betriebskostenabrechnung nicht mit der Begründung kürzen, die Hausmeisterarbeiten seien nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden und mangelhaft gewesen, entschied nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Amtsgericht Dresden (140 C 4830/05).

Das Gericht betonte, dass unabhängig von Umfang und Qualität der Hausmeisterarbeiten der Betriebskostenanteil in voller Höhe gezahlt werden müsse. Entscheidend sei, dass die Kosten tatsächlich entstanden seien, aufgrund eines Vertragsverhältnisses zwischen Hausmeister und Vermieter. Sind Mieter mit den Arbeitsleistungen nicht zufrieden, bleibt ihnen ggf. die Möglichkeit, die Miete zu kürzen.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes beanstanden Mieter immer häufiger, dass Arbeitsleistungen, die über die Betriebskosten abgerechnet werden, schlecht oder gar nicht erbracht wurden. Betroffen sind Hausmeister-, Gärtner- oder Reinigungsarbeiten. Das Recht zur Mietminderung scheitere häufig daran, dass die mangelhaften Arbeitsleistungen nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung führten, so dass die Mietkürzung ausscheide. In diesen Fällen muss es darauf ankommen, ob der Vermieter alle ihm zumutbaren und gebotenen Maßnahmen ergriffen hat, um für eine zufrieden stellende und fehlerfreie Arbeitsleistung des Hausmeisters zu sorgen. Unter Umständen muss der Vermieter auch die Vergütungsansprüche des Hausmeisters kürzen, so dass dann die Mieter bei der Betriebskostenabrechnung nicht mehr mit den vollen Kosten belastet werden

(dmb) Hausmeisterkosten sind Betriebskosten, die der Mieter zahlen muss, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter darf aber nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) nur die Kosten umlegen, die für typische Hausmeisterarbeiten angefallen sind, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Winterdienst, Gartenpflege und Bedienung bzw. Überwachung technischer Anlagen, wie Heizung oder Aufzug.

Ist der Hausmeister, wie häufig anzutreffen, „Mädchen für alles“ und ist er vor Ort auch für kleinere Reparaturen zuständig oder übernimmt er auch noch Verwaltungsaufgaben, können diese Kosten nicht auf die Mieter des Hauses umgelegt werden. Reparatur- und Verwaltungskosten sind, so der Mieterbund, nie Betriebskosten, auch dann nicht, wenn diese Arbeiten ein Hausmeister erledigt. Das bedeutet, der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten für den Hausmeister aufführen und hiervon dann die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Reparaturarbeiten abziehen.

Vorsicht auch, wenn in einer Betriebskostenabrechnung neben der Position Hausmeister noch Kosten für Hausreinigung, Winterdienst und Gartenpflege umgelegt werden. Hier drohen Doppelzahlungen, warnt der Mieterbund. Ist für diese Arbeiten der Hausmeister verantwortlich, sind die Kosten mit dem Hausmeisterentgelt regelmäßig abgegolten.

(dmb) Vor allem in größeren Wohnanlagen und Mietshäusern gibt es normalerweise eine Hausordnung. Sie regelt das Zusammenleben der Mieter untereinander. Jeder Mieter kann von den anderen Hausbewohnern grundsätzlich die Einhaltung der Hausordnung verlangen.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes wird in einer Hausordnung üblicherweise geregelt:

• Vermeidung von Lärmstörungen und anderen Belästigungen. Ruhezeiten können festgelegt werden.
• Benutzung der gemeinschaftlichen Räume, wie Waschküche, Trockenraum und Speicher.
• Reinigungspflichten, z.B. kann hier ein Reinigungsplan für das Treppenhaus und den Hausflur aufgestellt werden.
• Einhaltung der Sauberkeit und Ordnung. Geregelt werden kann das Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern, die Beseitigung von Abfällen usw.
• Regelung zur Sicherheit im Haus, z.B. Schließzeiten für die Haustür, Verbot der Lagerung von gefährlichen Stoffen im Keller oder auf dem Speicher usw.
• Eine Hausordnung darf dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auferlegen. Das bedeutet, nach Angaben des Deutschen Mieterbundes, dass der Mieter zu Tätigkeiten, wie z.B. Reinigung des Treppenhauses oder des Winterdienstes, nur verpflichtet werden kann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist bzw. wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Dann muss im Mietvertrag selbst ein Hinweis auf die Hausordnung aufgenommen sein. Hat der Mieter die Hausordnung dagegen getrennt vom Mietvertrag erhalten oder gibt es nur eine im Treppenflur ausgehängte Hausordnung, dann kann dies keine eigenständigen Verpflichtungen für den Mieter begründen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages, d.h. nachträglich eine Hausordnung aufstellt. Auch hier darf die Hausordnung nur ordnende Regelungen enthalten.

Eine Muster-Hausordnung finden Sie zusammen mit einem Muster-Mietvertrag und einem Wohnungsübergabeprotokoll kostenlos auf den Internetseiten des Deutschen Mieterbundes: www.mieterbund.de.

(dmb) Auch für Mieter sind eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder.

Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasserschläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen.

Der Vermieter kann aber nicht fordern, dass der Mieter Haftpflicht- oder Hausratversicherungen abschließt. Steht eine derartige Klausel im Mietvertrag, ist sie unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist.

Die Hausratversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus selbst Betriebskosten, die in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen.

(dmb) Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat ausschließlich der Mieter. Er entscheidet nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB), wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte – notfalls mit Gewalt – hindern, in die Mietwohnung zu gelangen.

Wer unbefugt in die Mieterwohnung geht oder sich dort aufhält, begeht Hausfriedensbruch und kann bestraft werden. Das gilt – so der Deutsche Mieterbund – genauso für den Vermieter, wie für den Hausmeister oder Hausverwalter. Ohne Wissen bzw. gegen den Willen des Mieters dürfen auch diese Personen die Wohnung nicht betreten. Sie dürfen deshalb auch keinen Zweitschlüssel haben. Nutzt beispielsweise der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen, hat der das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen.

Der Vermieter darf seinem Mieter auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Zugänge zur Wohnung. Deshalb ist ein Verbot des Vermieters, das Haus zu betreten, gegenüber einem Besucher unzulässig. Anders allenfalls, wenn der „Besucher“ früher ein Mieter im Haus war und als „Randalierer“ gekündigt wurde.

Das Hausrecht des Mieters gibt ihm auch das Recht, sich in der Wohnung so einzurichten, wie er will. Bei Möbeln, Gardinen, Vorhängen, Blumen, Teppichen, Farben und Tapeten bestimmt allein der Mieter.

(dmb) Die Kosten für eine regelmäßige Hausreinigung können als Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden, so dass nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) Mieter diese Kosten genauso wie zum Beispiel auch die Kosten für Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister usw. zusätzlich zur Miete zahlen müssen.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg (316 S 15/00) muss aber auch bei den Hausreinigungskosten, wie bei jeder anderen Betriebskostenart, der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet werden. Und genau der ist nach Ansicht der Hamburger Richter verletzt, wenn der Vermieter das Treppenhaus dreimal wöchentlich - auf Kosten der Mieter - reinigen lässt. Nichts anderes gilt, wenn es sich um ein repräsentatives Gebäude mit Wohn- und Gewerberäumen handelt. Ein zweimaliges Reinigen pro Woche wäre ausreichend gewesen, so dass nach der Entscheidung des Landgerichts Hamburg die Mieter von den mit der Nebenkostenabrechnung in Ansatz gebrachten Hausreinigungskosten ein Drittel abziehen durften.

Wichtig: Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit steht seit 1. September 2001 sogar ausdrücklich im Gesetz.

(dmb) Mietvertrag und Hausordnung können vorsehen, dass die Haustür nachts aus Sicherheitsgründen von den Mietern verschlossen werden muss (AG Hannover 544 C 8633/06). Die in den Nachtstunden verschlossene Haustür ist kein Wohnungsmangel, ein Schild an der Innentürseite: „Die Haustür ist ab 22.00 Uhr abzuschließen“, muss nicht entfernt werden, entschied das Gericht.

Das bedeutet aber nicht, so der Deutsche Mieterbund (DMB), dass Haustüren jetzt nachts immer abgeschlossen werden müssen. Der Vermieter kann im Rahmen der Interessenabwägung auch zu dem Ergebnis kommen, dass die Haustür nachts unverschlossen bleiben muss. Gesetze oder Verordnungen regeln die Frage, ob die Haustür verschlossen werden muss, nicht eindeutig. Auch fehlen bisher eindeutige Gerichtsurteile, die es beispielsweise für unzulässig erklären, die Haustür verschlossen oder unverschlossen zu halten.

Das Amtsgericht Hannover betonte beispielsweise jetzt auch, dass einerseits das Verschließen der Haustür den Zutritt für unberechtigte Personen erschwert und damit insbesondere in den Nachtstunden die Sicherheit der Hausbewohner vor möglichen Einbrüchen und Überfällen erhöht. Andererseits erschwert die verschlossene Haustür eine mögliche Flucht im Notfall oder den Zutritt für Rettungskräfte. In dieser Situation muss der Vermieter eine Interessenabwägung durchführen. Das Gericht muss die Entscheidung zumindest so lange akzeptieren, wie sie nicht sachwidrig ist.

(dmb) Der Vermieter darf auch dann kein Hausverbot für Mitarbeiter des Mietervereins verhängen, wenn er sich über deren sorgfältige Arbeit geärgert hat (Amtsgericht Meldorf 80 C 1631/03).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) stritten sich Mieter und Vermieter unter anderem über Lärmbeeinträchtigungen und den Zustand des Gartens. Ein Mitarbeiter des Mietervereins erstellte im Zusammenhang mit der Rechtsberatung der Mieter ein Besichtigungsprotokoll vor Ort. Dieses Protokoll enthielt detaillierte Äußerungen zu Grünflächen, Hausfassade, Heizungsraum und Hellhörigkeit. Der Vermieter reagierte hierauf „beleidigt“. Er ließ über seinen Rechtsanwalt ein Hausverbot für Mitarbeiter des Mietervereins aussprechen.

Zu Unrecht, wie das Amtsgericht jetzt feststellte. Während das Interesse der Mieter am „Besuch“ des Mietervereins-Vertreters und an dessen „Zeugnis“ eindeutig sei, sei nicht ersichtlich, inwieweit ein das Hausverbot rechtfertigendes Interesse des Vermieters verletzt sein könnte.
Außerdem, so das Amtsgericht, selbst wenn ein Hausverbot gegen den Mietervereins-Vertreter, der das Besichtigungsprotokoll erstellt hat, berechtigt wäre, könnten andere Mitarbeiter des Mietervereins ohne weiteres zu „Besuch“ kommen. Ein generelles Hausverbot sei auf jeden Fall unwirksam.

Der Deutsche Mieterbund weist ergänzend darauf hin, dass das Hausrecht an der gemieteten Wohnung dem Mieter selbst zusteht und nicht dem Vermieter. Der Mieter entscheidet, wer ihn besuchen darf und wer nicht

Immer wieder kommt es zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung. Schimmelpilz und schwarze Flecken sind Mängel der Mietsache, der Vermieter muß diese Schäden beseitigen und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.

Es sei denn, der Mieter hat die Schäden selbst verursacht, weil er zu wenig geheizt und zu wenig gelüftet hat.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) gibt 20 Tipps zum richtigen Heizen und Lüften:

• Auch im Herbst und Frühjahr sollten (bei Anwesenheit) folgende Temperaturen eingehalten werden: Im Wohnzimmer, Kinderzimmer und in der Küche 20°C, im Bad 21°C, nachts im Schlafzimmer 14°C. Als Faustregel gilt: je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden.
• Die Heizung auch bei Abwesenheit tagsüber nie ganz abstellen. Ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teurer als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur.
• Innentüren zwischen unterschiedlich beheizten Räumen tags und nachts geschlossen halten.
• Nicht vom Wohnzimmer das Schlafzimmer mitheizen. Das "Überschlagenlassen" des nicht geheizten Schlafzimmers führt nur warme, d. h. feuchte Luft ins Schlafzimmer; diese schlägt dort ihre Feuchtigkeit nieder.
• Richtig lüften bedeutet: Die Fenster kurzzeitig (5 Minuten reichen oft schon aus) ganz öffnen (Stoßlüften). Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Heizenergie.
• Morgens in der Wohnung einen kompletten Luftwechsel durchführen. Am besten Durchzug machen, ansonsten in jedem Zimmer das Fenster weit öffnen.
• Die Mindestzeit für die Lüftung hängt von dem Unterschied der Zimmertemperatur zur Außentemperatur und davon ab, wieviel Wind weht.
• Selbst bei Windstille und geringem Temperaturunterschied reichen in der Regel 15 Minuten Stoßlüftung aus.
• Je kälter es draußen ist, desto kürzer muß gelüftet werden.
• Einmal täglich lüften genügt nicht. Vormittags und nachmittags nochmals die Zimmer lüften, in denen sich Personen aufgehalten haben. Abends einen kompletten Luftwechsel inkl. Schlafzimmer vornehmen.
• Nicht von einem Zimmer in ein anderes, sondern nach draußen lüften.
• Bei innen liegendem Bad ohne Fenster auf dem kürzesten Weg (durch ein anderes Zimmer) lüften. Die anderen Türen geschlossen halten. Besonders nach dem Baden oder Duschen soll sich der Wasserdampf nicht gleichmäßig in der Wohnung verteilen.
• Große Mengen Wasserdampf (z. B. durch Kochen) möglichst sofort nach draußen ablüften. Auch hier durch Schließen der Zimmertüren verhindern, daß sich der Dampf in der Wohnung verteilt.
• Wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet werden muß, weil ein Trockenraum fehlt, dieses Zimmer öfter lüften. Zimmertüre geschlossen halten.
• Nach dem Bügeln lüften.
• Auch bei Regenwetter lüften. Wenn es nicht gerade zum Fenster hereinregnet, ist die kalte Außenluft trotzdem trockener als die warme Zimmerluft.
• Luftbefeuchter sind fast immer überflüssig.
• Bei Abwesenheit über Tage ist natürlich auch das Lüften tagsüber nicht möglich, aber auch nicht nötig! Hier reicht es, morgens und abends richtig zu lüften.
• Bei neuen, besonders dichten Isolierglasfenstern häufiger lüften als früher. Auch dann spart man im Vergleich zum alten Fenster Heizenergie.
• Große Schränke sollten nicht zu dicht an kritische Wände angerückt werden. Aber: Zwei bis vier Zentimeter Abstand müssen reichen.

Weitere Informationen in unserer Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung", die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder direkt unter www.mieterbund.de bestellen können.

(dmb) Für die Heizkostenabrechnung in einem Wohn- und Geschäftshaus muss der Vermieter eine Vorerfassung der unterschiedlichen Nutzergruppen vornehmen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Verbrauchsanteil der Wohnungen und der Verbrauchsanteil der Geschäftslokale durch getrennte Zähler erfasst werden muss (BGH VIII ZR 57/07). Es reiche nicht aus, wenn der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch errechnet werde.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter eines Wohn- und Geschäftshauses die ins Haus gelieferte Fernwärme mit einem ersten Wärmemengenzähler gemessen. Der für den Geschäftsbereich benötigte Fernwärmeanteil wurde von einem zweiten Wärmemengenzähler erfasst. Der auf die Wohnungen entfallende Anteil wurde aber nicht gemessen. Er wurde errechnet. Dabei wurde von dem Messergebnis des ersten Zählers das Ergebnis des zweiten Zähler abgezogen.

Diese Verfahrensweise hielt der Bundesgerichtshof jedoch für unzulässig. Bei einer notwendigen Vorerfassung von Gewerbe- und Wohnraum müssen die Anteile der beiden Nutzergruppen möglichst genau erfasst werden. Deshalb müsse auch der Fernwärmeanteil der Wohnungen mit einem eigenen Wärmemengenzähler gemessen werden. Erst dann könnten die so erfassten Fernwärmeanteile mit den Heizkostenverteilern, die sich in den Wohnungen befinden, auf die einzelnen Mieter verteilt werden.

(dmb) Verweigert der Mieter an drei aufeinander folgenden Terminen die Ablesung der Heizkostenverteiler, kann sein Verbrauch auch geschätzt werden, entschied das Amtsgericht Brandenburg (32 [33] C 110/04).
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) bestimmt die Heizkostenverordnung, dass der Verbrauch eines Mieters für einen konkreten Abrechnungszeitraum ausnahmsweise dann geschätzt werden darf, wenn eine Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich oder nicht erfolgt ist.
Zu diesen „anderen zwingenden Gründen“ rechnet das Amtsgericht Brandenburg vor allem Fälle verweigerter oder nicht durchführbarer Ablesungen. Zu den Pflichten des Mieters im Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gehöre es, Mitarbeitern der Wärmemessdienstfirmen das Betreten der Wohnung zur Durchführung der Ablesung zu ermöglichen. Wer als Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigungen an drei verschiedenen Terminen die Tür nicht öffnet, muss sich die Schätzung seines Verbrauchs gefallen lassen.
Die Heizkostenverordnung nennt zwei mögliche Schätzverfahren: Entweder es wird auf den Verbrauch der betreffenden Räume in früheren Abrechnungsperioden zurückgegriffen oder auf den Verbrauch vergleichbarer Räume im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes sind andere Schätzverfahren, die sich zum Beispiel auf Durchschnittswerte des gesamten Hauses stützen, unzulässig. Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses dürfen im Zuge einer Verbrauchsabrechnung geschätzt werden.

Weitere Informationen finden Sie in der Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“, die bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft oder beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de bestellt werden kann

(dmb) Heizkosten müssen ausnahmsweise nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn der Aufwand hierfür unverhältnismäßig hoch ist und in einem 10-Jahres-Vergleich über den zu erzielenden Einsparungen liegt. Das BayObLG (2 Z BR 118/04) stützte seine Entscheidung auf eine Ausnahmevorschrift in der Heizkostenverordnung, Paragraph 11.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist letztlich der Vergleich der Kosten für die Installation der Messgeräte sowie des Mess- und Abrechnungsdienstes mit den möglichen Einsparungen von Energiekosten entscheidend. Allgemein üblich ist es, für die Kostenersparnis durch die Verbrauchsabrechnung 15 Prozent des Abrechnungsbetrages anzusetzen. Der Vergleichzeitraum beträgt 10 Jahre.
Vorliegend belief sich der jährliche Aufwand für die verbrauchsabhängige Abrechnung auf 2.225 Euro. Dem standen Energieeinsparungen von 1.431,90 Euro und zuletzt von 2.181,- Euro pro Jahr gegenüber. Berücksichtigt werden muss – so der Deutsche Mieterbund – aber auch die künftige Entwicklung. Die Heranziehung eines Vergleichszeitraums von 10 Jahren erfordere auch immer eine Prognose. Dabei müssten auch steigende Energiepreise in der Zukunft eingerechnet werden.

Da die „Unterdeckung“, das heißt die Differenz zwischen Abrechnungsaufwand und Kostenersparnis, zuletzt nur 44 Euro betrug und jetzt mit weiter steigenden Energiekosten gerechnet werden muss, ist bei einer Hochrechnung auf einen 10-Jahres-Zeitraum eine Unverhältnismäßigkeit der Kosten nicht gegeben, entschied das Bayerische Oberste Landesgericht. Eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung kann nicht gemacht werden, es muss verbrauchabhängig abgerechnet werden.

Weitere Informationen zum Thema Heizkostenabrechnung in der aktuellen Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“, bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

Rechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen, entschied das Amtsgericht Burgwedel (76 C 276/04 [VII]).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) müssen Heizkosten in einem Mehrfamilienhaus praktisch immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Voraussetzung ist, dass eine zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt. Die Heizkostenverordnung lässt nur für den Fall eine Ausnahme von der Verbrauchsabrechnung zu, in dem Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen und vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

In allen anderen Fällen aber gilt: Rechnet der Vermieter entgegen den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, sondern zum Beispiel nur nach der Wohnfläche (Quadratmeter), ab, kann der Mieter von dem auf ihn entfallenden Kostenanteil 15 Prozent abziehen.
Das gilt, so der Mieterbund, auch dann, wenn im Mietvertrag ursprünglich eine Quadratmeter-Abrechnung vereinbart war bzw. wenn der Mieter wusste, dass keine Erfassungsgeräte an den Heizkörpern montiert waren.

Das Amtsgericht erklärte, die Heizkostenverordnung dient dem öffentlichen Interesse an der Einsparung von Energie, indem sie die verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt und damit Anreiz zum sparsamen Umgang mit dem Energieverbrauch gibt. Dieser Zweck würde weitgehend leer laufen, wenn die Vorschrift einfach durch Vertragsregelungen umgangen werden könnte.

(dmb) Zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss einmal im Jahr der Heizenergieverbrauch in den Wohnungen durch so genannte Wärmemessdienstfirmen ermittelt werden. Im Regelfall sind Heizkostenverteiler – elektronische oder nach dem Verdunsterprinzip arbeitende – an den einzelnen Heizkörpern in allen Räumen der Wohnung installiert. Beim Einsatz von elektronischen Heizkostenverteilern mit Funktechnik werden die Daten per Fernübertragung an das Messdienstunternehmen übertragen. In allen anderen Fällen müssen die Heizkostenverteiler in den Wohnungen abgelesen werden.

Der Termin hierzu muss mindestens 10 bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Die Mieter oder Wohnungseigentümer müssen entweder einzeln oder durch einen Aushang an gut sichtbarer Stelle, zum Beispiel im Treppenhaus, benachrichtigt werden. Kann der erste Ablesetermin nicht eingehalten werden, sollte nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ein zweiter Termin individuell abgestimmt werden. Geschieht dies nicht, muss im Abstand von mindestens 14 Tagen ein zweiter Termin durchgeführt werden, möglichst nach 17.00 Uhr.

Sagt der Mieter den vorgegebenen Ablesetermin ab, zum Beispiel wegen Urlaubs oder aus sonstigen wichtigen Gründen, muss er weder Schadensersatz oder irgendwelche Sonderkosten zahlen. Kosten für einen zweiten oder gar dritten Ablesetermin müssen nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes nie automatisch gezahlt werden. Nur wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat, muss er die Kosten eines zusätzlichen Ablesetermins ggf. als Schadensersatz an seinen Vermieter zahlen. Unzulässig ist es immer, wenn die Wärmemessdienstfirma direkt beim Mieter für einen zweiten Ablesetermin Kosten geltend macht.

(dmb) Die Heizkostenabrechnung darf nicht zu einem Heizkostenquiz für Mieter werden, sondern muss aus sich heraus verständlich sein, entschied das Amtsgericht Dortmund (107 C 8704/03).
Willkürliche Abkürzungen, die nur Verwirrung stiften, und Rechenschritte, die nicht vollständig nachvollziehbar sind, machen die Heizkostenabrechnung mangelhaft und unwirksam. Die betroffenen Mieter müssen keine Nachzahlungen leisten, urteilte eine andere Abteilung des Dortmunder Amtsgerichts (125 C 14167/03).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) ging es jeweils um Abrechnungen einer der größten Wärmemessdienstfirmen Deutschlands im Auftrag eines Großunternehmens der Immobilienbranche. Die Amtsrichter kritisierten insbesondere Formulierungen, wie „HeizungVE“ oder „UE“ und „KostenUE“, verdeckte Rechenschritte und die Nichtoffenlegung, wo einzelne Werte der Abrechnung herrühren.
Das Amtsgericht Dortmund (125 C 14167/03) wörtlich zu den Abrechnungen dieser Messdienstfirma und dieses Immobilienunternehmens: „Der erkennende Richter hat bei jedem Fall neue Schwierigkeiten, sich in das unübersichtliche System der Abrechnung hineinzudenken. Immer, wenn er meint, es verstanden zu haben, tauchen bei der nächsten Abrechnung wieder die gleichen oder neue Fragen auf. Das ganze System der Abrechnung ist unverständlich.“

Die Dortmunder Richter – so der Deutsche Mieterbund – verwiesen Wohnungsunternehmen und Abrechnungsfirma auf Mindestanforderungen, die an eine Heizkostenabrechnung zu stellen sind:

• Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten.
• Sie muss den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachprüfen zu können. Der Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.
• Alle Einzeleingaben, wie auch die Abrechnung insgesamt, müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Dabei ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen.

(dmb) Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann, teilte der Deutsche Mieterbundes (DMB) mit.
Allerdings muss der Vermieter nicht „rund um die Uhr“ diese Mindesttemperaturen garantieren. Nachts, also zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus.

Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam.

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt – so der Mieterbund – ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern, das heißt weniger zahlen. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar.
Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung ist laut Deutschem Mieterbund ein Wohnungsmangel, der vom Vermieter beseitigt werden muss, der den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung, das heißt wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird

(dmb) Die regelmäßige Betreuung eines Hundes an allen Werktagen ist wie eine Hundehaltung zu beurteilen, entschied das Amtsgericht Rheine (4 C 673/03).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) war die Hundehaltung laut Vertrag im Mietshaus verboten. Der Mieter versorgte aber den Hund seines Sohnes, einen 50 cm hohen Dalmatiner-Mischling. Er betreute das Tier in der Wohnung während der Arbeitszeit seines Sohnes, das heißt an den Werktagen zwischen 8.00 und 17.00 Uhr.

Das, so das Amtsgericht Rheine, hat mit „Hundebesuch“ nichts zu tun, eine derart umfassende, tagtäglich erfolgende Betreuung unterfalle dem mietvertraglich vereinbarten Verbot der Hundehaltung.

Zwar darf ein Mieter trotz Hundehaltungsverbot Besuch empfangen, der einen Hund mitbringt, informierte der Deutsche Mieterbund. Unzulässig sei es aber zum Beispiel, wenn der Besucher einen Hund in häufigen Abständen regelmäßig mitbringt oder das Tier nachts in der Wohnung bleibt oder sich das Tier – wie hier – regelmäßig den ganzen Tag über in der Wohnung befindet. Das sei kein „vorübergehender Aufenthalt“ eines Hundes, das entspreche von den Auswirkungen her einer Hundehaltung und könne verboten werden

(dmb) Immer wieder gibt es Streit und Ärger um die Frage, ob Mieter in einem Mietshaus einen Hund halten dürfen oder nicht. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat die wichtigsten Urteile zusammengestellt:

Im Mietvertrag kann wirksam ein Verbot der Hundehaltung vereinbart werden. Das Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung der Persönlichkeit wird nicht verletzt (BVerfG 1 BVR 126/80).

Steht im Mietvertrag, dass die Hundehaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängt, ist der Vermieter frei, ob er Hundehaltung erlaubt oder nicht (OLG Hamm 4 RE Miet 5/80 und 6/80). Allerdings kann der Mieter hier davon ausgehen, dass der Vermieter zustimmt, wenn nicht gewichtige Gründe im Wege stehen (LG Ulm 1 S 286/89-01) oder andere Mieter im Haus ebenfalls einen Hund halten (LG Berlin 64 S 234/85). Dabei kann die Erlaubnis zur Hundehaltung auch mündlich erteilt werden (AG Konstanz 4 C 63/07).

Yorkshireterrier sind wie Kleintiere immer erlaubt, egal was im Mietvertrag steht. Grund ist, dass sie andere Hausbewohner erfahrungsgemäß nicht belästigen (LG Kassel 1 S 503/96; LG Düsseldorf 24 S 90/93). Dagegen bedarf die Haltung eines so genannten Kampfhundes immer der Zustimmung des Vermieters. Treten Belästigungen oder Störungen für die Mitmieter ein, kann der Vermieter seine Zustimmung widerrufen (LG Krefeld 2 S 89/96; LG Nürnberg/Fürth 7 S 3264/90).
Derartige Belästigungen oder regelmäßiges, lang anhaltendes, lautes Bellen und sehr häufiges Anschlagen können den Nachbarn auch berechtigen, die Miete zu mindern (AG Hamburg 49 C 165/05). In diesen Fällen oder wenn der Hund wiederholt das Treppenhaus verunreinigt und in fremde Wohnungen eindringt (AG Hamburg/Altona 316 A C 97/89), kann der Vermieter auch die Abschaffung des Hundes verlangen.

Gilt im Haus ein generelles Hundehaltungsverbot, so darf der Mieter auch nicht Hunde eines Verwandten oder Bekannten regelmäßig in seiner Wohnung beherbergen (AG Hamburg 49C 29/05). Setzt der Mieter trotz Abmahnung die unerlaubte Hundehaltung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung kündigen (LG Hildesheim 7 S 4/06).

(dmb) Mieter und Vermieter können bereits bei Abschluss des Mietvertrages festlegen, dass und wie die Miete künftig steigen soll. So kann beispielsweise die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt werden. Bei derartigen Indexmietverträgen wird nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) die Miete im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt.

Indexmietverträge – gleichgültig, ob befristet oder unbefristet – müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Der Vermieter kann dann die ursprünglich vereinbarte bisherige Miete frühestens nach einem Jahr erhöhen. Hierzu ist erforderlich, dass der Vermieter in einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung den alten und den aktuellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes angibt. Die Differenz muss er in Prozente umrechnen und daraus dann die neue Miete oder den Mieterhöhungsbetrag berechnen. Anders als bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche  Vergleichsmiete, ist eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nicht erforderlich. Die erhöhte Miete muss dann von Beginn des übernächsten Monats an gezahlt werden.

Der Vorteil von Indexmietverträgen ist, dass Mieter keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten des Vermieters erhalten können. Der Nachteil ist nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten. Im Ergebnis müssen Mieter mit Indexmietverträgen zurzeit die steigenden Energiepreise „doppelt“ zahlen, einmal über höhere Heizkosten und zum anderen über einen entsprechend gestiegenen Preisindex, der maßgeblich von steigenden Energiepreisen beeinflusst wird.

Ein Mieter muss das von ihm fachmännisch eingebaute Badezimmer nicht „zurückbauen“, das heißt abreißen und gleichzeitig die frühere Duschkabine im Schlafzimmer wieder aufbauen. Das Landgericht Hamburg (311 S 128/04) begründete seine Entscheidung unter anderem damit, der Mieter habe mit seinen Investitionen nur einen weitgehend üblichen Standard hergestellt. Für einen „Rückbauanspruch bei Mietende“ sei kein nachvollziehbares Interesse erkennbar. Im Gegenteil, das Hamburger Landgericht bescheinigte dem Vermieter, seine Forderung sei grob rechtsmissbräuchlich.

Trotz dieser Entscheidung rät der Deutsche Mieterbund (DMB) Mietern, schon vor Beginn ihrer Modernisierungsarbeiten die Zustimmung des Vermieters zu den geplanten Investitionen einzuholen. Gleichzeitig müssten feste Absprachen für das Mietende getroffen werden, insbesondere dann, wenn der Mieter bei seinem Auszug Wertersatz für seine Investitionen beanspruchen will.

Ohne Vertragsregelung, das heißt nur nach dem Gesetzeswortlaut, sind die Chancen auf Wertersatz gering. Der Mieter kann zwar seine Investitionen beim Auszug entfernen und mitnehmen. Der Vermieter kann dies durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung verhindern. Hierzu wir er in aller Regel aber keine Veranlassung sehen, denn:

• akzeptiert der Vermieter, dass der Mieter alle Einbauten und Einrichtungen mitnimmt, muss der Mieter den alten Zustand der Wohnung wiederherstellen. Das bedeutet, er muss ggf. die alten Badezimmerarmaturen wieder montieren und den früheren Fußbodenbelag verlegen.
• der Vermieter kann auch fordern, dass der Mieter seine Einbauten und Einrichtungen mitnimmt, und verlangen, dass die Wohnung in diesem ursprünglichen Zustand zurückgegeben wird.
• im Regelfall sind die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes so hoch, dass der Mieter froh ist, wenn er seine Investitionen in der Wohnung zurücklassen darf.

(dmb) Gleichgültig, ob Karneval oder Fasching, mit Helau oder Alaaf gefeiert wird, es kann lauter werden. Nicht nur auf Straßen oder in Kneipen, auch zu Hause wird oft lautstark gefeiert.  Aber auch in der Karnevalszeit gilt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) der Mietvertrag weiter. Das bedeutet: Es gibt keine Gewohnheitsrecht, wonach Mieter einmal im Monat oder dreimal im Jahr lautstark feiern dürfen, auch nicht zur Karnevalszeit (OLG Düsseldorf 5 Ss (OWi) 475/89 – (OWi) 197/89 I). Spätestens ab 22.00 Uhr muss die Musik leiser gestellt werden.

Allerdings können Nachbarn insbesondere in den Karnevalshochburgen nicht unbedingt erwarten, dass am Rosenmontag ab 22.00 Uhr überall Zimmerlautstärke eintritt. Zumal das OLG Koblenz (5 U 279/01) der Auffassung ist, dass die Geräuscheinflüsse von Karnevalsmusik nach Vergleichsmessungen nicht so störend wirken, wie Disko- oder Technomusik in Wohnungen der Nachbarschaft und deshalb eher erlaubt sind. Aber übermäßige Störungen der Nachtruhe sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes nie gerechtfertigt, und je später der Abend, desto heiliger die Nachtruhe der Nachbarn.

In Köln gelten allerdings „gelockerte“ Regelungen. Lärmbeeinträchtigungen im Kölner Karneval, insbesondere in der Nacht von Rosenmontag auf Karnevalsdienstag, durch laute Kneipenmusik, Gaststättenbesucher mit Trommeln und anderen Instrumenten sind seit Jahrzehnten üblich und müssen akzeptiert werden, so das Amtsgericht Köln (532 OWI 183/96), das bezweifelt, ob es in dieser Zeit überhaupt eine Nachtruhe gibt.

Wer im Karneval Massenveranstaltungen mit entsprechendem Alkoholkonsum besucht, muss darauf gefasst sein und sich darauf einstellen, dass sich auf Fluren und Treppen Getränkereste befinden. Bei einem Ausrutschen und Sturz hat der Betroffene nach einer Entscheidung des OLG Köln (19 U 7/02) keine Schadensersatzansprüche.

Mieter dürfen Balkon, Fenster oder Türen mit einem Katzengitter sichern. Das gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Schorndorf (Az. 6 C 1166/11) zumindest dann, wenn das Katzengitter weder eine optische Beeinträchtigung noch einen Eingriff in die bauliche Substanz der Mietsache darstellt.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) war das Katzengitter aufgrund seiner festen Substanz aus Draht und grünen Farbe im Erdgeschoss von außen gut sichtbar. Das Gericht verneinte aber trotzdem eine „optische Beeinträchtigung“. Das Katzengitter sei ausschließlich vom Parkplatz hinter dem Haus, den ausschließlich Hausbewohner und Besucher nutzen, und von wenigen umliegenden Fenstern aus zu sehen. Insoweit läge keine Beeinträchtigung der zur Straßenseite gelegenen Hausfassade vor. Auf der Rückseite des Hauses sei aber keine einheitliche Fassadengestaltung zu erkennen. Hier befänden sich an anderen Balkonen Gitter, Pflanzgitter sowie unterschiedliche Verglasungen.

Da das Katzengitter von allein stand, nicht anmontiert werden musste und auch jederzeit entfernt werden konnte, lag nach Angaben des Mieterbundes auch kein Eingriff in die Bausubstanz der Mietsache vor. Deshalb konnte der Vermieter die Beseitigung des Katzengitters nicht verlangen.

Meistens gibt es in einem Mehrfamilienhaus Kellerräume, zum Beispiel als Gemeinschaftsräume, Waschküche, Fahrradkeller usw. Mieter haben nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) nur dann Anspruch auf einen eigenen und ganz konkreten Kellerraum, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dann gehört der Keller mit zur Mietsache, der Mieter kann ihn zur Aufbewahrung von Vorräten, Werkzeugen usw. nutzen.

Beim Beginn des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kellerräume – genauso wie die Wohnräume selbst – leer und geräumt zur Verfügung stellen. Das bedeutet, Überbleibsel, Müll, alte Reifen oder Fahrräder des Vormieters gehören nicht in den Mieterkeller. Der Vermieter ist – so der Mieterbund – verpflichtet, den Keller rechtszeitig zu räumen. Ggf. kann er die Sachen des Vormieters nach Ankündigung als Sperrmüll entsorgen. Haben die Sachen vermutlich noch einen bestimmten Wert, muss er sie möglicherweise an anderer Stelle zwischenlagern.

Den Mieterkeller darf der Vermieter auch nicht als eigenen Abstellraum nutzen oder, wenn er umbauen bzw. modernisieren will, als Lagerstätte für Baumaterialien. Kann der Mieter den Keller nicht nutzen, weil dieser mit Vermietersachen oder Vormietergerümpel vollgestellt ist, kann der Mieter die Miete kürzen, zum Beispiel um 5 bis 10 Prozent.

Weil die Wohnung vom ersten Tag an in einem so starken Ausmaß von Khaprakäfern befallen war, daß sie nicht bewohnbar war, war eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt. Außerdem stehen der Mieterin Schadensersatzansprüche zu, weil der Vermieter bei Vertragsabschluß auf das vorhandene Ungezieferproblem nicht hingewiesen hatte. Das entschied jetzt das Amtsgericht Aachen (80 C 569/97).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte die Mieterin nur insgesamt sechs Monate in der Wohnung gelebt. Fünf Monate lang hatte sie keinen Pfennig Miete oder Nebenkosten bezahlt. Nach Vernehmung zahlreicher Zeugen stellte das Amtsgericht Aachen fest, daß die Mietwohnung von Anfang an von Khaprakäfern befallen war. Der Aufenthalt in der Wohnung sei wegen der massiv verbreiteten Käfer unerträglich gewesen. Zur Unbewohnbarkeit der Wohnung hatte der Vermieter noch beigetragen, indem er bereits vor Einzug der Mieterin auf Beschwerden der Vormieter hin die gesamte Wohnung mit einem 10-Liter-Kanister Holzwurm-Tod behandelt hatte. Dieses Mittel, das nach der Produktbeschreibung wegen Gesundheitsgefahr nicht im Wohnbereich eingesetzt werden durfte, hatte den Khaprakäfern zwar nichts anhaben können, hatte aber die Wohnung selbst verpestet und bei Besuchern Kopfschmerzen und Übelkeit ausgelöst.

Das Amtsgericht Aachen hielt aber nicht nur die Mietminderung auf Null für gerechtfertigt. Der Mieterin standen auch Schadensersatzansprüche zu. Entscheidend war, daß dem Vermieter ein erhebliches Verschulden bei Abschluß des Mietvertrages vorzuwerfen war. Er wußte, daß die Wohnung von Khaprakäfern befallen war, die Vormieter deshalb schon überstürzt ausgezogen waren, und er hatte einen erfolglosen Versuch der Ungezieferbekämpfung mit einem gesundheitsgefährdenden Mittel gestartet. Wer aber dann die Wohnung vermietet, ohne darauf hinzuweisen, was es mit dem Käferbefall auf sich hat, macht sich schadensersatzpflichtig. Die Folge: Die Mieterin mußte auch keine Nebenkosten für die Wohnung zahlen, und sie kann die Umzugskosten ersetzt verlangen.

Khaprakäfer

Der Khaprakäfer gehört zu den Vorrats- bzw. Getreideschädlingen. Es wird ungefähr 2 bis 3 mm groß. Neben Getreide und Getreideprodukten befällt der Khaprakäfer auch Malz, Trockenmilch und Erdnüsse. Der Khaprakäfer nimmt keine Nahrung zu sich. Die Weibchen legen ihre 40 bis 60 Eier einzeln an Getreidekörnern ab. Die Larven sind extrem widerstandsfähig und können sogar bei Temperaturen bis zum Gefrierpunkt überleben. Auf Nahrung verzichten können sie bis zu 12 Monate lang.

Quelle: www.pharmacie.de

(dmb) Die Tätigkeit einer Tagesmutter kann in einer Mietwohnung ausgeübt werden. Unter Beachtung der räumlichen Verhältnisse und der Gegebenheiten vor Ort entspricht es einem "vertragsgemäßen Gebrauch", wenn die Mieterin einer 90 Quadratmeter großen Wohnung hier tagsüber drei Kleinkinder aufnimmt.

Anders möglicherweise, so der Deutsche Mieterbund (DMB), wenn fünf oder mehr Kinder betreut werden und Nachbarn durch Lärm stark beeinträchtigt werden.

Wer als Mieter ohne Wissen des Vermieters die Wohnung in der Art und Weise "gewerblich" nutzt, riskiert sogar die Kündigung des Vermieters. Es sei denn – so das Amtsgericht Wiesbaden (92 C 546/02-34) – der Vermieter hätte sich mit der Tagesmutter-Tätigkeit seiner Mieterin ausdrücklich einverstanden erklärt.

Das Wiesbadener Gericht gab hier einer Mieterin Recht, die seit 14 Jahren bis zu acht Kinter tagsüber in ihrer Wohnung betreute und die für die Kinder laut Vereinbarung mit dem Vermieter sogar zusätzliche Kosten für Wasser und Abwasser zahlte. Angesichts der erlaubten Nutzung der Wohnung könne der Vermieter seine Kündigung auch nicht auf kurzfristige Störungen und Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit Holen und Bringen der Kinder stützen, das heißt auf Parkprobleme vor dem Haus, oder darauf, dass das Treppenhaus mit Kinderwagen schon einmal zugestellt werde, erklärte der Mieterbund.

(dmb) Wenn Kinder lachen und spielen, ist dieser Lärm nicht mit Verkehrslärm, Diskotheken- oder Baustellenlärm vergleichbar. Mit einer Änderung des Bundesemissionsschutzgesetzes hat der Gesetzgeber jetzt klargestellt, dass durch Kindertageseinrichtungen, Spiel- oder Bolzplätze hervorgerufene Geräuschpegel keine „schädlichen Umwelteinwirkungen“ und damit in aller Regel hinzunehmen sind.

Das ist aber nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) kein Freifahrtschein für rücksichtslos lärmende Kinder und Jugendliche in Häusern und Wohnungsanlagen. Grundsätzlich ist der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm von Nachbarn hinzunehmen. Das gilt insbesondere für Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern. Hier sind auch Störungen nach 22.00 Uhr hinzunehmen, denn niemand kann verhindern, dass ein Baby nachts einmal schreit.

Anders, wenn kleine Kinder schreien und lärmen, weil die Eltern sie vernachlässigen oder ihren Aufsichtspflichten nicht nachkommen und sie unter Umständen allein in der Wohnung gelassen haben. Anders auch, wenn ältere Kinder und Jugendliche übermäßigen Lärm in der Wohnung verursachen. Fußball spielen in der Wohnung, von Tischen und Stühlen springen usw. sind nicht erlaubt. Bei extremen Lärmstörungen können sich Mieter bei ihrem Vermieter beschweren und haben unter Umständen das Recht, die Miete zu kürzen. Der Vermieter ist verpflichtet, einzugreifen. Notfalls kann er die lärmende Mieterfamilie auch kündigen.

Aber bei Kinderlärm – so der Deutsche Mieterbund – ist eine erweiterte Toleranzgrenze angebracht. Ein Düsseldorfer Richtet hat das so formuliert: „Ein Mehrfamilienhaus ist kein Kloster, Kinder können nicht wie junge Hunde an die Kette gelegt werden.“

(dmb) Mieter sind berechtigt, ihren Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen. Voraussetzung ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 487/08), dass der Vermieter oder die Hausverwaltung keine andere Abstellmöglichkeit zur Verfügung stellt und dem Mieter der Transport des Kinderwagens in die Wohnung nicht zumutbar ist.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) wohnten die Mieter im zweiten Obergeschoss. Da der Aufzug im Haus zu klein war, stellten sie den Kinderwagen regelmäßig im Hausflur ab und ketteten ihn dort an. Sie argumentierten, es sei ihnen nicht zuzumuten, den Kinderwagen täglich, ggf. auch mehrfach täglich über die Treppe in das zweite Obergeschoss transportieren zu müssen.

Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht und ließ auch nicht das Argument „Brandschutz“ gelten. Zumindest so lange die Ordnungsbehörde keine konkrete Verletzung von Brandschutzbestimmungen rügt, darf der Kinderwagen im Hausflur stehen. Auch eine Regelung im Mietvertrag, die das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, zum Beispiel eines Kinderwagens, verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist nach Einschätzung des Landgerichts Berlin unwirksam. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache werde hierdurch unzulässig eingeschränkt.

Das Anketten des Kinderwagens ist nach Auffassung der Berliner Richter dagegen unzulässig. Die Mieter ketteten den Kinderwagen direkt hinter der Hauseingangstür an. Deswegen, so der Deutsche Mieterbund ließen sich die beiden Flügel der Tür nicht mehr vollständig öffnen. Das aber müssen der Vermieter und die Mitmieter nicht akzeptieren.

Mieter dürfen ein Klavier in der Wohnung aufstellen und musizieren. Dieses Recht setzte jetzt ein Frankfurter Musiklehrer per Einstweiliger Verfügung vor Gericht durch (LG Frankfurt 2/11 T 36/05).

Der Vermieter hatte mit allen Mitteln versucht schon den Transport des Klaviers in die Mieterwohnung zu verhindern. Zuletzt hatte er sogar behauptet, es könnte zu einer statischen Überbeanspruchung der Wohnung durch das Aufstellen des Klaviers kommen.
Vergeblich, vor Gericht erhielt der Mieter Recht.
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) urteilt das Landgericht Frankfurt, das Musizieren gehöre zu den Gebrauchsrechten des Mieters, es zähle zur Ausübung des Persönlichkeitsrechts. Dann, so die Richter, sei es zwingend auch das Recht des Mieters, die dafür erforderlichen Musikinstrumente in die Wohnung zu bringen.
Dies gelte insbesondere auch im Hinblick darauf, dass der Vermieter von Anfang an wusste, dass sein künftiger Mieter Klavier spielt und dass die Statik des Gebäudes das Aufstellen des Klaviers ohne weiteres zulasse.

Das Argument des Vermieters, der Mieter benötige das Klavier zu Hause nicht, er könne seine Unterrichtsvorbereitung auch außerhalb der Wohnung vornehmen, folgten die Frankfurter Richter nicht. Das Gericht erklärte nach Darstellung des Mieterbundes klipp und klar, das Persönlichkeitsrecht des Mieters sei zu achten und damit auch sein Recht, zu Hause zu musizieren. Dem Mieter könne nicht vorgeschrieben werden, wo er sein Instrument spielt.

(dmb) Der Vermieter ist nach dem Gesetz sowohl für große als auch für kleine Reparaturen im Haus bzw. in der Wohnung zuständig. Für Kleinreparaturen hat er aber nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wonach der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlen muss.

Wirksam ist eine derartige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es muss sich tatsächlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln, d.h. um Kleinigkeiten.
• Die Reparatur darf höchstens 75 Euro kosten.
• Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schäden an Duschköpfen, Fenster-, Türverschlüssen, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen usw.
• In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss danach in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8% der Jahresmiete.
  Unwirksam, so der Mieterbund, sind Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen. Genauso unwirksam sind auch Vertragsklauseln, nach denen der Mieter die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag geben muss. Das ist und bleibt immer Sache des Vermieters. Der kann bei entsprechender Vertragsgestaltung eben nur verlangen, dass der Mieter für Kleinreparaturen zahlt, mehr nicht.

Weitere Informationen zum Thema Kleinreparaturen und zu allen Alltagsfragen rund um die Wohnung in der Mieterbund-Broschüre „Mieterrechte und Mieterpflichten“, bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Chinchillas sind Kleintiere, die ein Mieter in seiner Mietwohnung halten darf, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Amtsgericht Hanau (90 C 1294/99-90). Bei Kleintieren, wie zum Beispiel Fischen oder Wellensittichen, kommt es nach der Rechtsprechung der Gerichte nicht auf den Wortlaut des Mietvertrages an. Gleichgültig, was hier geregelt ist, Verbot oder Erlaubnisvorbehalt, Kleintiere darf der Mieter immer halten. Nach einer Auflistung des Amtsgerichts Hanau sind Kleintiere beispielsweise: Kanarienvögel, Kaninchen, Goldhamster, Schildkröten, Echsen, Leguane usw. Entscheidend, so das Gericht, seien letztlich folgende Faktoren:

• Die Größe des Tieres, Chinchillas sind klein, im vorliegenden Fall maximal 44 cm, von der Nasen- bis zur Schwanzspitze gemessen.
• Chinchillas sind als "leicht" einzuordnen, sie wiegen ca. 1 Pfund.

Aber nicht nur Größe und Gewicht sind nach Darstellung des Mieterbundes entscheidend bei der Frage, Kleintier oder nicht. Wichtig ist auch, ob und inwieweit Belästigungen und Störungen von diesen Tieren ausgehen können. Je geringer die Belästigungen und Störungen durch das Tier ausfallen, desto eher ist von einem Kleintier auszugehen. Von Chinchillas beispielsweise drohen keinerlei Lärm- oder Geruchsbelästigungen. Auch von einer besonderen Gefährlichkeit dieser Tiere kann nicht gesprochen werden. Eine Störung der Mietsache selbst, das heißt der Mietwohnung, ist ausgeschlossen, weil Chinchillas im Käfig gehalten werden.

Auch die Frage, wieviele Kleintiere, das heißt hier, wie viele Chinchillas in einer Mietwohnung gehalten werden dürfen, entschied das Amtsgericht Hanau: "Die Haltung von Kleintieren wird dann vertragswidrig, wenn die Menge der Tiere oder die Haltungsbedingungen dazu führen, dass die Mietsache stark belastet wird oder die Mitbewohner unzumutbar belästigt werden. Die Haltung von 5 Chinchillas in zwei Käfigen (1 m x 1,25 m x 0,6 m) ist zulässig, Mietsache und Mitbewohner werden nicht belastet."

(dmb) Wenn der Vermieter eine Wohnung mit Küche vermietet, dann gehört auch ein Kühlschrank zur Küche, nicht aber unbedingt eine Geschirrspülmaschine, entschied jetzt das Landgericht München I (15 S 4308/02).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter die Wohnung in einer Zeitungsanzeige als "exklusiv ausgestattete Neubauwohnung" angepriesen und "mit Küche" vermietet. Die Mieterforderung nach Kühlschrank und Geschirrspülmaschine lehnte der Vermieter strikt ab. Zumindest teilweise zu Unrecht. Das Landgericht München I erklärte, dass nach "allgemeiner Verkehrsauffassung" zu einer Küche auch ein Kühlschrank gehöre. Der Mieter durfte die mangelhafte Küchenausstattung ergänzen und auf Kosten des Vermieters einen Kühlschrank kaufen.

Die Münchener Richter urteilten weiter, dass eine Spülmaschine dagegen nicht unbedingt zur Ausstattung einer Küche gehört. Die Anpreisung der Wohnung als exklusiv ausgestattet mag bei den Mietern zwar entsprechende Erwartungen geweckt haben, diese seien aber nicht verbindlich geworden, das sie nicht im Mietvertrag aufgenommen wurden

(dmb) Weil er auf seinem Balkon 14 Cannabispflanzen züchtete und aufzog, erhielt ein Mieter in Friedrichshafen die fristlose Kündigung von seinem Vermieter geschickt. Das Landgericht Ravensburg (4 S 127/01) gab dem Vermieter nach Information des Deutschen Mieterbundes (DMB) Recht und verurteilte den Mieter wegen schwerwiegender Verletzung der mietvertraglichen Pflichten zur Räumung.

Bei einer polizeilichen Durchsuchung wurden auf dem vollgestellten Balkon 14 große Töpfe gefunden, in denen der Mieter Cannabispflanzen aufzog. Nach Einschätzung des Gerichts hätten hiervon 1.041 Konsumeinheiten gewonnen werden können. Das Mieterargument, er sei Hobbygärtner und pflanze praktisch alles Grüne in irgendeiner Art und Weise an, glaubte das Gericht nicht.

Vielmehr sei der unerlaub.te Cannabisanbau eine schwere Verletzung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter. Außerdem, argumentierte das Gericht nach Angaben des Mieterbundes, besteht bei einem Rauschgiftanbau in diesen Mengen auch die Gefahr, dass die Mietsache dadurch in Verruf gerät. Gerade in einem kleineren Ort.

(dmb) Mieter dürfen sich in Zeitungen, im Fernsehen oder im Radio auch kritisch über ihren Vermieter oder die Hausverwaltung äußern. Sie müssen deshalb keine Kündigung fürchten. Das bestätigte jetzt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) noch einmal das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (716B C 46/05).

Im Rahmen einer Berichterstattung über eine Hamburger Wohnanlage wurde unter anderem auch ein betroffener Mieter mit Foto abgelichtet und zitiert: Die Mieterhöhung sei ein „starkes Stück“, weil sie zu einer Zeit starker Belästigungen für die Mieter durch Renovierungsarbeiten an der Wohnanlage erfolgt sei. Weiterer Vorwurf an den Mieter: Auf die Bemerkung im Zeitungsartikel, die Behandlung durch den Verwalter stinke zum Himmel, habe der Mieter mitleidig genickt. Aufgrund dieses Verhaltens schickte die Hausverwaltung dem Mieter die fristlose Kündigung.

Zu Unrecht, wie das Hamburger Amtsgericht feststellte. Der Mieter hat durch sein Verhalten keine mietvertraglichen Pflichten verletzt. Zwar könnten herabsetzende oder unwahre Äußerungen des Mieters über den Vermieter eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ darstellen. Zu berücksichtigen sei aber auch, dass der Mieter gemäß Artikel 5 Grundgesetz das Recht auf freie Meinungsäußerung hat.
Der Kommentar zur Mieterhöhung als „starkes Stück“ sei begründet worden mit den unstreitig zeitgleich vorgenommenen Sanierungsarbeiten an der Wohnanlage, die zu erheblichen Belästigungen für die Bewohner geführt haben. Schon deshalb sei diese Kritik erlaubt. Das gelte erst recht für das „mitleidige Nicken“, zumal durch den Autor des Zeitungsartikels die Geste des Mieters als „mitleidig“ beschrieben und interpretiert wurde. Der Mieter sei für diese Wortwahl nicht verantwortlich zu machen. Was bleibt, ist das „Nicken“ des Mieters. Das, so der Deutsche Mieterbund, rechtfertigt selbstverständlich keine fristlose oder fristgemäße Kündigung durch den Vermieter.

(dmb) Bei wichtigen Schreiben muss der Absender nicht nur nachweisen, dass der Brief angekommen ist, sondern auch, dass er den Empfänger pünktlich erreicht hat. Kündigt der Mieter muss er nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) beweisen, dass den Vermieter die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats erreicht hat, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit zählen soll.
Die sicherste Methode ist, den Brief selbst zusammen mit einem Zeugen zu überbringen oder ihn durch einen Boten abgeben zu lassen. Am besten den Zeugen oder Boten über den Inhalt des Schreibens informieren, damit er weiß um was es geht und er das notfalls bezeugen kann, empfiehlt der Deutsche Mieterbund. Zweitbeste Lösung ist das Einwurfeinschreiben. Der Postzusteller wirft dann das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers ein und dokumentiert das. Der Brief ist zugegangen, egal ob der Vermieter den Briefkasten leert oder nicht.

Kündigungen per Fax oder Email sind unzulässig, es fehlt an der eigenhändigen Unterschrift. Ob der Vermieter einen einfachen Brief erhalten hat, ist kaum nachweisbar. Übergabeeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein haben einen Nachteil, wenn der Empfänger nicht zu Hause ist. Dann wirft der Postzusteller nur eine Mitteilung in den Briefkasten, das Kündigungsschreiben selbst wandert zur Post. Erst wenn der Vermieter es dort abholt, ist es ihm zugegangen.

Schwerste Fehler und Mängel der Mietsache berechtigen Mieter zur fristlosen Kündigung. In diesem Fall sind die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht zu beachten, sogar Zeitmietverträge können fristlos gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der "wichtige Grund", der die fristlose Kündigung rechtfertigt, muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Die fristlose Kündigung des Mieters ist zulässig bei:

• Nichtgewährung des Gebrauchs: Das sind Fälle, in denen der Mieter die Wohnung praktisch nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann. Heizungsausfall im Winter oder eine völlig durchfeuchtete Wohnung sind Beispiele hierfür. Wenn der Mieter fristlos kündigen will, muss er den Vermieter abmahnen und eine angemessene Frist setzen, damit der die Mängel beseitigen kann. Ist nach Ablauf der Frist nichts geschehen, kann der Mieter fristlos kündigen. Die Frist ist entbehrlich, wenn von vornherein klar ist, dass der Vermieter gar keine Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen.
• Gesundheitsgefährdung: Fristlos kündigen kann der Mieter auch, wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, zum Beispiel eine überhöhte Formaldehydkonzentration in der Wohnung, oder wenn gesundheitsgefährdende Konzentrationen von Holzschutzmitteln gemessen wurden. Das gilt aber auch bei einem ständigen Heizungsausfall im Winter oder bei Ungeziefer in der Wohnung. In diesen Fällen braucht der Mieter keine Fristen einzuhalten.
• Die fristlose Kündigung ist auch zulässig, wenn der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, oder wenn der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten schwer verletzt. Das kann eine schwere Beleidigung oder sogar eine Körperverletzung sein. Hierunter fallen aber auch eine Mietpreisüberhöhung des Vermieters oder eine bewusste Täuschung bei der Nebenkostenabrechnung.

(dmb) Wenn der Schimmelpilzbefall in der Wohnung zu einer lebensgefährlichen Erkrankung führt, dürfen die Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und die Miete um 100 Prozent mindern, entschied das Landgericht Berlin (65 S 345/07).

Mutter und Tochter waren nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) aufgrund des Schimmelpilzbefalls in der Wohnung lebensgefährlich an einer Lungenentzündung erkrankt. Die Mutter musste im Krankenhaus reanimiert werden und lag drei Tage lang im Koma. Die Tochter erlitt ebenfalls eine erhebliche Lungenentzündung mit Bauchfellbeteiligung. Ein Sachverständigengutachten belegte, dass die lebensgefährlichen Erkrankungen durch die in der Wohnung befindlichen Schimmelpilze hervorgerufen wurden.

In einer derartigen Situation ist es den Mieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen oder zunächst eine Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung zu fordern, entschieden die Berliner Richter. Die Mieter können sofort fristlos kündigen und ausziehen. Die Mieter waren auch berechtigt, die Miete auf 0 zu mindern, das heißt, die Mietzahlungen vollständig einzustellen, obwohl nicht alle Räume gleichmäßig stark von Schimmelpilzen befallen waren.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes wurde vor Gericht nicht abschließend geklärt, wer die Verantwortung für den Schimmelpilzbefall hatte. Die Argumente des Vermieters, die Mieter hätten den Schimmelpilz durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht, griffen jedoch nicht durch. Der Vermieter, so auch das Landgericht Berlin, müsse nachweisen, dass keine Baumängel für die Schimmelpilzbildung verantwortlich seien. Einen derartigen Nachweis habe er nicht geführt, so dass es auf die Frage des Heizens und Lüftens gar nicht ankäme.

(dmb) Eine Teilkündigung, das heißt die „scheibchenweise“ Kündigung der Mietsache, ist nach dem Gesetz ausgeschlossen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) darf der Vermieter einzelne Räume der angemieteten Wohnung nicht separat kündigen. Auch ein Kellerraum, ein Dachboden, die Garage oder der Garten, die mitgemietet bzw. der Mietwohnung zugeordnet sind, dürfen nicht losgelöst von der Wohnung gekündigt werden. Die Wohnungskündigung selbst ist nur erlaubt, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter Zahlungsrückstände hat auflaufen lassen.

Von diesem Verbot der Teilkündigung gibt es aber eine wichtige Ausnahme: Der Vermieter darf „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“ einzeln kündigen. Gemeint sind mitvermietete Speicher- oder Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume oder Teile eines Grundstücks, wie Stellplätze oder ein Garten. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, Mietwohnungen zu schaffen oder die Nebenräume den anderen oder neuen Mietern des Hauses anbieten will. In der Teilkündigung muss der Vermieter seine Bauabsichten nachvollziehbar darlegen.

Die Kündigungsfrist beträgt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes immer drei Monate. Eine gestaffelte Kündigungsfrist – je nach Wohndauer – gibt es nicht. Mieter können sich gegenüber der Kündigung auf Härtegründe berufen, beispielsweise wenn sie auf die gekündigten Nebenräume dringend angewiesen sind und der Vermieter keine Ersatzräume anbieten kann. Unabhängig hiervon kann der Mieter, dem ein Teil der Wohnung – Keller, Speicher, Garten oder Garage – gekündigt wurde, eine Herabsetzung der Miete fordern.

Die Versendung von Schimpfwörtern und Beleidigungen per SMS an den Vermieter stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Dem Vermieter ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten und er kann fristlos kündigen. Die Zuordnung der SMS zu dem Mieter muss dabei klar sein, entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin 63 S 410/04).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) erhielt ein Vermieter eine ihn beleidigende SMS, die von den Schimpfwörtern „dumme Kuh“ und „Arschloch“ wimmelte. Da die Rufnummer des Absenders nicht unterdrückt war, konnte sie dem Mieter zugeordnet werden. Zudem bestätigte das zuständige Telekommunikationsunternehmen die Möglichkeit einer Übermittlung von eingegangenen SMS in der fraglichen Zeit. Der Vermieter kündigte dem Mieter fristlos.

Der Mieter bestritt im Prozess, die SMS abgesendet zu haben. Erfolglos. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die SMS dem Mieter zuzurechnen sei. Die bloße theoretische Möglichkeit, dass Dritte das Telefon gegen den Willen des Mieters und ohne sein Wissen missbraucht haben könnten, könne außer Betracht bleiben. Es lägen keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vor. Insbesondere der inhaltliche Bezug zum Mietverhältnis indiziere Kenntnisse des Anrufers, die Dritten nicht ohne weiteres zugänglich seien.

(dmb) Eine Eigenbedarfskündigung kommt auch in Betracht, wenn der Vermieter zu Gunsten seines Schwagers kündigt, zu dem er einen besonders engen Kontakt hat, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 247/08).

Eigenbedarf ist nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) der häufigste Kündigungsgrund. Vermieter können danach einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag mit der Begründung kündigen, sie selbst oder ein naher Familienangehöriger benötige die Mieterwohnung und wolle dort einziehen.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel, Geschwister oder Stiefkindern. Keine Familienangehörigen sind der geschiedene Ehegatte oder die Eltern eines Lebensgefährten.

Auch zu Gunsten von entfernteren Verwandten, wie zum Beispiel Schwager oder Schwägerinnen bzw. Nichten oder Neffen, kann normalerweise kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gibt es nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes nur dann, wenn zwischen diesen Familienangehörigen und dem Vermieter ein besonders enger Kontakt besteht. Diesen engen persönlichen Kontakt hat der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall zu Gunsten des Schwagers des Vermieters bejaht.

(dmb) Eigenbedarf ist der wichtigste und häufigste Kündigungsgrund, wenn Vermieter ein unbefristet abgeschlossenes Mietverhältnis beenden wollen. Eigenbedarf setzt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen oder für einen Haushaltsangehörigen benötigt.

Der Bundesgerichtshof hatte jetzt in mehreren Urteilen zu entscheiden, ob Eigenbedarf auch in Betracht kommt, wenn der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Kommanditgesellschaft (KG) ist.

Vermietet eine Kommanditgesellschaft eine Mietwohnung einem Betriebsfremden, kann diesem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden (BGH VIII ZR 113/06 und BGH VIII ZR 122/06). Eigenbedarf ist hier nach Auffassung der Karlsruher Richter schon begrifflich ausgeschlossen. Die Kommanditgesellschaft benötige die Wohnung weder für sich noch für Familien- oder Haushaltsangehörige. Auch eine Kündigung aus betrieblichen Gründen sei regelmäßig ausgeschlossen. Dies wäre nur denkbar, wenn die Kommanditgesellschaft vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung durch einen ihrer Betriebsangehörigen geltend machen könne. Dies würde voraussetzen, dass dieser Mitarbeiter aus betrieblichen Gründen auf die Wohnung angewiesen sei. Ein kurzer Weg zwischen Arbeitsplatz und Wohnung reicht nicht aus.

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht ohne weiteres zugunsten eines Gesellschafters kündigen (BGH VIII ZR 271/06). Dies ist nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes allenfalls dann zulässig, wenn der Gesellschafter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter der GbR war.

Weitere Informationen zum Thema Eigenbedarf und Kündigung in der Mieterbund-Broschüre „Kündigung und Mieterschutz“, bei allen örtlichen Mietervereinen.

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug, d.h. im Rückstand ist. Das gleiche Recht hat der Vermieter nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Zahlt der Mieter oder übernimmt das von ihm eingeschaltete Sozialamt die Schulden, wird die fristlose Kündigung des Vermieters unwirksam.
Selbst wenn der Vermieter schon Klage eingereicht hat, hilft die Zahlung der rückständigen Miete. Spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage muss der Mieter die Rückstände aber dann bis zum letzten Cent ausgleichen. Dann wird Kündigung und Räumungsklage hinfällig. Durch eine derartige Nachzahlung kann sich der Mieter nach Darstellung des Mieterbundes aber nur einmal in zwei Jahren retten. Allerdings wenn der Vermieter neben der fristlosen Kündigung auch eine „normale“ Kündigung ausgesprochen hat, mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, gestützt auf „Pflichtverletzung“, dann wird die Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Vermieterforderung nicht ohne weiteres hinfällig (BGH VIII ZR 6/04).

Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist außerdem möglich bei

• ständig unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters;
• vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache, wie Überbelegung der Wohnung oder unerlaubter Untervermietung;
• Störung des Hausfriedens.

Der Einbau einer Katzenklappe in die Wohnungstür stellt eine vorsätzliche, erhebliche Beschädigung der Tür dar, entschied das Landgericht Berlin. Daher ist der Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung mit Fristsetzung die Katzenklappe nicht wieder „zurückbaut“, d.h. entfernt (LG Berlin 63 S 199/04).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Halter einer Katze ohne Genehmigung durch den Vermieter eine Katzenklappe aus Kunststoff der Größe 13 x 16 cm in die Holzwohnungstür zum Treppenhaus hin eingebaut. Nach Auffassung des Gerichts stellt der Einbau der Katzenklappe nicht nur eine geringfügige Beeinträchtigung der Vermieterinteressen dar. Denn die Einbaumaßnahme beschränkt sich nicht auf den Zustand innerhalb der Wohnung, wie etwa bei einem ungenehmigten Austausch der Badverfliesung, sondern führt zu einer optischen Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Außenseite der Wohnungseingangstür sowie des Treppenhauses. Diese ist vom Vermieter nicht hinzunehmen. Eine Katzenklappe ist auch dann beeinträchtigend, wenn sie – wie im vorliegenden Fall – relativ klein ist und farblich der Wohnungstür angepasst wurde. Zudem, so die Berliner Richter, erlaubt die Klappe einen unkontrollierten Zugang der Katze in das Treppenhaus. Der Aufenthalt von Tieren im Treppenhaus ist – unabhängig von der Frage, ob es dadurch zu Verschmutzungen gekommen ist oder nicht – unter keinem Gesichtspunkt vom Vermieter mit Rücksicht auf die Interessen der übrigen Mieter des Hauses hinzunehmen.

Anders, wenn die Nachbarinteressen durch eine Katzenklappe nicht beeinträchtigt werden (AG Erfurt 223 C 1095/98). Hier hatte der Mieter nach Angaben des DMB in eine Zimmertür ein etwa 16 x 16 cm großes Loch gesägt und dort einen Kasten eingebaut, durch den die von ihm gehaltene Katze von Zimmer zu Zimmer innerhalb der Wohnung durchgehen kann, ohne dass dafür ständig die Zimmertür geöffnet werden muss. Dieses Verhalten rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Mietvertragskündigung. Das Einfügen des „Katzenlochs“ in eine Zimmertür stellt zwar möglicherweise einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, jedoch fehlt es an der Erheblichkeit. Das Katzenloch führt zu keinerlei Belästigung der übrigen Mieter. Eine Mietvertragskündigung sei unwirksam.
 

Bleibt der Mieter trotz der Kündigung des Vermieters und Ablauf der Kündigungsfrist einfach wohnen und klagt der Vermieter nicht auf Räumung oder erklärt er nicht innerhalb von 2 Wochen eindeutig, dass er mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist, wird die Kündigung unwirksam.

Paragraph 545, bisher Paragraph 568, Bürgerliches Gesetzbuch bestimmt, dass dann das Mietverhältnis fortgesetzt wird, und zwar zu den gleichen Bedingungen wie bisher.

Die Wirkung dieser gesetzlichen Regelung kann aber im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Voraussetzung ist, dass in der entsprechenden Vertragsklausel ausdrücklich steht, dass der Vermieter in derartigen Fällen mit einer stillschweigenden Verlängerung oder Fortsetzung des Mietvertrages nicht einverstanden ist bzw. diese ausgeschlossen sein soll.

Unwirksam sind Vertragsklauseln mit der Formulierung: Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so findet Paragraph 545 (568) BGB keine Anwendung . Das Oberlandesgericht Schleswig (4 RE-Miet 1/93) hat per Rechtsentscheid entschieden, dass eine solche Klausel für einen Bürger unverständlich ist. Ohne Gesetzestext ist die Bestimmung allenfalls für einen Juristen verständlich.

Ständige unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter, fristlos zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen bzw. vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat, er auch nach einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unregelmäßig zahlt und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar ist. Diese Voraussetzungen hat jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 364/04) noch einmal bestätigt.

Voraussetzung einer fristlosen Kündigung – so der Deutsche Mieterbund (DMB) – ist immer eine schwer wiegende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen. Ein einmaliger Verstoß, das heißt eine einmalige unpünktliche Zahlung, reicht nicht aus. Bei mehrmaliger Unpünktlichkeit, immer wieder unpünktlichen Zahlungen kann der Vermieter aber nach einer schriftlichen Abmahnung kündigen, wenn sich das Verhalten des Mieters nicht ändert. Die Abmahnung – so der Mieterbund – soll dem Mieter noch einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung darf sich deshalb eine unpünktliche Zahlung auch nicht mehr wiederholen.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt Mietern, die eine fristlose Kündigung erhalten haben, sofort den örtlichen Mieterverein einzuschalten. Zu klären ist, ob und mit wessen Hilfe eventuelle Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen werden können und ob die Gründe für die verspätete Zahlungen das Mieterverhalten entschuldigen können.

(dmb) In Zweifamilienhäusern oder Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung, in denen Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) kann der Vermieter hier ohne Angabe von Gründen, ohne sich zum Beispiel auf Eigenbedarf berufen zu müssen, kündigen. Das gilt selbst dann, wenn sich der Mieter nichts hat zu Schulden kommen lassen, er immer pünktlich die Miete gezahlt hat.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter tatsächlich mit im Haus wohnt und seine Wohnung nicht nur als Wochenend-Domizil nutzt. Auch wenn sich im Haus neben den beiden Wohnungen für Mieter und Vermieter noch Gewerberäume befinden, kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Anders, wenn es im Haus noch eine dritte Wohnung gibt. Dann scheidet das Sonderkündigungsrecht für den Vermieter aus. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die dritte Wohnung nicht mehr vermietet, sondern in seinen Wohnbereich integriert hat.

Will der Vermieter, gestützt auf sein Sonderkündigungsrecht, das Mietverhältnis beenden, muss er nach Angaben des Deutschen Mieterbundes eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist einhalten. Je nach Wohndauer des Mieters beträgt die Kündigungsfrist dann zwischen 6 und 15 Monaten.

Der gekündigte Mieter kann sich auf die so genannte Sozialklausel berufen, wenn die Räumung der Wohnung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Dann muss notfalls ein Gericht entscheiden, welche Interessen vorgehen, die des Vermieters oder die des Mieters.

(dmb) Für Mieter und Vermieter gelten nach dem Gesetz unterschiedlich lange Kündigungsfristen, wenn sie das Mietverhältnis beenden wollen.

Mieter können nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an.

Für Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren können auch Vermieter, wenn sie einen Kündigungsgrund haben, mit einer Frist von 3 Monate kündigen. Dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, beträgt ihre Kündigungsfrist 6 Monate, und wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen steht oft, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen. Für den Mieter gilt eine entsprechende Vertragsregelung heute nicht mehr. Hier ist das Gesetz zwingend.

Allerdings kann der Mietvertrag, so der Deutsche Mieterbund, für Mieter günstigere Kündigungsfristen enthalten, als im Gesetz vorgegeben wird. Ist im Vertrag für den Mieter eine einmonatige oder sogar vierzehntägige Kündigungsfrist vereinbart, kann der Mieter mit dieser kurzen Frist kündigen. Umgekehrt gilt das aber nicht. Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten, sie können per Mietvertrag nicht zu seinen Gunsten verkürzt werden.

Für Mieter in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung bestehen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) deutlich höhere Risiken, wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt zu werden. Sinnvoll ist es deshalb, beim Abschluss des Mietvertrages zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung verzichtet.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 235/11) ist ein derartiger Kündigungsverzicht aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist. Grund hierfür ist, dass bei einem möglichen Eigentümerwechsel, zum Beispiel durch einen Verkauf des Hauses oder der Wohnung, der neue Eigentümer und Vermieter leicht erkennen soll, welche Rechte und Verpflichtungen er mit dem Eintritt in den Mietvertrag eingeht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind diese Grundsätze auch dann zu beachten, wenn der ursprüngliche Mietvertrag nur geändert werden soll.

Wollen Mieter und Vermieter wechselseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten, kann eine derartige Vereinbarung höchstens für einen Zeitraum von vier Jahren geschlossen werden.

(dmb) Auch wenn der Mieter einen Brief an den Hausverwalter des Vermieters überschreibt mit „Sehr geehrtes Verwalterlein“, kann ihm nicht fristlos gekündigt werden, entschied jetzt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Berlin (63 S 352/07).

Das gelte zumindest dann, so die Berliner Richter, wenn die Korrespondenz zwischen Mieter und Verwalter schon seit Jahren von gegenseitiger Missachtung geprägt sei. Das Gericht erklärte, es handele sich vorliegend nicht um eine Beleidigung, das heißt einen Angriff auf die Ehre des Hausverwalters, sondern eher um Unhöflichkeiten. Auch diese könnten Vertragsverletzungen sein, die ausnahmsweise eine Kündigung rechtfertigten. Dann müssten sie aber so schwer wiegen, dass dem anderen Vertragsteil eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach Darstellung des Mieterbundes hatten die Mieter den Hausverwalter auch in der Vergangenheit schon mit „Sehr geehrter Herr H.“ oder „Sehr geehrter Hausmeister“ angeschrieben. Im Gegenzug hatte der Hausverwalter den Mietern schriftlich eine „paranoide Vorgehensweise“ und „querulatorische Neigungen“ bescheinigt. Bei diesen zwischen Mietern und Hausverwalter bislang herrschenden Tonfall an Sarkasmus und Zynismus fällt die Bezeichnung „Verwalterlein“ nicht merklich schwerer ins Gewicht. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter nicht unzumutbar.

Von 22 Uhr bis 6 Uhr soll Nachtruhe herrschen, sagt der Gesetzgeber. Was dabei als Lärmbelästigung gilt, kann allerdings nicht nur in Dezibel gemessen werden. Denn hier spielt die „Sozialadäquanz“ eine große Rolle, also Lärmintensität, Lärmquelle, Umgebungsgeräusche usw. Der Deutsche Mieterbund hat die häufigsten Streitfälle zusammengestellt.

• Kinder: Nächtliches Baby- und Kleinkindergeschrei kann niemand verhindern, muss hingenommen werden. Denn das gehört zur normalen kindlichen Entwicklung dazu. Hier gilt also eine erhöhte Toleranz. Dennoch muss nicht alles hingenommen werden: Wenn ältere Kinder am späten Abend zu viel trampeln, springen und schreien, ist das verboten. Unter Umständen kann der Nachbar die Miete mindern und der Vermieter die lauten Mieter abmahnen.
• Streit: In einem Mehrfamilienhaus, besonders in einem hellhörigen, dürfen Familienkonflikte nur in gemäßigter Form ausgetragen werden. Häufige und überlaute Streitigkeiten sind Grund, die Miete zu mindern. Trotzdem muss ein bisschen Streit ertragen werden. Für das Amtsgericht Düsseldorf (302 OWi-904 Js 708/91) ist ein gelegentlicher Ehekrach in der Nacht beispielsweise in Ordnung, weil er zum sozialadäquaten Verhalten zähle. Gerade bei Ehegatten seien Streitigkeiten verbaler Natur ja häufig anzutreffen, da sich aus dem Miteinander in der Ehe naturgemäß eher Konflikte ergäben, die durch lautstarke Auseinandersetzungen ausgetragen würden. Zu lange und zu oft dürfen die Eheleute aber nicht streiten – eine halbe Stunde ist dem Gericht zufolge bereits ordnungswidrig – und kann auch mit einem Bußgeld geahndet werden.
• Tiere: Das Gebot der Rücksichtnahme in Mehrfamilienhäusern bedeutet auch, dass Tierhalter für Ruhe sorgen müssen. In den Mittags- und Abendstunden, besonders aber in der Nacht, müssen die Tiere leise sein. Gerade bei Hunden kann es Probleme geben. Neben mietrechtlichen Sanktionen, wie Abmahnung oder Forderung nach Abschaffung des Hundes, rechtfertigen lautes und lang anhaltendes Bellen eines Hundes in der Nachtzeit auch ein Bußgeld.
• Körperpflege: Duschen und Baden sind auch nachts erlaubt. Allerdings gilt bei der Körperpflege eine zeitliche Einschränkung: 30 Minuten haben Mieter für ihr Bad oder ihre Dusche. Innerhalb dieser Zeit muss aber auch alles erledigt werden, vom Badewasser-Einlass über das Abduschen bis zum Ablassen des Wassers.

(dmb) An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 20.00 und 7.00 Uhr dürfen Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Das bestimmt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) eine Geräte- und Maschinen-Lärmschutzverordnung.

Andere Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Grastrimmer, Graskantenschneider und Freischneider, dürfen in Wohngebieten werktags nur zwischen 9.00 und 13.00 Uhr und von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

Außerdem gilt: Müllcontainer und Abfallsammelbehälter dürfen werktags zwischen 20.00 und 7.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen nicht benutzt und nicht geleert werden.

Auch auf Baustellen – im Freien – dürfen Baumaschinen, wie Betonmischer, Bohrgeräte, Baustellenkreissägen, Mobilkräne oder Schweißgeräte, werktags zwischen 20.00 und 7.00 Uhr nicht eingesetzt werden. An Sonn- und Feiertagen überhaupt nicht mehr.

Weitere Einschränkungen oder Verschärfungen gegenüber diesen bundesweit geltenden Regelungen können Landesgesetze oder Ortssatzungen enthalten.

Konkreten Rechtsrat erhalten Mieter bei allen örtlichen Mietervereinen.

(dmb) Nahezu immer fordern Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Mietkaution. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) muss der Mieter eine Mietkaution aber nur zahlen, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wird.

Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten hoch sein. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht „auf einen Schlag“ zahlen. Er kann die Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.

Die typische Form der Mietsicherheit ist die so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto – getrennt von seinem übrigen Vermögen – „konkursfest“ anlegen. Daneben kann aber zwischen Mieter und Vermieter auch vereinbart werden, dass als Kautionsform das „verpfändete Sparbuch“ gewählt wird. Hier wird der Kautionsbetrag auf ein Konto und den Namen des Mieters angelegt. Dann verpfändet, das heißt übergibt der Mieter das Sparbuch an den Vermieter.
Verbreitet ist auch die Kautionsform „Bankbürgschaft“. Hier stellt der Mieter als Sicherheit seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme. Das Geldinstitut verpflichtet sich dann in der Bürgschaftserklärung, offene Vermieterforderungen bis zu dieser Höhe zu begleichen.

Die Mietkaution muss verzinst werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Gesetz muss zum Beispiel die Barkaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Legt der Vermieter die Kaution höher verzinst an, stehen auch diese höheren Zinsen dem Mieter zu.

Kautionssumme und Zinsen müssen dem Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Das kann sich nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes über einige Wochen oder gar Monate hinziehen. Denn grundsätzlich hat der Vermieter Zeit zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses zu laufen bzw. am Ende des Jahres, in dem der Mieteranspruch fällig wurde, entschied jetzt das Landgericht Oldenburg (4 T 93/13).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) muss der Vermieter die zu Beginn des Mietverhältnisses erhaltene Mietsicherheit am Ende der Mietzeit zurückzahlen bzw. zurückgeben. Steht fest, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, muss er den Kautionsbetrag in Höhe von höchstens 3 Monatsmieten sofort zurückzahlen bzw. das verpfändete Sparbuch sofort zurückgeben. Allerdings hat der Vermieter Zeit, zu prüfen, ob er evtl. noch Ansprüche gegen seinen früheren Mieter hat, zum Beispiel wegen nicht gezahlter Mieten, einer offenen Betriebskostenabrechnung, unterbliebener Schönheitsreparaturen usw. In schwierigen Fällen kann die Überlegungszeit sogar 6 Monate oder noch länger dauern.

Aber Mieter dürfen ihren Rückzahlungsanspruch nicht auf die „lange Bank“ schieben, sonst droht Verjährung. Endete beispielsweise das Mietverhältnis am 31.10.2009, wird nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zum 30.4.2010 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt nach dem Gesetz am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch fällig wurde, also Ende 2010. Das bedeutet, 3 Jahre später – am 31.12.2013 – verjährt der Mieteranspruch auf Rückzahlung der Mietkaution.

(dmb) Höchstens zwei Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten, aber mit Mehrwertsteuer, darf ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Voraussetzung ist, so der Deutschen Mieterbund (DMB), dass der wohnungssuchende Mieter und der Vermittler einen Maklervertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit und die Provisionshöhe festgelegt werden. Der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler den Inhalt der Vereinbarung und damit auch die Provisionshöhe beweisen.

Anspruch auf Provision hat der Makler aber nur, wenn seine Arbeit auch erfolgreich gewesen ist. Ein Mieter muss nur zahlen, wenn er die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung auch tatsächlich angemietet hat.

Keinen Anspruch auf Provision hat ein Makler nach den Bestimmungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der vermittelten Wohnung ist.

Mieter, die zu Unrecht Maklerprovision oder eine überhöhte Provision gezahlt haben, können ihr Geld nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes zurückfordern. Hierzu haben sie drei Jahre Zeit, erst dann ist der Rückforderungsanspruch verjährt.

(dmb) Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein - unbekannter - Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschied das Amtsgericht Siegburg (9 C 146/02), der Vermieter müsse die Kosten eines Schlüsseldienstes in Höhe von 98,99 Euro übernehmen. Als die Mieterin von einem Klinikbesuch nach Hause kam, war das Schloss in der Wohnungstür mit Klebstoff derart verklebt, dass ein Öffnen der Tür mit dem Schlüssel nicht mehr möglich war. Der sofort telefonisch informierte Vermieter weigerte sich, tätig zu werden, so dass die Mieterin des Schlüsselnotdienst einschaltete.

Zurecht, wie das Amtsgericht Siegburg feststellte. Das verklebte Türschloss ist ein Wohnungsmangel, und der Vermieter ist zur Instandhaltung oder Reparatur verpflichtet. Weigert er sich, diese Arbeiten vorzunehmen, kann der Mieter die Handwerker selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Der gleiche Grundsatz gilt nach der Entscheidung des Amtsgerichts Siegburg bei einer Rohrverstopfung. Auch hier muss der Vermieter die Reparatur bzw. Reinigung veranlassen und zahlen. Unzulässig ist es, diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieterhaushalte des Hauses zu verteilen. Nach Darstellung des Mieterbundes könnte der Vermieter allenfalls den Verursacher der Rohrverstopfung in Regress nehmen

Auch wenn Mieter langfristig über Zeitmietvertrag, Kündigungsausschluss-Klausel oder Kündigungsfristen an die Wohnung gebunden sind, kann mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) kann jederzeit ein so genannter Mietaufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Schon aus Beweisgründen sollte ein derartiger Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich abgeschlossen sein. Ausreichend – so der Mieterbund – ist folgender Wortlaut:

Mietaufhebungsvertrag
Die unterzeichnenden Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis
zwischen ………………………… (Vermieter) und ………………………………(Mieter)
über die Wohnung im Haus ………………………………… (Ort, Straße, Nr., Etage)
am …………………. (Tag, Monat, Jahr) beendet ist.

Unterschrift des Vermieters Unterschrift des Mieters

In einem Mietaufhebungsvertrag kann aber auch zusätzlich noch geregelt werden, dass der Mieter einen Nachmieter zu stellen hat.
Denkbar ist auch, dass im Mietaufhebungsvertrag konkrete Regelungen oder Absprachen hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen werden, beispielsweise dass die Wohnung leer geräumt und besenrein oder renoviert zurückgegeben wird, dass bestimmte Einrichtungsgegenstände zurückbleiben oder vom Vermieter gegen Zahlung eines Abstandes übernommen werden usw.
Außerdem kann in einem Mietaufhebungsvertrag auch eine Regelung hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen werden. Gibt es zwischen Mieter und Vermieter keine offenen Fragen mehr, könnte zum Beispiel eine Absprache aufgenommen werden: „Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen, dass die Mietkaution bei Rückgabe der Schlüssel ausgezahlt wird.“

Ob, wann und in welchem Umfang ein Vermieter während der Mietzeit die Miete erhöhen kann, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) darf der Vermieter immer nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Wohnort für vergleichbare Wohnungen aktuell schon gezahlt wird.

In einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, was er für ortsüblich hält. Dabei kann er sich auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen stützen, in denen bereits eine so hohe Miete gezahlt wird, wie er jetzt mit seiner Mieterhöhung fordert. In den meisten Fällen beruft sich der Vermieter aber auf einen Mietspiegel. Das sind Preisübersichten, die von Städten oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen erstellt werden. Hier kann abhängig von Alter, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung der durchschnittliche Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen abgelesen werden.

Zwischen dem Einzug und einer ersten Mieterhöhung bzw. zwischen den einzelnen Mieterhöhungen müssen immer mindestens 12 Monate liegen. Zahlt der Mieter heute noch eine relativ niedrige Miete, darf die nicht auf einen Schlag auf das Vergleichsmietenniveau angehoben werden. Es gilt eine Kappungsgrenze, innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen.
Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken.

Ob all diese Voraussetzungen eingehalten worden sind, kann der Mieter innerhalb einer Zustimmungsfrist von mindestens zwei Monaten prüfen. Im Zweifel ist das Zeit genug, den örtlichen Mieterverein einzuschalten und die Mieterhöhung prüfen zu lassen.

(dmb) Wer eine Wohnung preiswert anmietet, unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann sich nicht darauf verlassen, dass seine Miete dauerhaft so günstig bleibt, teilte der Deutsche Mieterbund (DMB) mit.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 303/06) muss ein Mieter mit Mieterhöhungen rechnen. Der Vermieter kann – wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch – die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.
Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes besteht hier die Gefahr von Missbrauch mit „Lockvogelangeboten“. Insbesondere in Gebieten mit hohem Wohnungsleerstand können Mieter mit günstigen und niedrigen Mietangeboten zum Abschluss des Mietvertrages bewegt werden. Kommt dann 15 Monate später die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, muss gezahlt werden. Dass zu diesem „regulären“ Preis die Wohnung nie angemietet worden wäre, hilft nicht. Ein erneuter Umzug wird noch teurer.

Deshalb sollten sich Mieter vor Unterschrift unter den Mietvertrag bei ihrem Mieterverein beraten lassen. So kann zum Beispiel im Mietvertrag vereinbart werden: „Keine Mieterhöhung in den nächsten fünf Jahren“ oder „Die Miete soll auch künftig zehn Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“.

(dmb) Grundsätzlich kann bei Vertragsabschluss die Miete zwischen den Vertragspartnern frei ausgehandelt werden. Vermieter müssen lediglich die Grenzen des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung) beachten.
Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes (DMB) bestimmt Paragraph 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dass Vermieterforderungen nach unangemessen hohen Mieten mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden können. Außerdem muss der Vermieter aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die überhöhten Mieten zurückzahlen. Voraussetzung ist, dass die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter sich diese Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen hat versprechen lassen.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in den letzten zwei Jahren die Kriterien für eine Mietpreisüberhöhung mehrfach aufgeweicht, kritisiert die Mieterorganisation. So hat das höchste deutsche Zivilgericht zuletzt entschieden, dass bei der Beurteilung, ob der Vermieter mit seiner Mietforderung „ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausnutzt“, nicht auf den Wohnungsmarkt eines Stadtteils abgestellt werden dürfe. Es käme auf die Marktlage im gesamten Stadtgebiet an (BGH VIII ZR 44/04). Außerdem könne von einem „Ausnutzen“ keine Rede sein, wenn ein Mieter freiwillig, das heißt trotz objektiv bestehender Ausweichmöglichkeiten, den Mietvertrag mit einer überteuerten Miete unterschrieben habe. Der Mieter müsse immer konkret darlegen, dass er sich beim Abschluss des Mietvertrages in einer Zwangslage befunden habe, dass er nicht ohne weiteres auf eine andere Wohnung hätte ausweichen können und dass er alles versucht und unternommen hat, um eine günstigere Wohnung anzumieten (BGH VIII ZR 190/03).
Zumindest in Großstädten und Ballungszentren sind diese Anforderungen nur schwer in die Praxis umzusetzen. Im Ergebnis fordert der Bundesgerichtshof hier, dass Mieter nachweisen müssen, dass es bei Vertragsabschluss nicht irgendwo im Stadtgebiet die Möglichkeit gegeben hätte, auch eine billigere Wohnung anzumieten. Die einzige Chance – so der Deutsche Mieterbund – ist es, dass Mieter Unterlagen zur Wohnungssuche sammeln und dokumentieren, welche erfolglosen Bemühungen sie bei der Suche nach einer angemessenen Wohnung unternommen haben, wo sie gesucht haben und weshalb die Suche erfolglos geblieben ist.

(dmb) Auch in einer Wohnungsbaugenossenschaft sind unterschiedlich hohe Mieten möglich. Es besteht keine Verpflichtung, rückwirkend einem Mieter und Genossenschaftsmitglied gegenüber die Miete zu senken, wenn die Genossenschaft auf Grund der aktuellen Marktlage beschließt, künftig die Miete bei Neuvermietung zu reduzieren (LG Berlin 63 S 227/00).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte sich der langjährige Mieter auf den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz berufen. Wenn die Wohnungsbaugenossenschaft neuen Mietern Verträge zu günstigen Mietpreisen anbiete, müsse seine Miete auch entsprechend reduziert werden.

Diesen Anspruch lehnten die Berliner Richter ab. Zwar dürfe die Genossenschaft einzelnen Genossen und Mietern nicht ohne rechtfertigenden Grund einen Vertragsschluss zu günstigeren Konditionen anbieten als anderen Genossen. In dem hier zu beurteilenden Fall hatte der Vorstand der Genossenschaft aber beschlossen, leer stehende Wohnungen zu niedrigeren Preisen zu vermieten. Das sei zulässig.
Aus dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz folge nicht, dass ein Mieter gegen seine Genossenschaft stets Anspruch auf Einräumung der günstigsten Konditionen hätte, die die Genossenschaft einem anderen Mieter gewährt. Die Genossenschaft sei nur zu einer relativen Gleichbehandlung verpflichtet und dürfe einen Mieter an alten, für ihn gegebenenfalls ungünstigen Vertragskonditionen festhalten, soweit diese durch sachliche Gründe gerechtfertigt seien. Ein derartiger Grund liege zum Beispiel dann vor, wenn Wohnungen zu niedrigeren Mieten angeboten werden müssen auf Grund einer Verschlechterung des Marktumfeldes. Etwas anderes würde gelten, wenn die Genossenschaft die Mieten auf Grund einer günstigen Ertragsentwicklung reduzieren würde. Dann müssten gegebenenfalls alle Mieter und Genossen beteiligt werden.

(dmb) Bei Beginn des Mietverhältnisses fordern Vermieter in aller Regel eine Mietsicherheit oder Mietkaution von ihren Mietern. Die Mietsicherheit darf nach Paragraph 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskostenvorauszahlungen.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist eine Mietsicherheit von drei Monatsmieten eine absolute Obergrenze, die unabhängig von der gewollten oder vereinbarten Mietdauer gilt. Auch wenn das Mietverhältnis zeitlich befristet ist, zum Beispiel auf ein Jahr, kann eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart werden.

Das Gesetz bestimmt keine Pflicht, Mietsicherheiten zu fordern oder zu zahlen. Nur für den Fall, dass sich Mieter und Vermieter auf die Stellung einer Mietsicherheit geeinigt haben, legt Paragraph 551 BGB fest, welche Kriterien zu beachten sind. Die Vorgaben gelten für alle Wohnraummietverhältnisse, auch für Untermietverträge:

Danach kann die Mietsicherheit in drei Monatsraten gezahlt werden. Der erste Teilbetrag wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss den erhaltenen Kautionsbetrag auf ein Sonderkonto legen und mindestens mit den üblichen Sparzinssätzen verzinsen.

Andere Formen der Mietkaution lässt das Gesetz ausdrücklich zu, zum Beispiel Sparbuchverpfändungen oder Bürgschaften. Voraussetzung ist aber auch hier immer, so der Deutsche Mieterbund, dass die Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten beträgt. Dagegen sind Vereinbarungen von Mietern und Vermietern über eine niedrigere Mietkaution, zum Beispiel in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten immer zulässig.

(dmb) Stellt der Vermieter keine „blaue Tonne“ für die Entsorgung von Altpapier zur Verfügung, ist der Mieter hierdurch nur unerheblich belastet, entschied das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (518 C 399/09).

Konsequenz - so der Deutsche Mieterbund (DMB) – ist, der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Nach dem Gesetz darf die Miete nicht gemindert werden, wenn der Mangel der Mietsache nur zu einer unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt.

Den bejahte hier das Gericht: Das Fehlen einer „blauen Tonne“ belaste die Mieterin nur insoweit, als sie ihren Papiermüll entweder zur nächstgelegenen öffentlichen Sammeltonne bringen oder über den Hausmüll entsorgen müsse. Auch wenn dies ihren umweltpolitischen Überzeugungen bezüglich Abfalltrennung widerspreche, verboten sei die Entsorgung von Altpapier über den Hausmüll nicht.

Efeu-Bewuchs an der Hausfassade rechtfertigt keine Mietminderung. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschied das Amtsgericht Köpenick (12 C 348/12), dass Beeinträchtigungen durch nistende Vögel, damit verbundene Lärmbelästigungen, Schmutz und Ungeziefer am Haus, vor ihren Fenstern allenfalls unerhebliche Beeinträchtigungen sind, die keine Kürzung der Miete rechtfertigen.

Hier hatten Mieter die Miete um 40 Euro gemindert und behauptet, der Efeu-Bewuchs stelle sich als dschungelartiges, mehr als 90 cm tiefes Dickicht dar mit Ungeziefer und nistenden Vögeln. Es käme zu Verschmutzungen durch Vogelkot und Lärm durch die Vögel.

Das Amtsgericht Köpenick hatte keinerlei Verständnis für diese Argumentation und verwies darauf, dass viele Mieter Hausbegrünungsmaßnahmen als Bereicherung empfänden. Man könne sich auch nicht über einen Straßenbaum direkt vor dem Schlafzimmerfenster beschweren und deshalb die Miete mindern. Spinnen und Ameisen gehörten ebenso zu einer so grünen Großstadt wie Berlin.

Anders, so der Deutsche Mieterbund, wär die Frage möglicherweise zu beurteilen gewesen, wenn der Efeu in die Fenster gerankt wäre und so die Helligkeit in der Wohnung verringert hätte. So lag der Sachverhalt hier aber nicht.

(dmb) Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg widerspruchslos eine Mietminderung seines Mieters hingenommen, kann er nicht nach Jahren die geminderten Beträge als Mietrückstände einklagen. Der Anspruch auf Nachzahlung der Miete ist verwirkt (OLG Düsseldorf 10 U 18/02).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist offen stehende Mietforderungen eingeklagt und gleichzeitig fristlos gekündigt. Der Mieter hatte jahrelang die Miete ganz oder teilweise gemindert.

Zahlungsklage und Kündigung sind nach der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf unzulässig. Der Vermieter hat sein Recht auf Mietzahlung verwirkt. Er kann seine Forderung nach Treu und Glauben nicht mehr geltend machen. Eine Verwirkung kommt nach dem Urteil des OLG in Betracht, „wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde.“

Hier hatte, so der Deutsche Mieterbund, der Mieter seit 1993 bzw. 1994 praktisch ununterbrochen die Miete gekürzt. Teilweise waren die Mietforderungen des Vermieters schon verjährt. Die Standpunkte von Mieter und Vermieter waren eindeutig. Während der Mieter von einer mangelnden Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ausging, weigerte sich der Vermieter beharrlich, die Mängelbeseitigung vornehmen zu lassen. Wenn angesichts einer derartigen Situation der Vermieter offen stehende Mieten nicht zeitnah einklagt, dann vermittelt er dem Mieter den Eindruck, dass er sich mit der Situation abgefunden habe und wegen der mangelnden Gebrauchstauglichkeit der Mieträume die Mietminderung akzeptiere.

(dmb) Eine Klausel im Mietvertrag, wonach das Minderungsrecht des Mieters unter bestimmten Voraussetzungen endgültig ausgeschlossen sein soll, ist auch in Gewerberaummietverträgen unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (XII ZR 62/06).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) war im Mietvertrag vereinbart, dass ein Mietminderung dann ausgeschlossen sein sollte, wenn es zu Beeinträchtigungen durch Umstände kommen sollte, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (zum Beispiel Bauarbeiten in der Nachbarschaft).

Als dann zwei Jahre nach Mietbeginn auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude abgerissen wurde und es zu erheblichen Lärm- und Erschütterungsbelastungen kam, verwehrte der Vermieter gestützt auf die Vertragsklausel dem Mieter das Recht zu einer Mietminderung.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs kann bei der Geschäftsraummiete das Mietminderungsrecht zwar eingeschränkt, aber nicht völlig ausgeschlossen werden.

Bei Wohnraummietverhältnissen darf, so der Deutsche Mieterbund, das Mietminderungsrecht auch nicht beschränkt werden. Gemäß Paragraph 536 Absatz 4 Bürgerliches Gesetzbuch ist eine zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam. Nach dem Gesetz darf der Mieter immer die Miete kürzen, wenn es zu Beeinträchtigungen kommt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Beeinträchtigungen zu vertreten hat oder nicht. Auch bei Baulärm aus der Nachbarschaft hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern.

Dringt immer wieder Zigarettenrauch bei geöffnetem Fenster oder geöffneter Balkontür in die Mieterwohnung, weil der Mieter der darunter liegenden Wohnung auf seinem Balkon „ständig“ raucht, ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) eine Mietminderung berechtigt.

Das Landgericht Berlin (67 S 307/12) hielt eine Mietminderung von 10 Prozent für berechtigt und erlaubt dem Mieter darüber hinaus, den dreifachen Mietminderungsbetrag bis auf weiteres zurückzubehalten. Das Gericht betonte, der Mieter habe in den Sommermonaten seine Wohnung nicht mehr lüften können, weil der unter ihm wohnende Mieter in erheblichem Maße auf seinem Balkon, mehrmals in einer Stunde, rauchte und der Zigarettenqualm in die darüber liegenden Wohnung zog.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes hat das Landgericht Hamburg (311 S 92/10) bereits vor einem Jahr entschieden, dass Mieter die Miete um 5 Prozent mindern durften, weil der Mieter der unten liegenden Wohnung ständig auf seinem Balkon rauchte.

Weil er seine Mietschulden nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vollständig bezahlte, sondern 25 Cent offen blieben, gab das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg (15 C 553/06) der Kündigung des Vermieters statt. Der Mieter musste die Wohnung räumen.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich, wenn der Mieter an zwei auf einander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmiete im Rückstand ist. Hier hatte der Vermieter fristlos gekündigt, weil die Oktober- und Novembermiete offen standen und noch 25 Cent aus der Juli-Miete fehlten.Allerdings gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch eine Schonfrist und eine so genannte Heilungswirkung. Danach kann der Mieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ungeschehen machen, wenn er spätestens zwei Monate nach Klageerhebung den gesamten Mietrückstand ausgleicht. Vorliegend zahlte der Mieter innerhalb der gesetzlichen Schonfrist zwei Monatsmieten nach. Die 25 Cent vergaß er. Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg erklärte, dass eine offen stehende Restforderung – egal, in welcher Höhe – die Heilungswirkung verhindere, so dass die fristlose Kündigung wirksam bliebe.

Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes entspricht das Urteil zwar dem Wortlaut des Gesetzes. Andere Gerichte zeigten sich in der Vergangenheit bei minimalen Restforderungen aber großzügiger. So entschied das Landgericht Berlin (334 S 53/00), die Durchsetzung des Räumungsanspruchs verstoße gegen Treu und Glauben, wenn die verbleibende Restschuld unbedeutend gering ist. Hier waren 1,18 Euro nicht bezahlt worden.

(dmb) Mieter sind nicht verpflichtet, einmalige Bearbeitungsgebühren für den Abschluss eines Mietvertrages an den Vermieter zu zahlen, entschied das Landgericht Hamburg (307 S 144/08).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) forderte eine Hamburger Großvermieterin so genannte Mietvertragsausfertigungsgebühren in Höhe von 150,80 Euro bzw. 174 Euro von ihren Mietern. Die Vermieterin begründete diese Gebühren mit Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, die Ausfertigung des Vertrages und Buchhaltungskosten. Das Landgericht Hamburg urteilte jedoch, dass entsprechende Vertragsklauseln unwirksam seien, gegen das Gesetz verstoßen.

Das Gericht wies zusätzlich darauf hin, dass Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages auch keine Betriebskosten sein. Tatsächlich handelt es sich um Verwaltungskosten, die der Vermieter im eigenen Interesse erbringen muss.

(dmb)  Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Mietvertrag von beiden Vertragsseiten unterschrieben, kann es sich der Mieter nicht „noch einmal anders überlegen“. Das gilt, so der Deutsche Mieterbund (DMB), auch dann, wenn der Mieter noch gar nicht in die neue Wohnung eingezogen ist. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Mieter vereinbart ist. Im Normalfall dagegen bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, den unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monate zu kündigen. Dies ist schon vor Einzug in die Wohnung möglich.

Ein Widerrufsrecht bzw. die Möglichkeit, Vertragsvereinbarungen rückgängig zu machen, haben Mieter dagegen bei so genannten Haustürgeschäften. Wer in seiner Privatwohnung unaufgefordert zum Beispiel von seinem Vermieter oder der Hausverwaltung aufgesucht wird und dann sofort einen Vertrag unterschreibt, kann seine Unterschrift widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher und Mieter eine schriftliche Belehrung über dieses Recht erhalten hat. Von diesem Verbraucherschutzgesetz profitieren beispielsweise Mieter, die zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, zur Unterschrift unter einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer zweifelhaften Mieterhöhung „überredet“ wurden.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt unabhängig von diesem Widerrufsrecht allen Mieter, die Vertragsunterlagen vor einer Unterschrift sorgfältig zu prüfen. Das Widerrufsrecht gilt beispielsweise nicht, wenn der Vermieter nicht geschäftsmäßig handelt, wenn er in die Wohnung bestellt wurde usw.

(dmb) 90 Prozent aller in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge enthalten nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) unwirksame Vertragsklauseln. Damit enthalten mehr als 19 Millionen Mietverträgen Regelungen und Vereinbarungen, die eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder die nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieter übermäßig benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

Unwirksam sind insbesondere oft Vereinbarungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Daneben sind viele Mietvertragsangaben zur Wohnungsgröße falsch, sind Fragen der Tierhaltung, der Kündigungsfristen oder der Mieterrechte unwirksam geregelt.

Unwirksame Vertragsklauseln findet man nicht nur in „selbst gestrickten“ Mietverträgen von Einzelvermietern. Auch bzw. insbesondere in Formularmietverträgen von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sind viele unwirksame Regelungen festgeschrieben. Das gilt auch dann, wenn sich diese Verträge „Mustermietvertrag“ oder „Einheitsmietvertrag“ nennen.

Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bevor Mieter einen Mietvertrag unterschreiben, sollten sie sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen, ob die Vereinbarungen wirksam sind oder nicht. Spätestens aber, wenn der Vermieter Rechte aus dem Vertrag ableitet, muss der Vertrag geprüft werden, empfiehlt der Deutsche Mieterbund. Ein Mietvertragsformular des Deutschen Mieterbundes kann kostenlos im Internet unter www.mieterbund.de heruntergeladen werden.

(dmb) Alle Gegenstände und Einrichtungen, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden, gelten grundsätzlich als mitvermietet. Anders nur, so der Deutsche Mieterbund (DMB), wenn der Mieter die Gegenstände vom Vermieter oder seinem Vormieter übernommen und gekauft hat.

Das gilt für die üblichen Einrichtungsgegenstände, wie Waschbecken, Badewanne und Toilettenbecken. Dazu gehören aber auch vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände, wie Teppichböden, Warmwasseraufbereitungsgerät, Wandschränke, Einzelöfen, Einbauküche oder Herd, Kühlschrank bzw. Spüle.

Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Verschleiß bzw. Abnutzungen der Gegenstände sind durch die Zahlung der Miete abgegolten.

Für notwendig werdende Reparaturen und Erneuerungen ist der Vermieter zuständig. Er muss auch die Kosten tragen. Der Vermieter darf im Zuge von notwendigen Reparaturen und Erneuerung dem Mieter die zur Verfügung gestellten Einrichtungsgegenstände nicht wegnehmen oder gegen minderwertigere austauschen.

Hat der Mieter vorsätzlich oder aus Unachtsamkeit Schäden an den Einrichtungsgegenständen verursacht, kann der Vermieter Schadensersatz fordern.

Auch für Mitwohnzentralen gelten die Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes, wenn sie für die Vermittlung von Wohnungen eine Provision verlangen (AG Düsseldorf 57 C 11358/98).

Eine Mieterin hatte zunächst für drei Monate ein möbliertes Zimmer angemietet und dafür 55 Prozent einer Monatsmiete als Provision an die vermittelnde Mitwohnzentrale gezahlt. Nach Ablauf der drei Monate vereinbarte die Mieterin mit ihren Vermietern die Verlängerung des Mietverhältnisses für fünf weitere Monate. Und da wollte die Mitwohnzentrale ein zweites Mal kassieren und errechnete nun für insgesamt acht Monate Mietzeit einen Provisionsanspruch von insgesamt 120 Prozent einer Monatsmiete. Unzulässig, so das Amtsgericht Düsseldorf. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz muß nie Provision gezahlt werden, wenn ein bestehendes Mietverhältnis nur verlängert wird. Das Gesetz gilt nicht nur für Makler, sondern auch für Mitwohnzentralen.

Mieter können nicht verhindern, dass ihr Vermieter im Speicher und auf dem Dach des Hauses eine Mobilfunksendeanlage einrichtet, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 74/05).
Voraussetzung ist nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass einschlägige technische Normen eingehalten werden.
Das bedeutet, dass Mieter keinen Unterlassungsanspruch haben und dass die Mietwohnung keinen Sachmangel aufweist, wenn eine in der Nähe gelegene Mobilfunksendeanlage die in der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet. Aktuell, so die Bundesrichter, gäbe es keine anderen Beurteilungsmaßstäbe. Die in der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung festgelegten Grenzwerte beruhen auf den übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien, unter anderem der Strahlenschutzkommission, die sich an nachweisbaren Gesundheitsgefahren orientieren. Anhaltspunkte dafür, dass weitergehende Schutzmaßnahmen erforderlich seine, verlässlichere wissenschaftliche Erkenntnisse als in der Bundesimmissionsschutzverordnung gibt es nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs nicht.
Dass der klagende Mieter einen Herzschrittmacher hat, ändert an den Einschätzungen der Karlsruher Richter nichts. Auch hier läge ein Sachverständigengutachten vor, wonach Grenzwerte nach DIN VDE 0848-3-1 eingehalten seien. Die Angst des Mieters vor einem „Restrisiko“ einer Gesundheitsgefährdung begründet ebenfalls keinen Mangel der Mietsache. Diese könne zwar der Fall sein, wenn Anlass zu einer begründeten Besorgnis einer Gesundheitsgefahr gegeben sei. Hier lägen aber keine Anhaltspunkte vor, dass die Gesundheit des Mieters durch den Betrieb der Mobilfunksendeanlage konkret gefährdet sei.

Betroffenen Mietern rät der Deutsche Mieterbund, sich vor Abschluss des Mietvertrages bei den Mietervereinen vor Ort zu informieren. So könne im Mietvertrag vereinbart werden, dass dem Vermieter untersagt wird, auf seinen Hausgrundstück den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage zu gestatten. Vereinbart werden können im Vertrag auch, dass die gemietete Wohnung eine bestimmte Beschaffenheit aufweist, wie zum Beispiel weitgehend oder möglichst strahlenfrei, oder dass hier sogar konkrete Grenzwerte benannt werden.

(dmb) Mieter einer möblierten Wohnung haben grundsätzlich die gleichen Rechte und den gleichen Kündigungsschutz wie Mieter einer unmöblierten Wohnung. Eine Ausnahme gibt es nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) nur für die Fälle, in denen der Mieter möblierte Räume in der Vermieterwohnung selbst anmietet.

Bewohnt der Mieter die Räume zusammen mit seiner Familie und ist das Mietverhältnis auf Dauer angelegt, dann gelten hier die gleichen Regelungen wie bei Einliegerwohnungen. Der Vermieter kann also kündigen, ohne dass ein Kündigungsgrund wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung vorliegt. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall aber um drei Monate. Das bedeutet, bei einem Mietverhältnis bis zum fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs statt drei Monate, und bei einer Mietzeit von mehr fünf Jahren liegt die Kündigungsfrist bei neun statt bei sechs Monaten usw. Unabhängig hiervon kann der Mieter der Vermieterkündigung widersprechen und sich auf die Sozialklausel berufen.

Hat der Vermieter die möblierten Räume in seiner Wohnung dagegen an eine Einzelperson vermietet, hat dieser Mieter praktisch keinen Kündigungsschutz, warnt der Mieterbund. Der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Der Mieter hat nicht das Recht, der Kündigung gestützt auf die Sozialklausel zu widersprechen.

Mieter sind nicht verpflichtet, Möbelstücke 5 bis 10 cm von der Außenwand entfernt aufzustellen. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschied das Landgericht Mannheim (4 S 62/06), die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.

Im vorliegenden Fall waren Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer aufgetreten, auch an den Möbeln des Mieters. Der Vermieter hatte argumentiert, der Mieter sei selbst schuld, weil er die Möbel zu nah an der Außenwand aufgestellt hätte. Diese Hinweise, so der Mieterbund, sind nicht haltbar. Den Mieter treffe kein Verschulden, wenn er die Möbel an die Außenwände stellt. Es gibt keine Pflicht, Abstände von 5 bis 10 cm einzuhalten.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes verurteilte das Landgericht Mannheim den Vermieter nicht nur zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, zu nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen, sondern auch zum Schadensersatz. Knapp 2.000 Euro für das beschädigte Schlafzimmer muss er an die Mieter zahlen.

(dmb) Will der Vermieter die Miete für eine möbliert vermietete Wohnung erhöhen, kann er auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch einen Möblierungszuschlag vornehmen (LG Berlin 63 S 365/01).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist bei der Bewertung des Möblierungszuschlages auf den Zeitwert der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. Dabei geht das Landgericht Berlin von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren aus. Als Zuschlag wird dann ein Betrag von linear 2 Prozent des Zeitwertes angesetzt.

Und so wird laut Mieterbund gerechnet:

• Wert der Möbel - 1.200,00 Euro
• aktueller Zeitwert nach 4 Jahren (bei 10-jähriger Nutzungsdauer) - 720,00 Euro
• 2-prozentiger Möblierungszuschlag pro Monat - 14,40 Euro

Für die 33 Quadratmeter große Wohnung des Berliner Mieters bedeutet das eine monatliche Zuzahlung aufgrund der Möblierung in Höhe von rund 44 Cent pro Quadratmeter.

Ist der vom Vermieter geplante Austausch der Fenster im Haus eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Der Unterschied ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) wichtig, denn die Instandsetzung zahlt der Vermieter, die Modernisierung dagegen der Mieter, denn sie zieht in der Regel eine Mieterhöhung nach sich.

Sind die Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, ist der Austausch eine Instandsetzung, das heißt letztlich eine Reparatur. Der Vermieter muss tätig werden, er darf die Miete nicht erhöhen.

Anders, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder doppelt bzw. dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liegt eine Wohnwertverbesserung oder eine Energiesparmaßnahme vor und damit eine Modernisierung. Hier entscheidet der Vermieter, ob und wann die Fenster erneuert werden. Er ist berechtigt, 11 Prozent der Kosten der Modernisierung, also des Fensteraustauschs, auf die bisherige Jahresmiete aufzuschlagen.

Oft wird nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes aber erst dann modernisiert, wenn ohnehin Reparaturen oder Erneuerungen der alten Fenster anstehen. Dann müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Kosten die neuen schalldämmenden isolierverglasten Fenster beispielsweise 5.000 Euro und hätte eine Reparatur 2.500 Euro gekostet, dann kann der Vermieter nur Kosten in Höhe von 2.500 Euro als Modernisierungskosten ansetzen und der Mieter muss pro Jahr 275 Euro mehr Miete zahlen (11 Prozent von 2.500 Euro).

Mieter können nach ihrem Einzug nicht verlangen, dass der Vermieter für mehr Sicherheit in ihrer Wohnung sorgt. Sie haben keinen Anspruch auf einbruchshemmende Fenster oder Türen, Sicherheitsschlösser, Türspion oder Gegensprechanlage. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes um Wohnwertverbesserungen und Modernisierungen. Folge ist, der Vermieter kann die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Kosten einer solchen Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen.

Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss – so der Deutsche Mieterbund – bei einem nachvollziehbaren Interesse des Mieters kleiner Baumaßnahmen, wie den Einbau eines Türspions oder eines Sicherheitsschlosses, gestatten. Wichtig ist es aber, zu klären, was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Nach dem Gesetz ist es denkbar, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten durch den Rückbau auf den Mieter zukommen können.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt hier eine so genannte Modernisierungsvereinbarung. Darin kann festgehalten werden, dass es dem Mieter gestattet ist, Baumaßnahmen durchzuführen, und dass diese Mieterinvestitionen beim Auszug nicht beseitigt werden müssen. Geregelt werden kann beispielsweise auch, dass der Vermieter für den Verbleib dieser wohnwertverbessernden Sicherheitsmaßnahmen eine Entschädigung zahlt.

(dmb) Der Mieter der Erdgeschosswohnung eines Mehrparteienhauses braucht die Errichtung einer Container-Müllbox im Vorgarten vor seinem Schlafzimmerfenster auch dann nicht zu dulden, wenn die Mehrheit der Mieter die zulässige und modernisierende Maßnahme des Vermieters begrüßt. Entscheidend ist, so das Amtsgericht Hamburg (48 C 322/01), ob dem Erdgeschossmieter der Standort der Müllbox zuzumuten ist.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) in Berlin war vor dem Schlaf- und Wohnzimmerfenster der Mieterwohnung ein Vorgarten, der durch eine hoch geschlossene Hecke und einen niedrigen, ca. 30 cm hohen Eisenzaun eingegrenzt ist. Dieser Vorgarten wurde seit Beginn des Mietverhältnisses allein von den Mietern der Erdgeschosswohnung genutzt und gepflegt, die von ihrem Balkon des Wohnzimmers über eine Treppe in diesen Vorgarten gelangen konnten.

Das Vermietervorhaben, Waschbeton-Müllboxen bzw. Müllcontainer in diesem Vorgarten aufzustellen, stoppte das Amtsgericht Hamburg. Zwar sei die Maßnahme des Vermieters als Modernisierung zu qualifizieren, eine Duldungspflicht bestehe für den Mieter aber nicht, da die Maßnahme für ihn ein Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen und der anderen Mieterinteressen im Haus nicht zu rechtfertigen sei. So stünde die Müllbox mit einer Höhe von 1,80 m direkt vor dem Schlafzimmerfenster, das nur 1,20 m hoch sei. Somit werde der Blick aus dem Fenster in den Vorgarten nicht unerheblich beeinträchtigt. Außerdem sei mit Geruchsbeeinträchtigungen in der Wohnung des Mieters zu rechnen, insbesondere in den Sommermonaten. Letztlich sei auch mit Geräuschbeeinträchtigungen zu rechnen, da durch das Öffnen und Schließen der Eisendeckel der Müllbox naturgemäß Geräusche entstehen, die sich insbesondere in den Abend- oder Nachtstunden gravierend für die Mieter auswirkt, deren Schlafzimmer in unmittelbarer Nähe der Müllboxen liegt.

(dmb) Die gesetzlich vorgegebene dreimonatige Kündigungsfrist hilft Mietern nicht, wenn sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder im Vertrag einen Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbart haben.
Wollen Mieter in diesen Fällen vor Ablauf der Mietzeit ausziehen, müssen sie versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Einen Anspruch darauf haben sie, so der Deutsche Mieterbund (DMB), aber nur, wenn der Vermieter einverstanden ist oder wenn im Mietvertrag eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel vereinbart wurde. Einen Nachmieter darf der Mieter auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der den Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Die Gerichte akzeptieren als Härtegrund beispielsweise, wenn der Mieter aufgrund einer schweren Erkrankung in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen muss. Auch wenn der Mieter wegen eines berufsbedingten Wohnortwechsels umziehen muss oder wenn sich Familiennachwuchs ankündigt bzw. der Mieter heiraten will und die bisherige Wohnung objektiv zu klein ist, liegt ein Härtegrund vor.
Kein Härtegrund besteht, wenn der Mieter in eine preiswertere oder schönere Wohnung oder ein eigenes Haus ziehen will.

Ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, reicht es nach Informationen des Deutschen Mieterbundes aus, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Der muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss in der Lage sein, die geforderte Miete zu zahlen.
Akzeptiert der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter, wird der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag „entlassen“. Er ist nicht mehr verpflichtet, weiter Miete zu zahlen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen ablehnt. Auch dann kann der Vermieter vom bisherigen Mieter keine Mietzahlungen mehr verlangen.

Weitere Informationen zum Thema Kündigung, Nachmieterstellung usw. in der Mieterbund-Broschüre „Kündigung & Mieterschutz“, zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Für notwendige Reparaturen und die erforderliche Mängelbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) muss der Mieter den Vermieter über auftretende Mängel oder Defekte informieren, der muss sich um die unverzügliche Beseitigung bzw. Reparatur kümmern.

Wichtig ist, so der Deutsche Mieterbund, dass Mieter diese so genannten Kleinreparaturen nur zahlen, aber nicht in Auftrag geben müssen.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter für alle Reparaturen zuständig, nicht nur für große Reparaturen, sondern auch für Kleinreparaturen. Bei letzterem hat der Vermieter aber die Möglichkeit, per Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von so genannten Bagatellschäden selbst zahlen muss. Wirksam ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes eine Kleinreparaturklausel nur, wenn im Mietvertrag eindeutig vereinbart ist, dass der Mieter nur für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlt, dass die Schäden an den Teilen der Mietsache entstanden sind, auf die der Mieter unmittelbaren Zugriff hat, dass die Reparatur im Einzelfall höchstens 75 Euro kosten darf und dass alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres höchstens 8 Prozent der Jahresmiete bzw. 200 Euro ausmachen dürfen.: In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das übliche Verfahren der Mängelanzeige, das heißt der Vermieterinformation, würde dann viel zu lange dauern. Ist ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung erfolglos, weil die in der Notsituation nicht erreichbar sind, zum Beispiel am Wochenende oder über die Feiertage, kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen, die mit der Reparatur in Verbindung stehen. Ersetzen muss der Vermieter aber nur die notwendigen Kosten, warnt der Deutschen Mieterbund. Kann beispielsweise der undichte Heizkörper repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.

(dmb) Wenn der Mieter am Ende der Mietzeit, d.h. normalerweise nach Ablauf der Kündigungsfristen, nicht auszieht, ist das dem Vermieter gegenüber eine „Vorenthaltung der Mietsache“. Der hat dann anstelle des Anspruchs auf Mietzahlung Anspruch auf eine so genannte Nutzungsentschädigung.

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 57/05) hat jetzt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschieden, dass die Nutzungsentschädigung nur bis zum Auszugstag, d.h. bis zur Rückgabe der Wohnung verlangt werden kann. Umstritten war bis heute, ob bei einem Auszug, z.B. am 10. des laufenden Monats, die Entschädigung bis zu diesem konkreten Datum oder bis zum Ende des Monats gezahlt werden muss.

Zur Begründung erklärte der Bundesgerichtshof, dass der Mieter, der die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, keine Vorteile haben dürfe. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen. Die gesetzliche Bestimmung über die Nutzungsentschädigung gewähre dem Vermieter eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe nicht davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

Im Klartext: Wer die Wohnung am 15. des Monats zurückgibt, muss auch nur bis zum 15. Nutzungsentschädigung zahlen. Allerdings, kann der Vermieter nachweisen, dass ihm durch die verspätete Rückgabe der Wohnung ein konkreter Schaden erwachsen ist, kann er dies als Schadensersatzanspruch zusätzlich geltend machen.
 

Wer trotz Kabelanschluss im Haus über Satellitenschüssel bzw. Parabolantenne fernsehen will, braucht die Erlaubnis des Vermieters.

Bisher galt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass Vermieter verpflichtet sind, eine Satellitenschüssel zu genehmigen, wenn ein ausländischer Mieter über den Kabelanschluss keinen Sender aus seiner Heimat empfangen kann (BGH VIII ZR 67/08).

Nach neuerer Rechtsprechung darf der Vermieter allerdings seine Erlaubnis zur Aufstellung einer Parabolantenne verweigern, wenn der Mieter seine Heimatsender auch über das Internet empfangen kann. So entschied das Amtsgericht Augsburg (25 C 623/11), dass ein ukrainischer Mieter seine Satellitenschüssel zu entfernen habe und der Vermieter diese optische Beeinträchtigung nicht hinzunehmen brauche, weil der Mieter seine Heimatsender auch mittels Internet empfangen könne.

Bei schlechter Qualität des Internetfernsehens kann das aber schon anders aussehen. So hat das Landgericht Berlin (65 S 38/11) entschieden, dass eine ägyptische Familie die relativ kleinen Bilder mit erheblichen Unschärfen und Verpixelungen nicht in Kauf nehmen muss, sondern die Parabolantenne behalten darf.

(dmb) Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt nach einem Urteil des Amtsgerichts Steinfurt (4 C 168/05) zwölfeinhalb Jahre. Die Lebensdauer eines Laminatbodens bezifferte das Gericht nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) auf zehn Jahre.

Die Entscheidung über die Nutzungsdauer von Parkett und Laminatböden war notwendig geworden, weil ein Vermieter nach dem Auszug seiner Mieter Schadensersatzansprüche in Höhe von rund 4.000 Euro geltend machte. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes sollte der Laminatboden ausgetauscht werden, da die Mieter Feuchtigkeitsschäden und Kleberückstände auf dem Laminat verursacht hätten. Außerdem sollten auch die Parkettböden durch Wassereinwirkung beschädigt worden sein. Deshalb hätte das Parkett abgeschliffen und neu versiegelt werden müssen.
Das Amtsgericht Steinfurt lehnte die Schadensersatzansprüche des Vermieters weitgehend ab. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten urteilte das Gericht, die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettbodenversiegelung läge bei etwa zwölfeinhalb Jahren. Da der Parkettboden bei Mietende bereits acht Jahre alt gewesen sei, könne der Vermieter allenfalls ein Drittel der entstandenen Kosten als Schadensersatz fordern. Nach dem Urteil des Sachverständigen betrage die Lebensdauer eines Laminatbodens etwa zehn Jahre. Da der beschädigte Laminatboden tatsächlich schon zehn Jahre alt war, sei vorliegend ein wirtschaftlicher Schaden für den Vermieter nicht entstanden.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) weist darauf hin, dass der Austausch von Parkett, Laminat- oder Teppichböden nie zu den Schönheitsreparaturen gehört, die im Mietvertrag vereinbart werden können. Auch eine neue Parkettversiegelung gehört in aller Regel nicht zu den typischen Renovierungskosten. Derartige Arbeiten können allenfalls als Schadensersatz gefordert werden, wenn der Mieter Schäden an den Fußböden verursacht hat, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

(dmb) "Es ist in Deutschland im Allgemeinen nicht üblich, die Schuhe bei Betreten einer fremden Wohnung auszuziehen", entschied das Amtsgericht Siegburg (4 C 53/01) und lehnt damit nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungsinhaberin wegen der Beschädigung ihres Parkettfußbodens ab.

Die hatte abends Gäste eingeladen und am darauf folgenden Morgen hässliche Kratzspuren an ihrem Parkettfußboden festgestellt. Da nur ein Gast an diesem Abend die Wohnung mit Schuhen betreten hatte, die Schäden genau dort aufgetreten waren, wo dieser Gast gesessen hatte und der auch noch am nächsten Tag einräumte, "kleine Steinchen" zwischen den Profilsohlen gehabt zu haben, verlangte die Gastgeberin Schadensersatz, rund 4.300,- Euro. Zu Unrecht, meinte das Amtsgericht Siegburg, denn der Gast habe den Schaden nicht fahrlässig, das heißt schuldhaft herbeigeführt. Ein Erwachsener müsse beim Betreten einer fremden Wohnung grundsätzlich nur die Schuhe abtreten. Zu weiteren Maßnahmen sei er nur verpflichtet, wenn besonderer Anlass dazu besteht. Als Beispiel nannte das Amtsgericht Siegburg schlechtes Wetter, stark verdreckte Schuhe oder wenn der Wohnungsinhaber den Besucher auffordere, die Schuhe auszuziehen.

Geruchs- und Lärmbelästigungen aus einer unterhalb der Mieterwohnung betriebenen Pizzeria rechtfertigen eine Mietminderung. Das Amtsgericht Köln (211 C 234/98) entschied, daß die betroffenen Mieter 10 Prozent ihrer Miete kürzen durften, weil Küchengerüche aus der Pizzeria, insbesondere im Treppenhaus, aber auch in der Mieterwohnung selbst auftraten, und außerdem die Gespräche des Küchenpersonals in der Mietwohnung zu hören waren.

Allerdings stellte das Amtsgericht Köln auch klar, daß die ursprünglich von den Mietern vorgenommen Mietkürzung von fast 20 Prozent zu hoch war. Durch die Geruchs- und Lärmbeeinträchtigung aus der Pizzeria sei die Nutzung der Wohnung weder ganz noch teilweise unmöglich geworden, sondern nur mit einer gewissen Lästigkeit verbunden.

Hinzu komme, daß das Mietshaus sehr hellhörig war. So waren etwa die Geräusche, die die Regentropfen auf der Veranda der Wohnung der Mieter verursachten, erheblich lauter zu hören, als die Gespräche des Küchenpersonals, das heißt die zu hörenden Zurufe in italienischer Sprache.

Mieter haben das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn im gleichen Haus ein Wohnungsbordell betrieben wird, entschied jetzt das Amtsgericht Osnabrück (83 C 186/07).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) stellte die alleinstehende Mieterin unmittelbar nach ihrem Einzug in das zweite Obergeschoss fest, dass in den beiden Erdgeschosswohnungen ein Wohnungsbordell betrieben wurde. Sie kündigte fristlos, zog aus und zahlte keine Miete mehr.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Osnabrück feststellte. Bei einer polizeilichen Überprüfung wurden drei Prostituierte in der Erdgeschosswohnung angetroffen, und im Internet wurde das Wohnungsbordell konkret beworben. Deshalb ist nach Auffassung des Amtsgerichts Osnabrück die Mieterin berechtigt, fristlos zu kündigen. 
Es sei ihr nicht zumutbar gewesen, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen oder den Vermieter aufzufordern, gegen das Wohnungsbordell vorzugehen, so der Deutsche Mieterbund. Sie hätte sofort kündigen dürfen. Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Haus wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung führt zu einer immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. zu einer für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte.

(dmb) Rauchen ist in der Mietwohnung erlaubt und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ein sich hierdurch gestört fühlender Nachbar kann weder die Miete mindern noch vom Vermieter verlangen, dass dieser das Rauchen verbietet oder dem Raucher  bestimmte Lüftungszeiten vorschreibt, entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin 63 S 470/08).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) fühlten sich die Nachbarn von einem in der unteren Wohnung lebenden Raucher massiv gestört. Insbesondere, wenn der seine Wohnung lüftete, käme es zu erheblichen Geruchsbeeinträchtigungen in ihrer Wohnung. Sie minderten die Miete um 50 Euro und forderten, der Vermieter sollte dem Mitmieter das Rauchen im Balkonzimmer seiner Wohnung verbieten bzw. das Lüften der Wohnung zu festgesetzten Zeiten vorschreiben, maximal zweimal täglich mit einer Dauer von höchstens einer halben Stunde.

Das Landgericht Berlin wies alle Forderungen zurück. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes erklärten die Richter, Vermieter könnten ihren Mietern weder das Rauchen in bestimmten Räumen der Wohnung verbieten noch zu einem konkreten Lüftungsverhalten zwingen. Rauchen gehöre einfach zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Das als rücksichtslos beschriebene Verhalten des Rauchers halte sich tatsächlich im Rahmen des sozial Adäquaten, gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

(dmb) Kommt es aufgrund des Fehlalarms eines Rauchmelders zu einem Feuerwehreinsatz und wird dabei die Wohnungseingangstür beschädigt, muss der Mieter der Wohnung keinen Schadensersatz zahlen, entschied das Amtsgericht Hannover (537 C 17077/05).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) gab der von den Mietern installierte Rauchmelder einen Signalton ab als Hinweis auf nachlassende Batteriespannung. Nachbarn interpretierten dieses Geräusch falsch und alarmierten die Feuerwehr. Die öffnete die Wohnungseingangstür gewaltsam. Die Reparaturkosten in Höhe von 1.693,03 Euro forderte der Vermieter von seinen Mietern.

Das Amtsgericht Hannover lehnte einen derartigen Schadensersatzanspruch ab, eine Pflichtverletzung der Mieter liege nicht vor.

Nach Informationen des Mieterbundes erklärte das Gericht, Mieter dürften einen Rauchmelder in ihrer Wohnung auch ohne Erlaubnis des Vermieters einbauen. Dessen Installation würde weder die Substanz der Mietsache beeinträchtigen, noch nach außen in Erscheinung treten oder die Belange des Vermieters tangieren. Ein Rauchmelder stelle auch keine Gefahr für die Mietsache dar, sondern diene im Gegenteil eher deren Sicherheit. Ebenfalls keine Pflichtverletzung des Mietvertrages sei es, dass die Mieter vergessen hatten, die Batterien des Rauchmelders rechtzeitig zu wechseln. Die Mieter hätten nicht damit rechnen können, dass Nachbarn den auf die geringe Batteriespannung hinweisenden Signalton mit einem Rauchalarm verwechseln und auch die Feuerwehr diesem Irrtum unterlag.

(dmb) Will der Vermieter in der Mieterwohnung Reparaturen oder Sanierungsarbeiten durchführen, muss er auch für den notwendigen Auf- und Abbau des Mietermobiliars sorgen, nicht der Mieter selbst, entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin 65 S 62/08).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) musste der Vermieter in der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters Feuchtigkeits- und Bauschäden beseitigen. Er machte den Beginn der Arbeiten davon abhängig, dass der Mieter „Baufreiheit“ schafft, also in seiner voll gestellten Wohnung Möbel abbaut, umrückt usw.

Hierzu ist der Mieter nach der Entscheidung des Gerichts aber nicht verpflichtet. Der Mieter muss die notwendigen Arbeiten in seiner Wohnung lediglich dulden, ihn trifft aber keine Mitwirkungspflicht daran. Es ist Sache des Vermieters, die notwendigen Auf- und Abbauarbeiten von Möbeln vorzunehmen. So lange der Vermieter mit den Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht beginnt, kann der Mieter nach Informationen des Deutschen Mieterbundes die Miete mindern.

(dmb) Mieter haben das Recht, auch abends nach 22.00 Uhr die Rollläden ihrer Wohnung herunterzulassen. Das gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf (Az. 55 C 7723/10) selbst dann, wenn sich ein Nachbar durch die lauten Geräusche der Außenjalousie gestört fühlt und behauptet, sein Kind würde hierdurch allabendlich aus dem Schlaf gerissen.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) argumentierte der Nachbar, zwischen 22.00 Uhr abends und 6.00 Uhr morgens müsse die „Nachtruhe“ gelten. In dieser Zeit sei Lärm verboten, dürfe demzufolge die Außenjalousie nicht mehr heruntergelassen werden.

Das Amtsgericht Düsseldorf dagegen gab den Mietern Recht. Die Betätigung von Rollläden gehöre zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es liege auch in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit, also nach 22.00 Uhr, benutzt werden. Den Mietern der Wohnung könne nicht vorgeschrieben werden, um wie viel Uhr sie ihre Räume verdunkeln.

(dmb) Sind die Sanitäranlagen in der Wohnung gebrauchs- und altersbedingt völlig verkalkt, muss der Vermieter diese Schäden beseitigen lassen (AG München 473 C 36207/05). Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB), waren Badewanneneinlauf, Hand- und Kopfbrause der Dusche so stark verkalkt, dass aus den einzelnen Teilen der Brause das Wasser spritzte, das Wasser im Übrigen allenfalls noch tröpfelnd aus der Leitung kam.

Das Amtsgericht München erklärte, dass der Mieter weder nach dem Gesetz noch nach dem Inhalt des Mietvertrages verpflichtet sei, die Sanitäranlagen regelmäßig zu entkalken. Das Entkalken sei eine Wartungspflicht, die über das bloße Reinigen hinausgehe. Für Instandhaltung und Wartung sei aber – so lange nicht ausdrücklich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde – der Vermieter verantwortlich. Unter die Mietvertragsregelung zu Schönheitsreparaturen bzw. Kleinreparaturen fällt, wie der Deutsche Mieterbund betont, die Entkalkungspflicht nicht.

(dmb) Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Mieter den Fernsehempfang über Satellitenschüssel oder Kabel zu ermöglichen. Wer als Mieter mehr als drei bis fünf tradionelle Fernsehprogramme sehen will, kann aber auf eigene Kosten eine Satellitenschüssel installieren lassen. Dieses Recht folgt unmittelbar aus dem Grundgesetz, dem Grundrecht auf Informationsfreiheit, Artikel 5. Der Vermieter muß allerdings um Erlaubnis gefragt werden. Er muß zustimmen, wenn fünf Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Das Haus darf weder über eine gemeinschaftliche Satellitenschüssel noch über einen Breitbandkabelanschluß verfügen. Ist das Haus verkabelt, kann der Vermieter eine einzelne Parabolantenne verbieten, selbst wenn hierdurch auf einzelne Programme verzichtet werden muß. Ausnahme: Der Mieter weist nach, daß er ein besonderes Interesse am Empfang dieser zusätzlichen Programme hat, die über Kabel nicht zu empfangen sind, zum Beispiel Heimatsender ausländischer Mieter.

2. Der Mieter muß alle anfallenden Kosten übernehmen.

3. Die Satellitenschüssel muß fachmännisch aufgestellt werden.

4. Die Anlage muß baurechtlich zulässig sein.

5. Die Schüssel muß an einem möglichst unauffälligen, allerdings technisch geeigneten Ort montiert werden. Diesen Ort kann der Vermieter grundsätzlich vorgeben. Hierdurch darf aber der Mieteranspruch auf Installation nicht durch die Hintertür ausgehebelt werden, zum Beispiel wenn durch den vorgegebenen Montageort erheblich höhere Kosten entstehen würden (Landgericht Hamburg 334 S 74/96).

Hat der Mieter ohne Erlaubnis die Satellitenschüssel installiert, kann der Vermieter Beseitigung verlangen. Ausnahme: Das Beseitigungsverlangen ist reine Schikane, andere Mieter im Haus haben ebenfalls Satellitenschüsseln installieren lassen und bleiben unbehelligt (AG Augsburg 3 C 5191/97).

Mieter haben Anspruch auf eine fach- und sachgerechte Schadensbeseitigung. Sie müssen nicht untaugliche Reparaturversuche bzw. wiederholte Flickschusterei dulden (LG Hamburg 311 S 52/97).

Das Landgericht gab mit diesem Urteil Mietern Recht, vom Vermieter vorgesehene Malerarbeiten abzulehnen, nachdem sie schon mehrfach Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung reklamiert hatten.

Entscheidend sei, daß durch die vom Vermieter angebotenen Malerarbeiten nicht sicherzustellen sei, daß so die vorhandenen Mängel in der Wohnung tatsächlich beseitigt werden könnten. Schon vor Jahren seien entsprechende Malerarbeiten erfolglos durchgeführt worden und seit dieser Zeit habe der Vermieter keinerlei Maßnahmen ergriffen, die wirklichen Ursachen für die aufgetretenen Durchfeuchtungen aufzuklären.

(dmb) Verwendet eine Hausverwaltung einen Mietvertrag mit unwirksamen Vertragsklauseln, muss sie einen hieraus resultierenden Schaden dem Vermieter ersetzen, entschied das Kammergericht Berlin (KG 3 U 3/06).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) schloss die Hausverwaltung im Auftrag des Vermieters Mietverträge mit den Mietern ab. In den verwendeten Formularmietverträgen waren aber Schönheitsreparaturklauseln vorgegeben, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof unwirksam waren. Konsequenz war, dass der Vermieter keine Ansprüche gegen die Mieter auf Vornahme oder Bezahlung von Schönheitsreparaturen durchsetzen konnte. Stattdessen musste der Vermieter diese Arbeiten auf eigene Kosten vornehmen lassen.

Nach Ansicht des Kammergerichts Berlin muss die Hausverwaltung dem Vermieter diesen Schaden jetzt ersetzen. Die Hausverwaltung dürfe keine Klauseln verwenden, deren Inhalt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam ist.

(dmb) Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) in sechs Monaten. Wichtig dabei: Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietwohnung zu laufen, nicht unbedingt mit dem Ende des Mietverhältnisses, also dem Ablauf der Kündigungsfrist.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 8/11) entschied jetzt, dass die Rückgabe der Mietwohnung vor dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses aber einvernehmlich erfolgen müsse und der Mieter nicht einfach ausziehen könne.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes endete in dem zu entscheidenden Fall das Mietverhältnis am 30. September, die Mieter zogen aber schon Ende Juni aus. Die „offizielle“ Wohnungs- und Schlüsselübergabe fand am 1. Oktober statt. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Verjährungsfrist hier nicht mit dem Auszug der Mieter zu laufen, sondern erst im Oktober. Entscheidend sei, dass die Wohnungsschlüssel im Juni nicht übergeben worden seien - die Vermieter hatten sich geweigert, die Schlüssel entgegenzunehmen. Damit habe der Vermieter allein durch den Mieterauszug noch nicht die volle Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Er sei auch keinesfalls verpflichtet, „auf Zuruf“ die Schlüssel bei einem vorzeitigen Auszug der Mieter zu übernehmen.

(dmb) Mieter haben das Recht, ihre Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz in der Wohnung aufzustellen, entschied das AG Osnabrück (Az: 14 C 385/04).

Werden durch eine direkt an den Wänden aufgestellte Möblierung Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmelpilzbildung mit verursacht, trifft den Mieter kein Verschulden. Es liegt ein Wohnungsmangel vor. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in jeder Art mit Möbeln eingerichtet werden kann. Es ist für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke 10 cm von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufzustellen, um drohende Feuchtigkeitsschäden zu verhindern, erklärte das AG Osnabrück.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz insbesondere in den Wintermonaten häufig anzutreffende Wohnungsmängel. Grundsätzlich müssen diese Mängel dem Vermieter sofort gemeldet werden. Der ist zur Beseitigung der Schäden verantwortlich. Der Mieter ist berechtigt, bis zur endgültigen Schadensbeseitigung, die Miete zu kürzen. Hiervon gibt es eine Ausnahme, wenn der Mieter die Feuchtigkeitsschäden selbst verursacht oder verschuldet, weil er z.B. zu wenig geheizt oder gelüftet hat.

Durch „normales“ Wohnen z.B. durch Kochen, Duschen, Baden, Wäsche trocknen, Blumen gießen, Schwitzen usw. wird in der Wohnung Feuchtigkeit produziert, die in der Form von Wasserdampf an die Raumluft wieder abgegeben wird. Die Luft selbst kann nur eine bestimmte Menge Wasser aufnehmen. Je wärmer sie ist und je trockner und „unverbrauchter“ desto mehr Feuchtigkeit kann sie speichern. Kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen, schlägt sich die Feuchtigkeit an den kältesten Stellen im Zimmer nieder. Das können Fenster, Nischen oder Außenwände sein. Wichtig ist es deshalb, auch im Winter regelmäßig zu lüften. Die wichtigsten Tipps:

• Die Fenster müssen kurzzeitig ganz geöffnet werden (Stoßlüftung). Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Heizenergie.
• Morgens muss in der Wohnung ein kompletter Luftwechsel durchgeführt werden. Am besten Durchzug machen.
• Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden.
• Einmal täglich lüften genügt nicht. Vor allem dann, wenn die Wohnung „rund um die Uhr“ genutzt wird, muss mehrfach am Tag gelüftet werden.

Weitere Informationen zu Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilzbildung und zum richtigen Heizen und Lüften finden Sie ab sofort in der Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“, die bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich ist. Die Broschüre kann auch bestellt werden beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin oder unter www.mieterbund.de.

(dmb) Ein Baumangel, den letztlich der Vermieter zu vertreten hat, kann durch den nachträglichen Einbau von Isolierglasfenstern geschaffen worden sein, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Berlin (64 S 320/99). Zumindest dann, wenn das Gesamtgefüge des Mietshauses dahin gehend verändert wurden, dass nach dem Einbau der neuen Fenster die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen.

Nach Darstellung des Mieterbundes gehören Fragen nach der Verantwortlichkeit bei Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz zu den häufigsten Streitthemen in Mietverhältnissen. Grundsätzlich sei es Sache des Vermieters, beim Einbau neuer Fenster die nötigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeitsschäden zu treffen. Es gehört zu seinem Risikobereich, wenn beim Auswechseln alter gegen neue Fenster der so genannte Taupunkt in den schlecht isolierten Außenwandbereich verlagert wird. Dann können Feuchtigkeitsschäden auftreten, weil die alten Bauteile mit geringer Wärmedämmung und die neuen Bauteile, das heißt die dichten Fenster, nicht mehr zusammenpassen.

Konsequenz ist, dass eine Mietminderung des Mieters berechtigt und der Vermieter zu Sanierungsarbeiten verpflichtet ist.

Weitere Informationen zum Thema Schimmelpilz und Feuchtigkeitsschäden gibt es in der Mieterbundbroschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung", bei allen örtlichen Mietervereinen.

Der Vermieter muss einem neuen Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) gehören nicht nur Haus- und Wohnungsschlüssel dazu, sondern auch Keller, Briefkasten und Garagen-Schlüssel. Der Vermieter darf auch nicht „für alle Fälle“ einen Schlüssel zur Wohnung behalten. Überlässt ein Mieter dem Vermieter freiwillig ein Exemplar, darf dieser dennoch nur mit Einwilligung des Bewohners die Wohnung betreten.

Wie viele Schlüsselsätze einem Mieter zustehen, variiert je nach Anzahl der Bewohner (LG Berlin GE 85, 1259). Der Deutsche Mieterbund (DMB) weist darauf hin, dass der Mieter für seine Wohnungstür zusätzlich Schlüssel beantragen kann. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, damit die Putzhilfe, der Babysitter oder der Untermieter jederzeit freien Zutritt zur Wohnung haben. Will der Mieter darüber hinaus Schlüssel anfertigen lassen, muss er die Kosten dafür übernehmen und den Vermieter darüber informieren.

Sollte ein Schlüssel verloren gehen, muss der Mieter den Vermieter informieren unter Umständen die Kosten für den Austausch des Schlosses übernehmen. Anders, wenn er den Schlüsselverlust nicht zu vertreten hat - zum Beispiel weil ihm der Schlüssel gestohlen wurde oder weil der alte Schlüssel im Schloss abgebrochen ist – oder  wenn ein Missbrauch des verlorenen Schlüssels ausgeschlossen werden kann, weil er beispielsweise in einen Fluss gefallen ist.

Wenn der Mieter wieder auszieht, muss er persönlich sämtliche Schlüssel dem Vermieter oder der Hausverwaltung zurückgeben. Will der Vermieter die Kosten für zusätzlich angefertigte Schlüssel nicht übernehmen, kann der Mieter sie vor Zeugen unbrauchbar machen.

(dmb) 948,88 DM sollte das Öffnen des Türschlosses durch den Schlüsseldienst kosten. Wucher, entschied das Amtsgericht Frankfurt (32 C 3037/01-48) und gab einem Mieter Recht, der einen Großteil des gezahlten Betrages zurück gefordert hatte.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Schlüsseldienst an einem Donnerstag gegen Mitternacht zunächst das verschlossene Türschloss aufgebohrt und dann einen neuen Schließzylinder eingesetzt. Für die Öffnung und den Einbau des neuen Schließzylinders berechnete der Schlüsseldienst insgesamt 948,88 DM, unter anderem eine Türöffnungspauschale in Höhe von 200,- DM, einen "Nachtzuschlag" in Höhe von 249,50 DM, eine halbe Monteurstunde für 49,50 DM, An- und Abfahrt für 55,- DM, Kleinmaterial für 35,- DM und einen Doppelschließzylinder für 229,- DM.

Das Amtsgericht Frankfurt stellte fest, dass eine derartige Vergütung sittenwidrig überhöht und unwirksam sei. Ein Sachverständiger hatte ermittelt, dass normalerweise für die Dienstleistung des Schlüsseldienstes, für die so genannte Nottüröffnung, ein Betrag inklusive eines 50-prozentigen Nachtarbeitszuschlages allenfalls 258,95 DM kosten dürfte. Selbst bei einem Nachtzuschlag von 100 Prozent hätten nicht mehr als 305,64 DM berechnet werden dürfen. Der abgeschlossene Vertrag, so das Amtsgericht Frankfurt, sei bereits wegen des besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung unwirksam. Auf die zusätzliche Sittenwidrigkeit bzw. die Ausnutzung einer Zwangslage komme es schon gar nicht mehr an. Hinzuweisen ist aber darauf, dass der Mieter dringend auf die Türöffnung angewiesen gewesen sei, er hatte sich in der Nacht aus seiner Wohnung ausgeschlossen

Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung beim Auszug „im vertragsgemäßen“ oder „im ordnungsgemäßen“ Zustand zurückzugeben ist, heißt das nicht, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchführen muss.

Das gilt erst recht, wenn die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses „besenrein“ sein soll. Besenrein bedeutet nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass die Wohnung im sauberen Zustand zurückzugeben ist. Mieter müssen dann aber nicht beispielsweise Küche und Keller von Grund auf reinigen oder die Fenster frisch putzen. Die Formulierung „besenrein“ begründet keine speziellen Reinigungsverpflichtungen, sondern heißt – so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/05) – „mit dem Besen grob gereinigt“. Beseitigt der Mieter grobe Verschmutzungen in der Wohnungen, dazu gehören auch Spinnweben im Keller, hat er seine Pflichten erfüllt.

Auch wenn im Mietvertrag von einer besenreinen Rückgabe der Wohnung die Rede ist, sind Renovierungsarbeiten nicht 100-prozentig ausgeschlossen, warnt der Deutsche Mieterbund. Ist im Mietvertrag zum Beispiel auch wirksam vereinbart, dass Mieter in der Regel die Haupträume alle 5 Jahre renovieren müssen, und sind diese Fristen beim Auszug abgelaufen, muss er die Schönheitsreparaturen in den Räumen nachholen.

(dmb) Das Kleben von Mustertapeten und einer Bordüre mit Harry-Potter-Motiven im Kinderzimmer ist erlaubt, hält sich im Rahmen des Üblichen und gehört zum normalen vertragsgemäßen Gebrauch, entschied das Landgericht Berlin (Az: 62 S 87/05).
Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter nach Auszug der Mieter verlangt, Tapete und Bordüre zu beseitigen und Schadensersatz gefordert.
Zu Unrecht. Aufgrund der kurzen Wohndauer von etwa 1,5 Jahren und weil die Mieter schon bei Vertragsbeginn renovieren mussten, waren sie beim Auszug nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Das Landgericht wies darauf hin, dass Mieter, die die neue Wohnung selbst renovieren müssen, in der Wahl von Farbe und Material und in Bezug auf die Gestaltung der Wände grundsätzlich frei sind. Die Grenzen der Gestaltungsfreiheit werden erst dann überschritten, wenn die Mieter äußerst ungewöhnliche Farbkombinationen bzw. Farbwahlen treffen. Dagegen ist der Mieter nicht von vornherein verpflichtet, nur eine neutrale oder helle Farbe für die Wände zu verwenden. Er darf sich, so der Deutsche Mieterbund, individuell einrichten, zumindest so lange es im Rahmen des Üblichen bleibt. Hierzu gehört auch das Kleben einer Bordüre mit Harry-Potter-Motiven im Kinderzimmer, bestätigten die Berliner Richter.

(dmb) Regelungen im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen während und am Ende der Mietzeit immer in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, sind laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam (BGH VIII ZR 224/07).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) können Mieter frei entscheiden, wie sie ihre Wohnung während der Mietzeit dekorieren, mit einem Anstrich in Weiß, Blau oder Gelb, mit Blümchen-, Textiltapete oder Raufaser.

Deshalb sind auch Klauseln im Mietvertrag, nach denen „Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart“ nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt sein sollen, immer unwirksam (BGH VIII ZR 199/06). Diese, insbesondere bei Wohnungsunternehmen relativ weit verbreitete Vertragsklausel verlangt letztlich, dass Mieter jeden neuen Farbanstrich oder jede neue Tapete vorher von ihrem Vermieter „absegnen“ lassen müssen.

Ist die Vertragsregelung zur Farbwahl unwirksam, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam mit der Folge, dass Mieter überhaupt nicht renovieren müssen.

Wirksam ist dagegen eine Vertragsvereinbarung, die nur für den Zeitpunkt des Auszugs Vorgaben macht und verlangt, dass Mieter bei Vertragsende die Wohnung in dezenten Farbtönen zurückgeben müssen (BGH VIII ZR 198/10) bzw. dass die Holzteile in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückzugeben sind (BGH VIII ZR 283/07).

Schon um die Wohnung problemlos weitervermieten zu können, können Vermieter regeln, dass die Rückgabe der Wohnung in hellen und dezenten Farbtönen zu erfolgen hat. Aber auch hier muss dem Mieter immer ein gewisser Spielraum bleiben. Den „weißen“ Anstrich kann der Vermieter auch beim Auszug nicht verlangen.

(dmb) Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu Schönheitsreparaturen oder ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam, muss der Vermieter die Mieterwohnung nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) selbst streichen bzw. tapezieren.

Weigert sich der Vermieter trotz Aufforderung durch den Mieter, tätig zu werden, kann der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag geben und vom Vermieter einen entsprechenden Kostenvorschuss verlangen, entschied jetzt das Landgericht Berlin (65 S 440/09).

Basis für den Kostenvorschuss kann dabei das Angebot einer Malerfachfirma sein, das der Mieter selbst eingeholt hat. Dem kann der Vermieter nicht günstigere Angebote von Nichtfachhandwerkern entgegenhalten, die er gefragt hat. Der Mieter hat einen Anspruch auf „fachgerechte“ Ausführung der Malerarbeiten und kann somit die Arbeiten auch durch einen teureren Fachhandwerker ausführen lassen.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes sind in vielen Mietverträgen unwirksame Schönheitsreparaturklauseln enthalten, beispielsweise dann, wenn starre Renovierungsfristen vereinbart sind, Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit gemacht werden, beim Auszug eine Endrenovierung vorgeschrieben wird oder ähnliches. In all diesen Fällen müssen Mieter die Wohnung nicht renovieren. Dann gilt das Gesetz, wonach der Vermieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit durchzuführen.

(dmb) Will ein Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis kündigen oder wollen die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag abschließen, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Das bedeutet nach Angaben des Deutschen Mieterbund (DMB), dass die Erklärung bzw. der Vertrag nicht nur zu Papier gebracht, sondern auch eigenhändig unterschrieben werden müssen. Mündliche oder telefonische Kündigungserklärungen sind genauso unwirksam, wie Kündigungen per Fax oder Email.

Seit einigen Jahren erlaubt das Gesetz in bestimmten Fällen aber die so genannte Textform. Hier muss die Erklärung zwar auch schriftlich abgegeben werden, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Es reicht aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist, zum Beispiel durch Nachbildung der Namensunterschrift mit Hilfe eines Faksimiles oder durch die Formulierung „gez. Müller“.

Zulässig ist Textform immer da, wo es auf eine besondere Warnfunktion oder auf besondere Sicherheitsstandards nicht ankommt. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes reicht Textform bei Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder bei der Zurückbehaltung der Miete aus.

(dmb) Scratching-Schäden (zerkratzte Glasscheiben) an der Mietsache sind Mängel, die der Vermieter beseitigen muss, entschied das Landgericht Berlin (32 O 84/07).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatten die Mieter eines Supermarktes mehrfach erfolglos die Scratching-Schäden an der Ein- und Ausgangstür angezeigt und um Mängelbeseitigung gebeten. Der Vermieter weigerte sich, die zerkratzten Scheiben reparieren zu lassen. Die Beseitigung sei unverhältnismäßig und der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache werde weder gemindert noch aufgehoben.

Daraufhin ließen die Mieter die Glasscheiben austauschen. Die Kosten in Höhe von 8.209,85 Euro stellten sie dem Vermieter in Rechnung. Das Landgericht Berlin bestätigte diesen Anspruch. Die Scratching-Schäden stellen einen Mangel der Mietsache dar. Auch optische Mängel beeinträchtigten den Geltungswert der Mietsache. Bei dem von den Mietern betriebenen Supermarkt komme es auch auf das optische Erscheinungsbild an, denn es findet Kundenverkehr statt und es sei nicht auszuschließen, dass Kunden sich von einem schlechten optischen Zustand negativ beeinflussen lassen.

Letztlich, so der Deutsche Mieterbund, ist entscheidend, dass die Mieter den Supermarkt in einem optisch einwandfreien Zustand angemietet haben. Mit den Scratching-Schäden wird die Optik des Mietobjekts erheblich beeinträchtigt. Mieter müssen dies nicht hinnehmen.

Einen Anspruch auf den nachträglichen Einbau von einbruchshemmenden Fenstern oder Türen, Sicherheitsschloss, Türspion oder Gegensprechanlage haben Mieter nicht. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) um Modernisierungen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann, da 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen werden dürfen.

Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem vorhandenen schützenswerten Interesse des Mieters zwar kleineren Baumaßnahmen zustimmen. Geklärt werden muss aber auch, so der Deutsche Mieterbund, was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Denkbar ist es, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten auf den Mieter zukommen würden.Der Deutsche Mieterbund empfiehlt deshalb Mietern, mit ihrem Vermieter von Anfang an zu vereinbaren, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss, dass ggf. der Vermieter für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung zahlt. Informationen, Beispiele und Muster für eine so genannte Mieter-Modernisierungsvereinbarung gibt es in der neuen DMB-Broschüre „Modernisierung“, die bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft oder unter www.mieterbund.de bestellt werden kann.

(dmb) Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder ggf. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen „unter einem Dach“, haben Mieter nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) nur einen geringeren Kündigungsschutz. Der Vermieter hat hier ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 573 a BGB. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis praktisch ohne Grund kündigen. Er kann auch dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erfüllt, kein Eigenbedarf vorliegt und auch keine Verwertungskündigung in Betracht kommt.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 307/07) hat jetzt entschieden, dass dieses Sonderkündigungsrecht auch dann besteht, wenn in dem Gebäude neben der Mieter- und Vermieterwohnung weitere Räume vorhanden sind, die gewerblich genutzt werden. Das gilt nach der Entscheidung der Karlsruher Richter zumindest dann, wenn die Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages wie hier gewerblich als Wäscherei genutzt wurden.

Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht, verlängert sich nach Angaben des Deutschen Mieterbundes die Kündigungsfrist um drei Monate. Bei einer Mietzeit bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann anstelle von drei Monaten sechs Monate. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in seiner Wohnung, gilt anstelle der sechsmonatigen die neunmonatige Kündigungsfrist. Und wohnt der Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung, gelten zwölf Monate statt neun Monate Kündigungsfrist.

Der Kündigung des Vermieters kann der Mieter, gestützt auf die Sozialklausel, widersprechen. Dies ist insbesondere dann Erfolg versprechend, wenn auf Seiten des Mieters Härtegründe vorliegen, die für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen, und der Vermieter keine bzw. nur fadenscheinige Gründe für die Kündigung hat.

(dmb) Der Mieter kann die Miete um 10 Prozent mindern. Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, geeignete technische Vorrichtungen am Haus anzubringen, so dass Verunreinigungen und Verschmutzungen durch Vogelkot und Vogeldreck verhindert werden, entschied das Amtsgericht Altenburg (5 C 857/04).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ließen sich immer wieder am überstehenden Dachgebälk des Mietshauses Tauben nieder, die dann durch Kot und Dreck den Hauseingang sowie die zur Mieterwohnung gehörenden Fensterbänke verschmutzten.

Nach dem Gesetz – so der Mieterbund – muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehört auch, dass er Beeinträchtigungen, die zu einer Gesundheitsgefährdung des Mieters und zu einer Verschmutzung der Mietsache führen können, abwendet. Die Verschmutzungen selbst sind genauso unstreitig wie die Tatsache, dass Taubenkot Krankheitserreger enthalten kann. Hieraus folgt die Verpflichtung des Vermieters, geeignete Abwehrmaßnahmen zu ergreifen.

Durch die Verschmutzung im Hauseingangsbereich werden Taubenkot und damit auch Krankheitserreger über die Schuhe in die Wohnung der Mieter getragen. Die Verschmutzung der Fensterbänke hat zur Folge, dass durch Wind die Exkremente ins Innere der Wohnung übertragen werden können. Gleichzeitig ist die Möglichkeit der Fensternutzung, des Lüftens usw., stark eingeschränkt. Dies alles rechtfertigt eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent

Die Montage eines schwarzen Netzes zur Taubenabwehr stellt nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg keinen Mangel der Mietwohnung dar und berechtigt daher nicht zur Mietminderung (Az. 16b C 180/07).Wie der Deutsche Mieterbund (DMB) mitteilt, hatte sich im konkreten Fall ein Mieter über Taubenbefall beklagt, woraufhin die Vermieterin auf den Fenstersimsen des Mieters Spikes montierte. Das hatte zur Folge, dass die Tauben die Fenstersimse der übrigen Mieter bevölkerten, die sich nun ihrerseits bei der Vermieterin über die Taubenplage beschwerten. Daraufhin ließ die Vermieterin horizontal über die gesamte Hoffläche in Dachhöhe und vertikal entlang der offenen, unbebauten Hofrückseite ein großes schwarzes Netz anbringen, das den Taubenbefall vollständig unterband. Allerdings, nun beklagte sich der Mieter, durch das Netz sei seine Aussicht beschränkt, er fühle sich wie in einem Gefängnis. Die Vermieterin solle das Netz entfernen. Bis dahin werde er die Miete um 30 Prozent mindern.Das zuständige Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab. Die Vermieterin sei nicht verpflichtet gewesen, dem Taubenbefall durch Anbringung weiterer Spikes zu begegnen. Welche Mittel sie gegen die Taubenplage einsetzt, sei ihr überlassen. Im Übrigen stelle das Netz keine Veränderung der Wohnung dar, weil es an einem Bereich des Hauses angebracht sei, der nicht vom mietvertraglichen Gebrauch erfasst sei. Das sieht der Deutsche Mieterbund anders: Lichteinfall und Frischluftzufuhr werden durch das große schwarze Netz schlechter. Der Mieter, der im 5. Obergeschoss lebt, kritisiert zu Recht neben den Sichtbeeinträchtigungen, dass er das Gefühl habe, in einem Fußballtor zu sitzen. Im Vergleich zwischen dem Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung – Fenster ohne Außennetz – und der jetzigen Situation liegt eindeutig ein Mangel der Mietsache vom.Tauben sind nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes oft Ursache von Mietminderungen, wenn der Vermieter nicht einschreitet. Je nach Ausmaß der Taubenplage gestatten die Gerichte zwischen 10 Prozent (LG Berlin 64 S 84/95) und 35 Prozent (LG Freiburg 4 C 2113/96) Mietminderung. Auch bei Verunreinigung des Balkons durch Taubenkot darf man die Miete kürzen (AG Hamburg 40 a C 2574/87).

(dmb) Macht der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages bewusst unrichtige Angaben über die Höhe der zu erwartenden Betriebskosten bzw. der Höhe des Betriebskostenvorschusses, liegt darin eine Täuschung der Mieter, die Schadensersatzansprüche auslösen kann (LG Berlin 64 S 109/01).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte die "versierte Hausverwaltung" monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 9,50 Mark für eine 101 Quadratmeter große Wohnung in Berlin festgesetzt. "Erheblich zu niedrig", wie das Landgericht Berlin feststellte. Zwar sei der Vermieter nicht gezwungen, kostendeckende Betriebskostenvorauszahlung zu verlangen. Er dürfe aber keine bewusst falschen Angaben zu den Vorauszahlungsbeträgen machen. Die durchschnittlichen Betriebskosten lagen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für eine 100 Quadratmeter große Wohnung nach Erkenntnissen des Landgerichts zwischen 143 und 267 DM, also um eine Vielfaches höher als die tatsächlich vereinbarten Vorauszahlungen.

Die Mieter selbst, türkische Staatsangehörige, der deutschen Sprache noch nicht hinreichend mächtig und ohne Vorstellungen über die durchschnittliche Betriebskostenhöhe, sollten dann für zwei Jahre insgesamt fast 9.000 Mark nachzahlen.

Das Landgericht Berlin wies nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes diesen Vermieteranspruch zurück. Aus den Gesamtumständen folge, dass die Mieter bewusst über die Angemessenheit der Vorschüsse getäuscht worden seien. Dadurch habe sich der Vermieter schadensersatzpflichtig gemacht. Konsequenz: Die Mieter müssen keine Betriebskostennachzahlungen leisten.

(dmb) Auch die Grundreinigung eines Teppichbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH XII ZR 15/07). Voraussetzung ist nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass im Mietvertrag die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wirksam auf den Mieter übertragen wurde.

Bisher ging die Rechtsprechung überwiegend davon aus, dass Mieter nur dann für die Grundreinigung des Teppichbodens verantwortlich sind, wenn dies ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart wurde. Jetzt entschied der für Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, dass die Teppichbodenreinigung automatisch zu den Schönheitsreparaturen gehört und nicht gesondert vereinbart werden muss.

Nach der „gesetzlichen“ Definition der Schönheitsreparaturen in der II. Berechnungs-verordnung gehört neben Malerarbeiten an Wänden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern auch das Streichen der Fußböden dazu. Damit waren die ursprünglich anzustreichenden Holzdielen gemeint. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass es immer um die Verschönerung der Oberfläche des Fußbodens gehe. Während früher die Holzböden gestrichen werden mussten, müssen jetzt die Teppichböden gründlich gereinigt werden.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes hat der Bundesgerichtshof bisher zumindest noch keine ausdrückliche Entscheidung getroffen, ob diese Rechtsprechung auch für Wohnraummietverhältnisse gilt.

Die Kosten für eine Thermenwartung bzw. für die Wartung der Etagenheizung oder der Warmwassergeräte können als Betriebskosten auf die Mieter der Wohnung abgewälzt werden. Voraussetzung – so der Deutsche Mieterbund (DMB) – ist, dass Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen haben.

In den meisten Formularmietverträgen wird die „Thermenwartung“ aber nicht bei den Betriebskosten aufgeführt. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes wird stattdessen häufig unter „Instandhaltung / Instandsetzung“ im Mietvertrag vorgegeben, der Mieter müsse „die Kosten für die Thermenwartung übernehmen“. Früher haben die Gerichte entschieden, dass eine solche Klausel nur wirksam ist, wenn sie eine Obergrenze nennt, bis zu der der Mieter die Kosten tragen muss. Da die Kosten aber auch als Betriebskosten umlegbar sind, hat der Bundesgerichtshof diese Vertragsbestimmung als wirksam angesehen (Urt. v. 07.11.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 119/12).

Eine Vertragsklausel zur Themenwartung darf den Mieter nicht verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abzuschließen (BGH, Urt. v. 15.05.1991 – VIII ZR 38/90). Das ist und bleibt Aufgabe des Vermieters. Die Klausel ist komplett unwirksam. Die Wartungskosten muss der Vermieter dann grundsätzlich selbst bezahlen.

(dmb) Hält der Vermieter 30 Katzen in der Erdgeschosswohnung und kommt es hierdurch für die Nachbarn zu erheblichen Beeinträchtigungen, können diese die Miete um 15 Prozent kürzen (AG Brühl 28 C 402/05).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) stellte das Gericht fest, dass erhebliche Geruchsbelästigungen durch Fäkalien vorlagen. Die Katzen hätten Flöhe gehabt. Der Balkon der Mieter hätte wegen des Gestanks eigentlich nie genutzt werden können, Lüften sei aus den gleichen Gründen kaum möglich gewesen.

Letztlich sei eine Mietminderung von 15 Prozent mehr als angemessen. Allein aus dem Umstand heraus, dass nicht ausreichend gelüftet werden konnte, der Gestank sich auf die gesamte Mieterwohnung auswirkte und nachts bei geschlossenen Fenstern geschlafen werden musste, rechtfertige die entsprechende Kürzung der Miete.

(dmb) Yorkshire-Terrier sind keine Kleintiere, sondern Hunde. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Hundehaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängt, ist diese Vereinbarung wirksam. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Haltung des Yorkshire-Terriers, wenn der Vermieter hierzu seine Zustimmung verweigert (AG Spandau 13 C 576/10).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist die Kleintierhaltung in Mietwohnungen immer erlaubt – egal, was im Mietvertrag steht. Eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist dann nicht erforderlich. Kleintiere sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 340/06) zum Beispiel Ziervögel, Zierfische, Hamster oder Schildkröten.

Dagegen kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Hundehaltung verboten ist bzw. dass die Hundehaltung immer von einer Erlaubnis des Vermieters abhängen soll. In diesem Fall kommt es nach der Entscheidung des Amtsgerichts Spandau nicht auf die Hundeart an. Den Mieterargumenten - Yorkshire-Terrier seien von winzigem Ausmaß, vergleichbar etwa einem Meerschweinchen, und Yorkshire-Terrier würden nicht bellen, sondern allenfalls ein leises, heiseres Krächzen von sich geben - folgte das Gericht nicht.

Konsequenz, so der Deutsche Mieterbund, ist, dass eine Differenzierung nach Größe und Eigenschaft des Hundes nicht erfolgen muss. Egal, ob Yorkshire-Terrier, Zwergpudel, Dackel oder Schäferhund – für alle Hunde gilt die Klausel „Hundehaltung verboten“ oder „Hundehaltung nur mit Zustimmung des Vermieters“.

Auch mit dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Es wird von anderen Personen entweder fortgesetzt oder muss beendet werden. Dabei wird grundsätzlich unterschieden, ob der verstorbene Mieter alleine oder mit anderen zusammen in der Wohnung lebte, erklärt der Deutsche Mieterbund.

Wenn der Verstorbene mit seiner Familie zusammenlebte, aber nur er den Mietvertrag unterschrieben hatte, dann sind die Familienangehörigen beim Tod des Mieters „eintrittsberechtigt“. Sie können den Mietvertrag also einfach übernehmen. Noch unproblematischer ist es, wenn beispielsweise die Ehefrau ebenfalls den Mietvertrag unterschrieben hatte – dann ist auch sie Mieterin und setzt das Mietverhältnis fort.

Hat der verstorbene Mieter alleine gewohnt, dann ist das Mietverhältnis Bestandteil seines Erbes. Liegt kein Testament vor, kommen folgende Personen als gesetzliche Erben in Betracht: Ehegatte, Lebenspartner und die Kinder. Wer das Erbe antritt, muss sich darum kümmern, dass die Miete beglichen wird, ggf. auch für die Vergangenheit. Der Erbe muss auch die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses erledigen. Das heißt, die Wohnung räumen, eventuell anfallende Schönheitsreparaturen ausführen und sich die Mietkaution auszahlen lassen.

(dmb) Die Reinigung des Treppenhauses, der Flure oder anderer Gemeinschaftsräume ist zwar Sache des Vermieters. Die hierfür entstehenden Kosten sind nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) dann aber Betriebskosten. Sie müssen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag letztlich von den Mietern des Hauses über die Betriebskostenabrechnungen bezahlt werden.

Im Mietvertrag kann aber auch wirksam vereinbart werden, dass die Mieter das Treppenhaus selbst putzen und die Reinigung von Flur, Dachboden oder Keller übernehmen. Wo und in welchen Abständen geputzt werden muss ist dann in der Hausordnung oder in einem Reinigungsplan genau beschrieben.

Nehmen einzelne Mietparteien im Haus ihre Reinigungspflicht nicht ernst sollte der Vermieter eingeschaltet werden. Der muss auf die Einhaltung der mietvertraglich übernommenen Pflichten achten, kann den nachlässigen Nachbarn abmahnen oder von ihm Schadensersatz fordern. Der Vermieter kann eine Putzhilfe beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter der das Treppenhaus nicht geputzt hat in Rechnung stellen.

Der Vermieter darf in diesen Fällen aber nicht einfach die Reinigungsarbeiten vollständig an ein Unternehmen übertragen und die Kosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen. Das wäre – so der Deutsche Mieterbund – eine Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung, die aber nur mit Zustimmung aller Mieter im Haus möglich ist. Die haben im Mietvertag aber nicht nur die Pflicht zur Treppenhausreinigung, sondern auch das Recht hierzu übernommen. Daran darf der Vermieter nicht einseitig rütteln.

(dmb) Ab dem 1. Dezember 2003 gelten nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) neue Grenzwerte für Bleibelastungen im Trinkwasser: 25 Mikrogramm pro Liter sind dann nur noch zulässig. Zur Zeit sind noch 40 Mikrogramm pro Liter erlaubt.

Die am 1. Januar 2003 neu gefasste Trinkwasserverordnung realisiert die Vorgaben der EU-Richtlinie 98/83 schrittweise. So sinkt zum 1. Dezember 2003 der Grenzwert auf 25 Mikrogramm, und zum 1. Januar 2013 sinken die Grenzen dann endgültig auf 10 Mikrogramm.

Für die Einhaltung der Grenzwerte in der Hausinstallation ist der Vermieter verantwortlich. Notfalls muss er die Installation ganz oder teilweise erneuern. Mieter in Häusern mit Bleirohren sollten die aktuelle Bleikonzentration prüfen. Sie erhalten Hilfe und Informationen bei den örtlichen Gesundheitsämtern oder Wasserwerken und natürlich bei ihrem Mieterverein.

Schon heute gilt, dass bei spürbaren Grenzwertüberschreitungen, nach kurzem Ablaufenlassen des Wassers, von mehr als 40 Mikrogramm pro Liter ein Wohnungsmangel zu bejahen ist. Der Mieter kann die Miete kürzen, der Vermieter muss die Hausinstallation instandsetzen, das heißt auf eigene Kosten erneuern

(dmb) Ist in der Mieterwohnung jeder Schritt auf dem Laminatboden der darüber liegenden Wohnung überdeutlich und laut zu hören, dann liegt ein Mangel vor, entschied das Landgericht Hamburg (316 S 10/02) nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Das Gericht verurteilte den Vermieter zu einer fachgerechten Trittschallisolierung der Decke der Mieterwohnung, um die von der darüber liegenden Wohnung ausgehenden geräuschbedingten Beeinträchtigungen zu beseitigen.

Das Landgericht, das in der Mieterwohnung persönlich "probegehört" hatte, erklärte, dass der in der Wohnung wahrgenommene Trittschall eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs sei, den die Mieterin nicht hinnehmen müsse. Dabei käme es weniger auf die Einhaltung von DIN-Normen an, da sich die Erheblichkeit einer Lärmbelästigung nicht nach technischen Normen richtet, sondern nach dem menschlichen Gehör.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes kann der Vermieter auch nicht beanspruchen, dass der in der oben gelegenen Wohnung lebende Mieter seine Wohnung ab sofort nur auf Strümpfen, das heißt ohne Schuhe, betreten dürfe. Letztlich betonte das Landgericht Hamburg auch noch, dass der Vermieter die fachgerechte Trittschallisolierung nicht mit dem Argument verweigern könne, die Baumaßnahme koste 20.000 Euro. Das Interesse des Mieters an der Mängelbeseitigung steht keinesfalls in einem krassen Missverhältnis zu diesen Kosten. Letztlich müsse auch berücksichtigt werden, dass der Mangel dadurch entstanden ist, dass der Vermieter den Einbau eines Laminatfußbodens in der oben gelegenen Wohnung gestattet hat, ohne die Auswirkungen auf die darunter liegende Wohnung der Mieter zu bedenken

(dmb) Müssen zur Entfeuchtung von Wasserschäden wochenlang Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, ist die Wohnungsnutzung für den Mieter unzumutbar. Die Miete ist um 100 Prozent gemindert, entschied das Amtsgericht Schöneberg (109 C 256/07).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) waren aufgrund von jahrelangen Undichtigkeiten im Bereich der Wasseruhren große Wasser-, Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mieterwohnung aufgetreten. Im Zuge der Sanierungsarbeiten mussten für knapp 3 Wochen auch zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, die täglich von 6.00 bis 22.00 Uhr liefen. Dabei entstand ein Geräuschpegel von 50 dB(A).

Unter diesen Voraussetzungen sei ein Leben in der Wohnung für den Mieter schon aufgrund des Lärmpegels unzumutbar, entschied das Amtsgericht. Zumal der Mieter sich ganztägig in der Wohnung aufhielt, tagsüber ausschlafen musste, weil er nachts Taxi fuhr. Bei einem Geräuschpegel von 50 dB(A) könne weder in der Wohnung geschlafen noch konzentriert gearbeitet werden. Das Amtsgericht Schöneberg wies darauf hin, dass nach der TA Lärm die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragung innerhalb von Gebäuden tagsüber bei 35 dB(A) und nachts bei 25 dB(A) liegen. Wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung war der Mieter von der Zahlung der Miete befreit, konnte letztlich um 100 Prozent die Miete kürzen.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes muss der Vermieter noch zusätzlich an den Mieter 107,92 Euro zahlen für die durch den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Stromkosten in der Mieterwohnung. Außerdem erhielt der Mieter noch Kosten für ein Ausweichquartier in Höhe einer Monatsmiete von 325 Euro gezahlt, weil er aus der unbewohnbaren Wohnung ausgezogen war und kurzfristig eine Ausweichwohnung angemietet hatte.

(dmb) Mieter, die in ihrer Wohnung Zwischendecken oder – wände einziehen wollen, eine zusätzliche Dusche im Bad planen, Parkett verlegen oder die Wohnung behindertengerecht ausstatten wollen, müssen in aller Regel die Zustimmung des Vermieters einholen.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) sind nur solche Mieterumbauten und Investitionen ohne weiteres erlaubt, die vom „vertragsgemäßen Gebrauch“ gedeckt sind, keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes mit sich bringen und am Ende des Mietverhältnisses leicht wieder beseitigt werden können. Größere bauliche Veränderungen verbunden mit Stemm – und Maurerarbeiten sind ohne Einverständnis des Vermieters verboten, zum Beispiel Wanddurchbrüche, Einziehen neuer Wände oder Zwischendecken, Einbau einer Etagenheizung, eines Bades oder neuer Fenster.

Größeren Baumaßnahmen muss der Vermieter ausnahmsweise immer dann zustimmen, wenn es um die behindertengerechte oder barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder des Hauses geht. Will der Mieter einen Treppenlift einbauen lassen, Türdurchgänge verbreitern, ein behindertengerechtes Bad oder Rollstuhlrampen usw. installieren, dann muss der Vermieter in der Regel das erlauben.

Auch ohne Vermietererlaubnis kann der Mieter ein neues Türschloss einbauen, ein Hochbett oder eine Einbauküche aufstellen, Waschbecken oder Toilette austauschen bzw. eine zusätzliche Steckdose oder einen Türspion einbauen.

Gleichgültig, ob der Mieter mit oder ohne Zustimmung seines Vermieters investiert, er muss damit rechnen, beim Auszug seine Modernisierung wieder rückgängig machen zu müssen, warnt der Deutsche Mieterbund. Nach dem Gesetz hat der Vermieter Anspruch auf Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand, zumindest solange nichts Anderes vereinbart ist.

Mietshäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Folge, so der Deutsche Mieterbund (DMB), ist dann, dass der Eigentümer oder Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses ist. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, jede Wohnung kann einen anderen Eigentümer und damit Vermieter haben. Durch diese Konstruktion erhöht sich für den Mieter einer Eigentumswohnung das Kündigungsrisiko.

Deshalb genießen Mieter, deren Wohnungen umgewandelt werden, nach dem Gesetz einen besonderen Kündigungsschutz.

Der Käufer der Wohnung und neue Vermieter tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann zwar kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf hat, er muss aber neben den normalen gesetzlichen Kündigungsfristen eine so genannte Kündigungssperrfrist einhalten. Die beträgt nach dem Gesetz mindestens drei Jahre. In dieser Zeit darf der neue Eigentümer keine Kündigung aussprechen. In Gebieten mit erhöhter Wohnungsnot können die Bundesländer per Verordnung Kündigungssperrfristen bis zu 10 Jahre erlassen.

Wird die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der dort wohnende Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann in den Kaufvertrag, den der Vermieter und ein Käufer ausgehandelt haben, „einsteigen“ und die Wohnung anstelle des vorgesehenen Käufers erwerben, und zwar zu unveränderten Bedingungen und zum selben Preis. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes muss der Mieter vom Vermieter selbst oder dem potentiellen Käufer über den Inhalt des Kaufvertrages unterrichtet und darauf hingewiesen werden, dass er ein Vorkaufsrecht hat.

(dmb) Nicht nur die reinen Umzugskosten schlagen bei einem Wohnungswechsel zu Buche. Häufig kommen für Mieter noch Einmalkosten dazu. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat die wichtigsten Positionen, an die gedacht werden muss, zusammengestellt:

• Mietzahlungen: Die Beendigung des alten und der Beginn des neuen Mietverhältnisses sind oft nicht deckungsgleich. Dann muss für ein oder sogar zwei Monate Miete für die alte und für die neue Wohnung gezahlt werden.
• Maklerprovision: Wird die Wohnung über einen Makler angeboten, muss die Maklerprovision mit einkalkuliert werden. Zwei Monatsmieten, netto kalt, plus Mehrwertsteuer sind zulässig
• Mietkaution: Drei Monatsmieten, netto kalt, darf der Vermieter fordern. Gezahlt werden muss die Kaution in der Regel bei Beginn des Mietverhältnisses. Mieter können allerdings darauf bestehen, die Mietsicherheit in drei Monatsraten zu erbringen. Allerdings, der „alte“ Vermieter kann sich mit der Rückzahlung der Kaution für die frühere Wohnung deutlich mehr Zeit lassen. Er hat nach der Rechtsprechung eine Überlegungszeit von bis zu 6 Monaten, im Einzelfall sogar noch länger.
• Schönheitsreparaturen: Geklärt werden muss, ob in der alten Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen sind oder bezahlt werden müssen. Eine Prüfung des Vertrages durch den Mieterverein lohnt hier auf jeden Fall. Bei der neuen Wohnung muss geprüft werden, ob Renovierungsarbeiten notwendig sind, wie viel Geld hier erst einmal investiert werden muss.
• Neuanschaffungen: Wenn die alten Gardinen in der neuen Wohnung nicht passen, wenn Einbauschränke nicht mitgenommen werden können usw., muss neu möbliert werden.
• Abstand / Ablöse: Geklärt werden muss mit dem Vermieter, ob evtl. Einrichtungsgegenstände in der neuen Wohnung übernommen werden können oder gekauft werden müssen. Wer kein Interesse an den Gardinen des Vormieters hat, muss ihm diese auch nicht abkaufen.

Weitere Informationen zu diesem Thema in der Mieterbund-Broschüre „Geld sparen beim Umzug“, zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder zu bestellen unter www.mieterbund.de.

(dmb) Auch nach dem Auszug aus der Wohnung sollten der alte Mietvertrag, die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder Zahlungsbelege, zum Beispiel für die Mietkaution, nicht einfach weggeworfen werden. Zwar gibt es nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) keine gesetzlichen Bestimmungen oder Gerichtsentscheidungen, nach denen Mieter die Unterlagen zu ihrem Mietverhältnis über Monate oder Jahre aufbewahren müssen, sinnvoll ist dies aber auf jeden Fall.

Ansprüche aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel auf Mietzahlungen oder Betriebskostennachzahlungen, verjähren nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet, wer Mitte 2010 auszieht, kann theoretisch bis Ende 2013 mit Vermieterforderungen konfrontiert werden. Da ist es wichtig, Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsschreiben oder den Briefwechsel zur Hand zu haben.

Auch Zahlungsbelege bzw. Kontoauszüge sollten vier Jahre lang aufbewahrt werden. Bei einem Streit beispielsweise, ob überhaupt bzw. in welcher Höhe die Mietkaution bei Beginn des Mietverhältnisses gezahlt wurde, ist der Mieter beweispflichtig.

Dagegen dürfen Wohnungsübergabeprotokolle, Rechnungen über Malerarbeiten, Tapeten, Farben usw. eigentlich schon nach einem halben Jahr weggeworfen werden. Vermieteransprüche wegen unterlassener Renovierungsarbeiten oder Reparaturen verjähren nach 6 Monaten. Allerdings sollte man – so der Deutsche Mieterbund – sicherheitshalber abwarten, bis der Vermieter die Mietkaution zurückgezahlt hat. Erst dann ist man wirklich sicher, dass der Vermieter keine Forderungen mehr stellen wird.

(dmb) Ohne Erlaubnis des Vermieters darf ein Mieter seine Wohnung oder einzelne Zimmer der Wohnung nicht an Dritte untervermieten. Stimmt der Vermieter nicht zu, hat der Mieter nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) im Gegenzug das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Das gilt auch dann, wenn Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder das Kündigungsrecht des Mieters zeitlich befristet ausgeschlossen haben.

Geht es um die Wohnung insgesamt, ist der Vermieter in seiner Entscheidung frei, ob er der Untervermietung zustimmt oder nicht. Seine Erlaubnis ist auch notwendig, wenn der Mieter auszieht und der Sohn oder die Tochter die Wohnung übernehmen wollen.

Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten, das heißt einzelne Zimmer, hat er Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, also persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Typische Fälle hierfür sind, so der Deutsche Mieterbund, wenn die Wohnung für den Mieter zu teuer wird oder er nicht länger allein in der Wohnung leben möchte. Selbst wenn der Mieter Geschwister aufnehmen will, muss er entsprechende Gründe vorweisen können.

Anders, wenn der Mieter Eltern oder Kinder in seiner Wohnung aufnehmen will. Hier muss er den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen. Will der Mieter dagegen mit einem Lebensgefährten zusammenziehen, muss der Vermieter gefragt werden. Der muss aber in aller Regel seine Zustimmung erteilen.

(dmb) Auch in diesem Sommer werden wieder Millionen von Bundesbürgern in den Urlaub „gen Süden“, in die Berge oder ans Meer aufbrechen. Damit es während der schönsten Wochen des Jahres oder kurz danach nicht noch Ärger und Streit gibt, hier einige Urlaubstipps des Deutschen Mieterbundes (DMB):

• Der Mieter muss sicherstellen, dass auch während der Ferien Zahlungstermine für Miete und Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas, Versicherungen usw. eingehalten werden.
• Wer laut Mietvertrag das Treppenhaus reinigen oder den Rasen mähen muss, muss während seines Urlaubs für Ersatz sorgen. Am besten mit dem Nachbarn sprechen oder tauschen.
• Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung haben keinen Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel. Es reicht aus, wenn ein Zweitschlüssel bei Nachbarn oder einem Bekannten deponiert wird. Vermieter oder Hausverwaltung müssen lediglich informiert werden, wer für Notfälle, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, einen Schlüssel für die Wohnung hat.
• Urlaubsadresse oder Telefonnummer (Handy) können beim Vermieter oder der Verwaltung hinterlegt werden, natürlich aber auch bei der Notfall-Adresse, das heißt bei Nachbarn oder Bekannten.
• Bitten Sie Nachbarn oder Bekannte nicht nur, die Blumen zu gießen oder den Briefkasten zu leeren. Sie können auch in unregelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuziehen oder das Licht ein- und ausschalten als Schutzmaßnahme vor Einbrechern.
• Bevor es losgeht: Fenster und Türen schließen. Wasseranschlüsse abdrehen, Stecker von Fernseher, Radio und sonstigen Elektrogeräten aus der Steckdose ziehen.

(dmb) Stützt der Vermieter seine Mieterhöhung auf „Vergleichswohnungen“, dann muss er diese Wohnungen im Mieterhöhungsschreiben so genau bezeichnen, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Bleibt für den Mieter offen, welche von zwei Wohnungen in einem Stockwerk als Vergleichswohnung gemeint ist, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam (BGH VIII ZR 141/02).

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung seines Erhöhungsverlangens geben. Der kann während seiner Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden, ob er der Erhöhung zustimmt oder nicht. Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen, so muss der Mieter durch die Nennung der Vergleichsobjekte die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Wenn sich in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen auf der selben Ebene mehr als eine Wohnung befindet, sind für die Auffindbarkeit der Wohnung zusätzliche Angaben erforderlich. Solchen Angaben können nach Darstellung des Bundesgerichtshofes die Beschreibung der genauen Lage der Wohnung im Geschoss sein, die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder der Name des Mieters. Fehlen solche Angaben, sei der Mieter nicht gezwungen, auf eigene Faust Nachforschungen anzustellen und die in Betracht kommenden Mieter nach Miethöhe, Wohnungsgröße und Ausstattung zu befragen

(dmb) Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, haben viele Mieter Angst vor Mieterhöhungen oder Kündigungen des neuen Vermieters. Zu Unrecht. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat die wichtigsten Grundsätze zusammengefasst:

Wer eine Haus oder eine Wohnung kauft, wird nicht nur neuer Eigentümer, sondern auch neuer Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein und kann nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Auch Aktualisierungen oder geringfügige Änderungen sind völlig überflüssig. Miete und monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen natürlich an den neuen Vermieter überwiesen werden. Er ist auch für die Betriebskostenabrechnung verantwortlich. Anders nur, wenn es sich um Abrechnungszeiträume handelt, die schon vor dem Verkauf des Hauses abgeschlossen waren. Dann muss der alte Vermieter abrechnen.

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung hat die gleichen Rechte, wie sie auch der bisherige Eigentümer und Vermieter hatte. Auch er kann die Miete nur erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Jahressperrfrist beachtet werden.

Der Neue hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann nur kündigen, wenn er sich auf einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden, je nach Wohndauer zwischen 3 und 9, unter Umständen sogar 12 Monate.

Werden die Häuser und Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, gelten zu Gunsten der dort wohnenden Mieter besondere Schutzregelungen. Zum einen gibt es Kündigungssperrfristen zwischen 3 und 10 Jahren, das heißt Zeiten, in denen der Vermieter keine Kündigungen aussprechen darf. Darüber hinaus haben Mieter in umgewandelten Wohnungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben Mieter nicht, wenn der Eigentümer und Vermieter wechselt. Die Rückzahlung kann nur verlangt werden, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der neue Vermieter muss dann die Kaution zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an den Vorgänger halten.

(dmb) Die Deutsche Annington hat die entsprechenden Kenntnisse und das notwendige Know-how, um gegenüber einem Mieter selbst die Kündigung auszusprechen und die Räumung zu verlangen. Der Großvermieter muss hierzu nicht einen Rechtsanwalt beauftragen, zumindest kann die Deutsche Annington diese vorgerichtlichen Anwaltskosten nicht von dem betroffenen Mieter ersetzt verlangen, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Gießen (1 S 71/09).

Das Gericht betonte, dass für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und für das außergerichtliche Räumungsverlangen noch nicht einmal eine besondere Rechtsabteilung erforderlich sei, hier reichten die Kenntnisse des kaufmännischen Personals.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes betonte das Gericht, die Deutsche Annington, immerhin Europas größter Vermieter mit etwa 220.000 vermieteten oder verwalteten Wohnungen, habe bereits zahlreiche Kündigungen und Räumungsverlangen ausgesprochen. Die Kündigungen der Deutschen Annington wiesen bis auf die Höhe des Mietrückstandes alle den gleichen Text auf. Auch von einer individuellen Begründung könne nicht die Rede sein, es würde lediglich auf den Kontoauszug hingewiesen. Andere Großvermieter hielten es zum Beispiel nicht für erforderlich, ihre fristlosen Kündigungen durch einen Rechtsanwalt aussprechen zu lassen.

Das Landgericht Gießen stellte fest, die Mieter müssen die Anwaltskosten nicht ersetzen, da die Einschaltung der Rechtsanwälte weder zweckmäßig noch erforderlich war. Die Deutsche Annington bedürfe keiner anwaltlichen Hilfe, wenn sie bereits früher zahlreiche gleichförmige Kündigungsschreiben und Räumungsverlangen bei Zahlungsverzug erstellt hat.

(dmb) Mieter haben gegenüber ihrem Haus- bzw. Wohnungsverwalter einen Anspruch auf die Herausgabe der vollständigen Adresse des Vermieters. Das entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbunde (DMB) das Amtsgericht Hamburg (15A C 271/05).

Die Mieter hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses die gezahlte Kaution nicht in voller Höhe zurückerhalten. Um die vollständige Rückzahlung einzuklagen, benötigten sie die Adresse des Vermieters. Im Mietvertrag war die Anschrift nicht aufgeführt. Der Verwalter hatte mit Hinweis auf vertragliche Vereinbarungen mit dem Vermieter außerdem erklärt, eine Herausgabe der Adresse würde eine Vertragsverletzung bedeuten.

Bei dieser „Geheimnistuerei“ um die Anschrift des Vermieters spielte das Amtsgericht Hamburg nicht mit. Mieter hätten Anspruch auf Bekanntgabe der vollständigen Wohnanschrift des Vermieters, um diesen gerichtlich in Anspruch nehmen zu können.
Keine Rolle spielt es nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg, dass zwischen Mieter und Verwalter keinerlei vertragliche Beziehung besteht. Das Gericht geht vom Vorliegen einer „Sonderverbindung“ aus, aus der die Verpflichtung folgte, die Anschrift des Vermieters mitzuteilen.

Letztlich – so der Deutsche Mieterbund – seien keinerlei Gründe ersichtlich, die einem Auskunftsanspruch entgegenstehen könnten. Es widerspräche Treu und Glauben, wenn die Hausverwaltung mit dem Vermieter so zusammenarbeiten könnte, dass dieser dauerhaft anonym bleibt und so vor eventuellen Rückforderungsansprüchen der Mieter geschützt werden könnte

(dmb) Nur wenn der Vermieter einen konkreten Grund oder besonderen Anlass für eine Wohnungsbesichtigung hat, muss der Mieter ihn in die Wohnung lassen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hat der Vermieter dagegen kein generelles Besichtigungsrecht und erst recht keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel.

Einen Anspruch auf Besichtigung hat der Vermieter zum Beispiel, wenn er in der Wohnung feststellen will, ob Mängel oder Schäden vorliegen bzw. wie schnell und in welchem Umfang Reparaturen notwendig sind. Betreten darf und muss der Vermieter oder ein von ihm beauftragtes Unternehmen die Wohnung auch, wenn die neu ausgemessen werden soll oder wenn die Messeinrichtungen für Heizungen oder Wasser abgelesen werden müssen.
Will der Vermieter die Wohnung neu vermieten oder das Haus verkaufen, darf er die Wohnung zusammen mit Interessenten oder einem Makler betreten und besichtigen. Der Mieter muss die Miet- oder Kaufinteressenten aber nur in seine Wohnung lassen, wenn sie zusammen mit dem Vermieter kommen.

In jedem Fall muss der Vermieter die Besichtigung aber rechtzeitig ankündigen. Bei dringenden Handwerkerarbeiten können 24 Stunden Vorlauf genügen. Im Regelfall ist aber von mehreren Tagen auszugehen. Das Ablesen der Heizkostenverteiler kündigen die Wärmemessdienstunternehmen 10 bis 14 Tage vorher an.
Grundsätzlich muss der Vermieter nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht nehmen. Besichtigungstermine – insbesondere mit Kauf- und Mietinteressenten – müssen mindestens 14 Tage vorher vereinbart werden. Sind dem Mieter derartige Termine nur ab 19.00 Uhr oder an Samstagen möglich, ist das zu berücksichtigen.
Dauer- und Massenbesichtigungen müssen Mieter auch in diesen Fällen nicht akzeptieren. Es reicht auch, wenn sie sich einen Besichtigungstermin in der Woche für maximal drei bis vier Interessenten frei halten

(dmb) Bis zu zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer muss der Mieter als Maklerprovision zahlen, wenn die Arbeit des Wohnungsvermittlers erfolgreich war, das heißt, wenn es zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.
Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz muss eine derartige Provision aber nicht gezahlt werden, wenn der Wohnungsvermittler gleichzeitig Eigentümer, Vormieter oder Verwalter der vermittelten Wohnung ist.

Verwalter – so der Deutsche Mieterbund (DMB) – ist jeder, der aufgrund seiner Tätigkeit zu erkennen gibt, dass er die Interessen des Vermieters wahrnimmt. Dabei kommt es weniger darauf an, ob der Vermieter den „Vermittler“ ausdrücklich zum Verwalter ernannt hat oder mit ihm einen ausdrücklichen Verwaltervertrag abgeschlossen hat. Entscheidend sind der „äußere Schein“ und die tatsächlichen Tätigkeiten, die der „Vermittler“ für den Hauseigentümer übernimmt.
Für eine Tätigkeit als Verwalter spricht, wenn der Vermittler

• den Mieter auswählt
• Kündigungen bearbeitet
• mit der Aufhebung und dem Abschluss von Mietverträgen befasst ist
• die Wohnung abnimmt
• rückständige Mieten anmahnt
• eine Hausmeisterstellung übernommen hat
• Reklamationen über die Mietsache entgegennimmt
• Handwerker beauftragt
• auf die Einhaltung des Reinigungsplanes im Haus achtet oder
• die Nebenkostenabrechnungen erstellt.

Ist der Wohnungsvermittler gleichzeitig Verwalter der Wohnung, hat er keinen Anspruch auf die Maklerprovision. Soweit der Mieter die Provision schon gezahlt hat, kann er sie zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren.

(dmb) Zwischen 50 und 100 Euro pro Jahr zahlen Mieter durchschnittlich allein für Sach- und Haftpflichtversicherungen an ihre Vermieter, teilte der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin mit.

Nach der Betriebskostenverordnung – früher II. Berechnungsverordnung – sind die Kosten der Versicherung des Mietshauses gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, die Kosten der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug Betriebskosten. Diese Kosten können durch eine Regelung im Mietvertrag – genauso wie die Kosten und Gebühren für Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausmeister usw. – auf die Mieter abgewälzt werden.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes sind dagegen die Kosten einer Rechtsschutzversicherung oder einer Hausratsversicherung des Vermieters genauso wenig Betriebskosten wie eine Mietverlustversicherung. Hier muss der Mieter nie zahlen.
Neu ist, dass mit der Betriebskostenverordnung seit 1. Januar 2004 klargestellt wird, dass auch die Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, das heißt Überschwemmungen oder Erdbeben, umlegbare Betriebskosten sind. Nicht umlegbar, so der Deutsche Mieterbund, sind dagegen Prämien für eine Terrorversicherung. Zumindest bei Wohnraummietverhältnisses dürften derartige Versicherungskosten unnötig und unwirtschaftlich sein. Anders möglicherweise in Gewerberaummietverträgen, zumal wenn die Mietobjekte in exponierter Lage liegen.

(dmb) Mieter müssen weder eine Vermittlungsprovision noch eine „Vertrags-ausfertigungsgebühr“ zahlen, wenn ihr Mietverhältnis nur verlängert wird, entschied jetzt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg (914 C 414/09).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Mieter das Mietverhältnis zunächst gekündigt. Aufgrund einer Änderung in den persönlichen Lebensverhältnissen wollte er dann das Mietverhältnis über die Wohnung aber fortsetzen. Der Vermieter verlange 1.000 Euro als Vermittlungsprovision und quittierte die Zahlung als „Vertragsausfertigungsgebühr“.

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der 1.000 Euro. Es sei kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz dürfte keine Provision verlangt werden, wenn das Mietverhältnis in der bisherigen Wohnung fortgesetzt, verlängert oder erneuert werde. Keine Rolle spiele es, dass in der Quittung von „Vertragsausfertigungsgebühr“ die Rede sei. Eine derartige Gebühr könnte niemals 1.000 Euro betragen. Tatsächlich sei es hier darum gegangen, trotz gesetzlichen Verbots eine Maklerprovision zu kassieren.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind Gebühren für das Ausstellen eines Mietvertrages sehr selten. Wenn überhaupt, darf der Vermieter hierfür 50 bis 75 Euro fordern – vorausgesetzt, der Wohnungssuchende muss nicht noch zusätzlich eine Maklerprovision zahlen.

(dmb) Wenn der Vermieter im Hauseingangsbereich Kameras oder eine Videoüberwachungsanlage installiert, ist das normalerweise unzulässig. Jeder Hausbewohner, aber auch jeder Besucher, muss sich kontrolliert fühlen. Deshalb wertet der Deutsche Mieterbund (DMB) derartige Überwachungen auch als Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter.

Mit Kameras und Videoüberwachung kann nicht nur festgehalten werden, wie oft und in welcher Begleitung der Mieter das Haus betritt, sondern auch, in welcher Stimmungslage und mit welchem Gesichtsausdruck. Grundsätzlich spielt es auch keine Rolle, ob der Vermieter anhand der Videobilder tatsächlich eine Kontrolle durchführt. Es reicht aus, dass der Eindruck erweckt wird, das Kommen und Gehen im Haus werde überwacht. Ebenfalls keine Rolle spielt es, ob und wie lange die Bilder aufgezeichnet werden.

Allenfalls in Ausnahmefällen kann eine Überwachung per Kamera oder Video zulässig sein. Dann muss der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür haben, dass Angriffe auf seine Person oder auf Mitbewohner bevorstehen oder zu befürchten sind. Pauschale Hinweise auf Kriminalität und Vandalismus reichen nicht aus. Wird eine Kamera- oder Videoüberwachung durchgeführt, müssen die Bewohner des Hauses informiert werden. Heimliche Videoüberwachungen, so der Mieterbund, sind unzulässig.

(dmb) Vogelkot auf Balkon und Terrasse ist nicht zu vermeiden, somit kein vertragswidriger Zustand und berechtigt nicht zu einer Mietminderung. Das gilt auch dann, wenn Nachbarn die Vögel „anlocken“ durch Füttern und das Aufstellen von Wassergefäßen, entschied jetzt das Landgericht Berlin (65 S 540/09).

Die Berliner Richter erklärten nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB), das Füttern von Vögeln sei sozialadäquat und weit verbreitet, überschreite nicht die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und sei damit erlaubt. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn es zu unverhältnismäßig starken Verschmutzungen komme oder zu gesundheitlich bedenklichen Folgen durch die Verunreinigungen. Dies sei dann denkbar, wenn Tauben gefüttert würden.

Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass das Aushängen von Futterglocken und das Ausstreuen von Vogelfutter für Singvögel auf Außenfensterbänken im Winter ebenfalls erlaubt sind und von Seiten des Vermieters nicht beanstandet werden dürfen. Auch das Aufstellen eines Vogelhäuschens ist heute weit verbreitet und kann nicht verboten werden.

(dmb) Setzt ein Vermieter trotz konkreter Mieternachfrage die Vorauszahlungen für die Betriebskosten bewusst oder fahrlässig viel zu niedrig fest, riskiert er, seine rechnerisch und tatsächlich bestehenden Nachforderungsansprüche zu verlieren (AG Hannover 515 C 10658/02).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter bei den Mietvertragsverhandlungen auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters nach der Höhe der Nebenkosten im Mietvertrag einen Vorauszahlungsbetrag von monatlich 70 DM aufgenommen. Tatsächlich lagen aber die monatlichen Betriebskosten, wie sich aus der späteren Abrechnung des Vermieters ergab, rund 90 Prozent höher. Hierdurch fielen die monatlichen Belastungen, die der Mieter für seine Wohnung aufbringen musste, spürbar höher aus, als ursprünglich geplant.

Zahlen müssen die Mieter den Nachforderungsbetrag des Vermieters aber nicht, entschied das Amtsgericht Hannover, denn der Mieter habe in gleicher Höhe einen Schadensersatzanspruch. Er wird nach Angaben des Mieterbundes praktisch so gestellt, als wenn die monatlichen Vorauszahlungsbeträge korrekt und angemessen vereinbart worden wären.

Der Vermieter hätte wissen müssen, dass die von ihm im Mietvertrag festgelegten Vorauszahlungsbeträge nicht ausreichen. Schon die Vormieter mussten in den beiden vorangegangenen Abrechnungsperioden hohe Nachzahlungsbeträge – zwischen 635 und 675 DM – zahlen.

Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Entscheidung. Bei Abschluss des Mietvertrages muss der Mieter in etwa wissen, welche monatliche Belastung auf ihn zukommt. Wenn er dann noch nach der Höhe der Betriebskosten-Vorauszahlung fragt, muss er eine korrekte Auskunft des Vermieters erhalten.

(dmb) Werden die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt, um die Wohnungen dann einzeln weiterzuverkaufen, haben die dort wohnenden Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Vorkaufsrecht bedeutet nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass die Wohnungen zunächst einmal den Mietern zum Kauf angeboten werden müssen. Die Mieter haben das Recht, mit Ihrer Verkaufsentscheidung solange zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Verkaufsinteressenten verkauft worden ist. Erst wenn ein detaillierter, notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird, in dem auch der konkrete Kaufpreis stehen muss, muss sich der Mieter der Wohnung entscheiden, ob er "seine" Wohnung kaufen will oder nicht. Er kann dies dann zu den Bedingungen tun, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Der Mieter hat damit das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst einzutreten.

Liegt der notarielle Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vor, müssen Mieter sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben oder nicht. Dies muss schriftlich geschehen.

Ausnahme: Das Vorkaufsrecht gilt nach Angaben des Mieterbundes nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen seiner Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft.

Wärme- und Warmwasserzähler oder auch Kaltwasserzähler sind eichpflichtige Geräte nach dem Eichgesetz.
Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) müssen Kaltwasserzähler, soweit sie in Wohnungen oder Häusern installiert sind, nach 6 Jahren nachgeeicht werden. Eichdatum und Eichfrist stehen auf der Geräteplombe. Nach Ablauf der Frist dürfen die Geräte nicht mehr für die Abrechnung der Betriebskosten eingesetzt werden.
Die Eichkosten gehören – so bestimmt es jetzt seit 2004 ausdrücklich die Betriebskostenverordnung – zu den umlagefähigen „Wasserkosten“. Da die Eichung vor Ort nicht durchzuführen ist und Ausbau, Einbau eines Ersatzgerätes, dessen Ausbau und der Einbau des nachgeeichten Wasserzählers zu teuer sind, werden im Zuge der Nacheichung die vorhandenen Geräte durch neue ersetzt.

Auch Wärme- bzw. Warmwasserzähler müssen nachgeeicht werden, allerdings schon nach 5 Jahren, so der Deutsche Mieterbund.
Die Kosten sind als Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung – so genannte Heizungsnebenkosten – auf den Mieter umlegbar. Auch hier werden im Zuge der Nacheichung die alten Geräte ausgetauscht. Schließt der Vermieter mit der verantwortlichen Wärmemessdienstfirma einen Eichservice-Vertrag ab, dann ist das zulässig. Die Kostenposition „Geräteservice“ oder „Garantiewartung“ kann so in gleich bleibenden Jahresbeträgen auf die Mieter umgelegt werden.

Weitere Informationen rund um das Thema Betriebskosten finden Sie in der Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“, zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Der Vermieter muss die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) gehört es zu den vertraglichen Vermieterpflichten rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 – 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen.

Wassertemperaturen von weniger als 40 Grad Celsius sind ein Wohnungsmangel. Der Mieter hat Anspruch auf Abhilfe, so lange das Wasser nicht warm wird, kann er die Miete kürzen.

Gerichte halten es, so der Deutsche Mieterbund, teilweise für zumutbar, dass der Mieter das Wasser kurze Zeit ablaufen lassen muss, bevor warmes Wasser aus der Leitung kommt. Nach einem Urteil des AG Schöneberg (102 C 55/94) muss spätestens nach 10 Sekunden bzw. höchstens nach 5 Liter Wasserverbrauch eine Temperatur von 45 Grad zur Verfügung stehen. Wer beispielsweise 5 Minuten warten muss, bis das Wasser 40 Grad warm wird, kann die Miete um 10 % kürzen. Wird das Wasser nur 36,5 Grad warm, könnte damit allenfalls geputzt werden, diese Temperaturen sind aber zum Baden und Duschen, so das Gericht, ungeeignet.

Konkrete Rechtsberatung bei allen DMB-Mietervereinen.

(dmb) Grundsätzlich darf der Mieter seine Wäsche in der Wohnung trocknen. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist eine Klausel im Mietvertrag unwirksam, die das Aufhängen von Wäsche in der Wohnung verbietet.

Das gilt auch dann, wenn es im Haus einen Gemeinschaftstrockenkeller oder Speicher gibt. Ein Verbot in der Hausordnung, Wäsche außerhalb eines Trockenraums aufzuhängen, ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (21 T 38/08) unwirksam.

Der Mieter hat das Recht, seine „kleine“ Wäsche auf dem Balkon zu trocknen, er kann hier eine Wäscheleine spannen oder eine Wäschespinne aufstellen. Soweit der Mieter die Wäsche in der Wohnung, z.B. im Badezimmer, trocknet, muss er durch ausreichendes Lüften sicherstellen, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen. Für die „große“ Wäsche sollte – soweit vorhanden – die hierfür vorgesehenen Gemeinschaftsräume, wie Speicher oder Trockenkeller genutzt werden, empfiehlt der Deutsche Mieterbund. Der Mieter ist auch berechtigt, in der Wohnung einen Wäschetrockner aufzustellen. Ist eine ordnungsgemäße Ablüftungsvorrichtung vorhanden, muss diese genutzt werden. Wer als Mieter die Luft lediglich mit einem Schlauch nach außen leitet, muss mit einem Verbot rechnen. Nachbarn, die in diesen Fällen durch Nebelschwaden des Wäschetrockners erheblich belästigt werden, können die Miete mindern. Unproblematisch sind sogenannte Kondensattrockner, die darf der Mieter letztlich immer aufstellen. Ausführliche Rechtsberatung zu allen wohnungs- und mietrechtlichen Fragen bei den DMB-Mietervereinen.

(dmb) Gehören bei Abschluss des Mietvertrages auch Gemeinschaftsräume, wie zum Beispiel ein Keller mit Wascheinrichtung und Wäschetrockner, zur Wohnung, dann muss der Vermieter für funktionierende Geräte während der Mietzeit sorgen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschied das Landgericht Flensburg (7 S 141/02), dass bei einem Defekt des Wäschetrockners der Vermieter die Reparatur zu veranlassen und zu bezahlen habe. Der Vermieter dürfe auf keinen Fall den Trockner ersatzlos entfernen.

Nach Darstellung des Mieterbundes ist der Wäschetrockner als Zubehör zur Mietsache anzusehen. Zu berücksichtigen sei, dass der Trockner bei Vertragsabschluss vorhanden gewesen sei und in der Folgezeit den Mietern auch tatsächlich zur Verfügung gestanden habe. Zudem müssten die Mieter über die Nebenkostenabrechnungen unter anderem auch für die so genannte „maschinelle Wascheinrichtung“ zahlen. Hierunter falle dann auch ein Wäschetrockner.

Wenn der Vermieter, so das Landgericht Kiel, Umlagen unter anderem für den Wäsche-trockner erhebt und diesen auch tatsächlich zur Verfügung stellt, dann sei der Wäsche-trockner auch Mietgegenstand. Das bedeutet: Der Vermieter ist, soweit notwendig, für die Instandhaltung und gegebenenfalls auch Erneuerung des Wäschetrockners verantwortlich.

(dmb) „Kosten der Wäschepflege“, also laufende Kosten für Waschmaschine, Trockner, Wäscheschleuder, Spülmaschine oder Wäschemangel in einer „Gemeinschafts-Waschküche“ sind Betriebskosten. Bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag können die Kosten, wie Strom, Wartung usw. nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) auf alle Mieter des Hauses abgewälzt werden. Anders als bei Sozialwohnungen kommt es bei frei finanzierten Wohnungen nicht darauf an, ob einzelne Mietparteien die angebotenen Geräte zur Wäschepflege auch nutzen oder nicht.

Um Streit über mögliche Ungerechtigkeiten aus dem Weg zu gehen bieten viele Vermieter die Gemeinschaftsgeräte als Münzautomaten an. Die Einnahmen hieraus dürfen nur zur Deckung der laufenden Kosten verwendet werden, der Vermieter darf also kein Geschäft mit den Münzautomaten machen.        
Reparaturen, Ersatz defekter Teile oder Neuanschaffungen muss der Vermieter selbst zahlen. Das gilt auch dann, wenn eines der Geräte aus der Waschküche gestohlen wurde.

Werden Wäschestücke der Mieter entwendet ist der Vermieter – so der Deutsche Mieterbund – nur ausnahmsweise zum Ersatz verpflichtet, beispielsweise dann, wenn die Waschküche nicht abschließbar ist, es in der Vergangenheit wiederholt Diebstähle gegeben hat und der Vermieter keine Anstalten zur Sicherung der Waschküche vorgenommen hat. Ist das aber nicht der Fall, sollte der Mieter prüfen, ob seine Hausratversicherung für den Schaden eintritt.

(dmb) Stark schwankende Wassertemperaturen beim Duschen sind nach einem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (204 C 349/02) ein Mangel und berechtigen den Mieter zu einer Mietminderung.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) schwankten die Wassertemperaturen beim Duschen um bis zu 13 Grad Celsius. Dabei stiegen die Temperaturen während des Duschens von 47 / 48 Grad Celsius plötzlich auf 60 / 61 Grad Celsius, und zwar immer dann, wenn ein anderer Mieter im Haus ebenfalls Wasser aus dem Leitungssystem entnahm.

Dies, so das Amtsgericht, sei ein erheblicher Mangel. Ein plötzlicher und unerwarteter Temperaturwechsel um 13 Grad beim Duschen sei eine „ausgesprochen unangenehme Erscheinung“.

Den Hinweis des Vermieters, der Mieter müsse ja nicht duschen, er könne ja baden, dann fielen die Temperaturschwankungen nicht so spürbar für ihn aus, akzeptierte das Gericht nicht. Der Mieter sei berechtigt, 13 Prozent der Bruttowarmmiete zu kürzen.

Weitere Hinweise zum Thema Mietminderung in der Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“, bei allen örtlichen Mietervereinen oder zu bestellen unter www.mieterbund.de.

(dmb) Ob und wenn ja, wann Wasseruhren in einem Mehrfamilienhaus eingebaut werden, ist allein die Entscheidung des Vermieters. Lediglich für Neubauwohnungen könnten Landesbauordnungen etwas anderes bestimmen. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass sein Vermieter derartige eichpflichtige Wasserzähler installiert und so eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung ermöglicht. Solange in der Mietwohnung nicht an allen Wassersträngen Wasseruhren angebracht sind, müssen die Wasserkosten - wie die übrigen "kalten" Betriebskosten auch - nach Personenzahl oder nach Wohnfläche abgerechnet werden.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes kann der Vermieter seinerseits aber den Einbau der Wasserzähler auch ohne ausdrückliche Zustimmung seiner Mieter realisieren. Die Einbaumaßnahme gilt als Modernisierung, damit hier Wasser eingespart werden kann, und muss in aller Regel vom Mieter geduldet werden.

Konsequenz ist auch, dass der Vermieter berechtigt ist, die Miete zu erhöhen. Er kann 11 Prozent der Einbau- und Gerätekosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Hat der Vermieter Wasserzähler installiert, muss er ab der nächsten Abrechnungsperiode die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen.

Wird Wasser in einem Mietshaus verbrauchsabhängig abgerechnet und zeigt der Hauptwasserzähler des Hauses einen deutlich höheren Verbrauch an, als die Summe der Wohnungswasserzähler, müssen Mieter nur die in ihrer Wohnung gemessenen Verbrauchsmengen bezahlen. Der Vermieter darf dann die Differenz nicht anteilig auf die Mieter umlegen (LG Braunschweig 6 S 163/98).

Bei verbrauchsabhängigen Wasserabrechnungen zeigt der Hauptwasserzähler häufig einen größeren Verbrauch an, als alle Wohnungswasserzähler im Haus zusammen. Für die Nebenkostenabrechnung, das heißt die Abrechnung der Wasserkosten, gilt dann grundsätzlich das Meßergebnis des Hauptwasserzählers. Die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und Wohnungswasserzählern wird dann anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungswasserzähler auf die Mieter verteilt.

Dieses Verfahren darf nach der Entscheidung des Landgerichts Braunschweig aber nur bis zu einer bestimmten Toleranzgrenze angewandt werden. Ausgehend von Meßtoleranzen der eichpflichtigen Wasserzähler akzeptierten die Richter eine Meßdifferenz bis zu 20 Prozent.

Überschreitet die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge aber die Summe der durch die Wohnungswasserzähler angezeigten Verbrauchsmengen um mehr als 20 Prozent, muß der Vermieter diese Differenz zahlen. Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt anhand des Ergebnisses der Wohnungswasserzähler. In derartigen Fällen spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, daß unerklärlich hohe Wasserverluste im System auftreten, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.

(dmb) Brände durch Kerzen am Weihnachtsbaum oder Adventsgesteck können nicht nur zu hohen finanziellen Schäden führen, sondern sind im schlimmsten Fall auch lebensbedrohlich. Der Deutsche Mieterbund (DMB) rät deshalb, Kerzen oder Teelichter nie unbeobachtet brennen zu lassen und bei älteren, trockenen Gestecken und Weihnachtsbäumen besonders vorsichtig zu sein. Erhöhte Gefahr geht auch von Wunderkerzen aus.

Kommt es zu einem Brand, steht für Schäden aus Haushalt grundsätzlich die Hausratversicherung ein. Voraussetzung ist, dass der Versicherte nicht grob fahrlässig gehandelt hat. Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes entschied beispielsweise das OLG Frankfurt (Az.: 3 U 104/05), grob fahrlässige handelt, wer die erforderliche Sorgfaltspflicht in besonders schwerem Maß verletzt und schon einfache, nahe liegende Überlegungen nicht anstellt sowie nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem einleuchten muss. In dem Verhalten eines Au-pair-Mädchens der Mieterfamilie, das dem fünfjährigen Sohn eine Wunderkerze ansteckte, sah das Gericht keine grobe Fahrlässigkeit. Der Junge rannte mit der Kerze zum Weihnachtsbaum, der sofort Feuer fing, und verursachte so einen Brandschaden von knapp 218.000 Euro.

Anders, wenn jemand Wunderkerzen direkt am Weihnachtsbaum entzündet und dadurch ein Feuer ausbricht. Das, so das LG Offenburg (Az.: 2 O 197/02), ist grob fahrlässig. Kommt es zu einem Brand, weil ein Achtjähriger mit dem auf dem Esszimmertisch liegenden Feuerzeug Teelichter entzündet, kann dem Kind, dessen Gedanken einen Tag vor Weihnachten „von der Frage beherrscht waren, welche Weihnachtsgeschenke es bekommen werde, wodurch seine Fähigkeiten zu vernünftigem Verhalten eingeschränkt waren, kein Vorwurf gemacht werden.“ Aber den Eltern, so der Deutsche Mieterbund, sie haften (LG Bielefeld 21 S 166/06).

(dmb) Nicht nur die Wohnung, auch Balkone, Hausfassaden oder Treppenhäuser werden in der Vorweihnachtszeit zum Teil üppig geschmückt. Für die einen ist das ein unverzichtbarer Bestandteil der Vorweihnachtszeit, für die anderen häufig Stein des Anstoßes und ein Ärgernis. Der Deutsche Mieterbund (DMB) erklärt, was erlaubt ist:

Im Treppenhaus dürfen Mieter an ihrer Wohnungstür bunte Adventskränze befestigen. Mitmieter dürfen hieran keinen Anstoß nehmen (LG Düsseldorf 35 T 500/98). Anders, wenn Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach ihren Vorstellungen weihnachtlich dekorieren wollen. Das müssen die Nachbarn nicht akzeptieren, sie können die Entfernung der Weihnachtsdeko fordern (AG Münster 38 C 1858/08). Das gilt auch, wenn eine Mietpartei weihnachtliche Duftsprays – egal, ob Tanne, Vanille oder Zimt – im ganzen Haus versprüht. Nachbarn müssen dies nicht hinnehmen (OLG Düsseldorf 3 Wx 98/03).

Lichterketten und Weihnachtsschmuck sind in den Wohnungen, auch in den Fenstern, erlaubt. Das Gleiche gilt für den Balkon und „mit Abstrichen“ auch für die Hausfassade. Voraussetzung ist, dass am Balkon oder an der Hausfassade der Weihnachtsschmuck, die kraxelnden Weihnachtsmänner usw. sicher installiert sind, die Hausfassade nicht beschädigt wird und die Nachbarn nicht übermäßig gestört werden (LG Berlin 65 S 390/09). Das bedeutet nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes, dass die Nachbarn nicht die ganze Nacht über ausgeleuchtet und durch flackernde Lichter gestört werden. Spätestens ab 22.00 Uhr sollte es hier heißt: Licht aus.

Wenn der Winter zuschlägt, Bürgersteige und Hauszugänge in Eis und Schnee versinken, müssen Mieter nur fegen, schippen und streuen, wenn das im Mietvertrag steht. Typische Vermieter-Argumente, wie „das ist Gewohnheitsrecht“ oder „die Mieter im Erdgeschoss waren schon immer zuständig“ greifen hier nicht. Es gilt: Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind die Vermieter für sichere Wege rund ums Haus verantwortlich. Sie müssen entweder selbst zu Schippe und Ascheeimer greifen oder einen Räumdienst beauftragen. Gerade in größeren Wohnanlagen ist oft der Hausmeister zuständig. Die Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung sind dann Betriebskosten - dafür müssen die Mieter aufkommen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Egal, wer sich um den Winterdienst kümmert – ob Vermieter oder Mieter – es gibt Vorgaben, wann geräumt werden muss. Unter der Woche beginnt der Winterdienst im Regelfall um 7 Uhr morgens, an Sonn- und Feiertagen um 8 oder 9 Uhr. Diese Räum- und Streupflicht endet normalerweise um 20 Uhr, außer an Orten mit erheblichem Publikumsverkehr. Zu diesen zählen beispielsweise Kinos oder Restaurants, hier muss sogar nach 22 Uhr noch für Sicherheit gesorgt werden.

Für alle gilt: Bei extremen Witterungsbedingungen muss auch mehrmals am Tag geschippt, gefegt und gestreut werden, selbst dann, wenn Vermieter oder Mieter einem Beruf nachgehen und deshalb gar nicht zu Hause sind. In diesem Fall müssen sie für Ersatz sorgen, sich mit den Nachbarn absprechen oder einen Winterdienst beauftragen.

Die Bürgersteige vor dem Haus müssen eineinhalb Meter breit geräumt und gestreut werden, damit zwei Menschen aneinander vorbeipassen. Geräumte Zugänge zum Hauseingang, zu den Mülltonnen oder den Garagen sollten mindestens einen halben Meter breit sein. Da nicht jeder eine Schneeschippe und einen Sack Asche oder Kies zu Hause hat, muss in Mehrfamilienhäusern der Vermieter Geräte und Material zur Verfügung stellen.

Bei Glatteis muss sofort gestreut werden, bei Dauerschneefall reicht es, wenn dann gefegt wird, sobald es nur noch geringfügig oder gar nicht mehr schneit. Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, hat der gestürzte Passant unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld, wenn an der Unfallstelle die Winterpflichten nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden.

Immer wieder streiten Mieter und Vermieter nach Angaben des Deutschen Mieterbundes über die Frage, wie viele Quadratmeter die Wohnung tatsächlich groß ist.

Die Fläche der Mietwohnung kann nach Angaben der Mieterorganisation exakt berechnet werden. Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen dagegen nicht mit, wenn es um die Wohnfläche geht.

Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit.

Bei Sozial- oder preisgebundenen Wohnungen zählt die Grundfläche von Balkon oder Loggia zur Hälfte mit. Bei frei finanzierten Wohnungen kommt es auf den Wohnwert an. Balkonflächen in guten Lagen zählen zu einem Viertel, und in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.

Ist die Wohnfläche der angemieteten Wohnung tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter allenfalls dann die Miete mindern, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt 1 Prozent Mietminderung (OLG Karlsruhe 17 U 176/00).

(dmb) Vor Gründung einer Wohngemeinschaft bzw. vor Abschluss eines Mietvertrages sollten sich die künftigen WG-Mitglieder über die rechtlichen Konsequenzen und über ihre künftigen Rechte und Pflichten informieren. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) gibt es immer wieder teure Fehler, die beim Abschluss von Mietverträgen durch Wohngemeinschaften gemacht werden:

• Unterschreibt nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft den Mietvertrag, ist nur dieses Mitglied für die Mietzahlung verantwortlich. Unterschreiben alle Mitglieder den Vertrag, sind alle gegenüber dem Vermieter zur Zahlung verpflichtet. Wie die Zahlungsverpflichtungen innerhalb der Wohngemeinschaft geregelt werden, steht dabei auf einem ganz anderen Blatt.
• Wer den Mietvertrag unterschreibt, ist Mieter. Die anderen WG-Mitglieder sind im Zweifel Untermieter. Der alleinige Mieter ist Ansprechpartner des Vermieters, er kann Vereinbarungen treffen und ggf. das Mietverhältnis auch kündigen.
• Sind alle WG-Mitglieder Mieter, können sie auch nur gemeinsam das Mietverhältnis kündigen. Weigert sich ein Mitglied, müssen die übrigen notfalls dessen Kündigungserklärung einklagen. Eine einseitige Kündigung nur eines WG-Mitgliedes ist ausnahmsweise nur dann wirksam, wenn alle übrigen Mitmieter und der Vermieter zustimmen.
• Ein problemloser Austausch von WG-Mitgliedern ist – so der Deutsche Mieterbund – möglich, wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde. Dann können beim Auszug einer oder mehrerer Personen die verbleibenden Mitglieder der WG vom Vermieter verlangen, dass sie neue Mitglieder in ihre Wohngemeinschaft aufnehmen können. Der Wechsel von Mitgliedern einer Wohngemeinschaft sollte dabei aber auf jeden Fall dem Vermieter mitgeteilt werden.

Weitere komplizierte Fragen können sich hinsichtlich der Mietkaution, der Betriebskostenabrechung und der Schönheitsreparaturen ergeben. Sinnvoll ist es deshalb auf jeden Fall, vor Abschluss eines Mietvertrages sich beim örtlichen Mieterverein beraten zu lassen.

(dmb) Bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) die im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein. Ob Mieter in diesen Fällen kündigen dürfen, Ansprüche auf Mietminderung oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieter in der Vergangenheit haben, hängt vom Ausmaß der Flächenabweichung ab.

Ist die Wohnung tatsächlich mehr al 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 142/08). Dabei macht es keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angeben oder eine Ca.-Fläche genannt wird (BGH VIII ZR 144/09). Der Umfang der Mietminderung oder des Rückzahlungsanspruchs richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung. Ist die Wohnung tatsächlich 15 Prozent kleiner, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung 20 Prozent kleiner, als im Vertrag angegeben, kann der Mieter 20 Prozent zurückfordern.

Ist die Wohnung tatsächlich nur genau 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, oder ist der Unterschied noch geringer, hat der Mieter keine Ansprüche. Es zählt die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße. Das gilt selbst bei Mieterhöhungen. Mieter müssen dann für nicht existierende Quadratmeter höhere Miete zahlen (BGH VIII ZR 205/08).

Selbst bei deutlich größeren Flächenabweichungen von 20 Prozent und mehr hat der Mieter keine Rechte, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Angabe der Quadratmeterzahl „unverbindlich“ ist, das heißt, nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient (BGH VIII ZR 306/09).

Bei der Ermittlung der Wohnfläche gelten im Regelfall die gesetzlichen Vorschriften der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung. Danach zählen alle Räume und Raumteile in der Wohnung mit, die mindestens zwei Meter hoch sind. Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Und Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter zählen gar nicht mit. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel mit berücksichtigt.

(dmb) Nach Einschätzung von Fachleuten treten in Millionen Wohnungen mehr oder weniger schwerwiegende Mängel auf. Allein in zwei Millionen Wohnungen gibt es Probleme mit Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. Der Deutsche Mieterbund (DMB) bestätigt, dass zwischenzeitlich Wohnungsmängel das zweithäufigste Beratungsthema – nach Betriebskosten -  der 322 örtlichen Mietervereine sind.

Mieter müssen ihrem Vermieter Mängel, die während der Mietzeit in der Wohnung oder am Haus auftreten, sofort mitteilen, zu Beweiszwecken am besten schriftlich. Der Vermieter muss sich um die Beseitigung der Mängel kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen. So lange der Mangel vorliegt, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang und Auswirkung der Wohnwertbeeinträchtigung kann er zwischen 1 und 100 Prozent – bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung – von der Bruttomiete abziehen. Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn Mieter den Mangel selbst verschuldet haben oder es sich bei dem Mangel nur um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt.

Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter neben der Mietminderung einen Teil der Miete zurückbehalten. Er kann auf Mängelbeseitigung klagen oder, wenn sich der Vermieter trotz Mahnung nicht rührt, die Mängel selbst beseitigen lassen.

Weitere Informationen zu Rechten und Pflichten bei Mängeln enthält die neue Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“. Sie kann bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft oder beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de bestellt werden.

(dmb) Wenn Mieter das Urinstrahlgeräusch ihres Nachbarn im Wohnzimmer hören können, ist das ein Wohnungsmangel, der eine Mietminderung von zehn Prozent gerechtfertigt. Das entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) jetzt das Landgericht Berlin (LG Berlin 67 S 335/08).

Mehr als zwei Jahre lang hatten die Mieter nur eine um 10 Prozent geminderte Miete gezahlt, weil sie im Wohnzimmer ihrem Nachbarn bei der stehenden Verrichtung des „kleinen Geschäfts“ zuhören konnten. Das bestätigte auch ein Sachverständiger. Es seien zwar nicht sämtliche Nutzungsgeräusche aus dem Sanitärbereich der anderen Wohnung laut hörbar, aber das Urinstrahlgeräusch eines „Stehpinklers“ sei akustisch deutlich auffällig zu vernehmen. Auch bei einem 30 Jahre alten Gebäude wie dem, das die Mieter bewohnen, könne erwartet werden, dass „solche doch sehr penetranten und unangenehmen Geräusche im Wohnbereich nicht auftreten“. Ursächlich für die akustische Belästigung war der harte Verbund zwischen Stand-WC und Estrich bzw. Rohdecke.

Das Landgericht Berlin gab aber den Mietern Recht. Zwar seien solche Geräusche unter Umständen noch hinnehmbar, wenn man sie im eigenen Bad vernimmt, aber nicht im Wohnbereich. Eine zehnprozentige Minderung sei deshalb angemessen. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der geminderten Miete von insgesamt 3.228 Euro wies das Gericht ab.

(dmb) Am Ende der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Das bedeutet nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB), die Mieter müssen ausziehen, Wohnung, Keller, Speicher und Garage leer räumen, alle Schlüssel zurückgeben und, soweit nicht anders vereinbart, Einbauten entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig machen. Außerdem müssen von Mietern herbeigeführte Schäden beseitigt und je nach Vertragsgestaltung eventuell auch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.

Lässt der Mieter diverse Einrichtungsgegenstände oder privates Eigentum in der Wohnung zurück oder bleiben in der Garage alte Autoreifen liegen und im Keller zwei Fahrräder, darf der Vermieter diese Gegenstände nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes nicht einfach vernichten oder wegwerfen. Grundsätzlich ist er verpflichtet, die Sachen aufzubewahren.

Je nach Umfang und Wert der zurückgelassenen Gegenstände muss der Vermieter das Mietereigentum etwa zwei Monat aufbewahren. Um ein Haftungsrisiko auszuschließen, sollte der Vermieter in dieser Zeit den Mieter auffordern, seine Sachen kurzfristig abzuholen. Gleichzeitig sollte der Vermieter die Beseitigung ankündigen und den Wert der zurückgelassenen Gegenstände abschätzen. Steht die Wohnung noch halb voll mit Mietereigentum und kann die Wohnung nicht weitervermietet werden, kann der Vermieter von seinem früheren Mieter eine Nutzungsentschädigung fordern.

Müll, Abfall bzw. wertlose Gegenstände kann der Vermieter dagegen immer auf Kosten des Mieters durch den Sperrmüll abfahren lassen.

Mieter haben Anspruch darauf, dass ihnen die zum Monatsersten angemietete Wohnung termingerecht zur Verfügung gestellt und übergeben wird. Das gilt - so der Deutsche Mieterbund (DMB) - auch dann, wenn der Monatserste auf einen Sonn- oder Feiertag fällt.

Das Landgericht Berlin (65 S 219/10) entschied, dass Vermieter ihren Mietern die Wohnung mit Vertragsbeginn überlassen müssen, gleichgültig, ob es sich hier um einen Sonntag oder Werktag handelt. Wohnungsmietverträge endeten grundsätzlich zum Monatsablauf, so dass Mieter darauf angewiesen seien, die neue Wohnung auch entsprechend zum Monatsersten zu erhalten. Zwar möge insbesondere einem gewerblichen Vermieter eine Wohnungsübergabe an einem Werktag lieber sein. Das muss aber nicht zwingend mit der Interessenlage des Mieters übereinstimmen, der am nächsten Werktag ggf. arbeiten muss. Haben Mieter und Vermieter den Vertragsbeginn auf den Ersten des Monats festgelegt, kann der Vermieter nicht argumentieren, er wolle die Wohnung erst am nächsten Werktag übergeben.

Kann der Mieter nicht zum Monatsersten einziehen, hat er nach Angaben des Deutschen Mieterbundes das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, und er kann Schadensersatz fordern, beispielsweise weil er Möbel einlagern musste.

(dmb) Vor dem Einzug in die neue und erst recht beim Auszug aus der bisherigen Wohnung sollten die Mietvertragsparteien ein so genanntes Wohnungsübergabeprotokoll erstellen, empfiehlt der Deutsche Mieterbund (DMB).

Mit Hilfe des Protokolls kann Streit zwischen Vermieter und Mieter vermieden werden über die Fragen, in welchem Zustand die Wohnung beim Ein- oder Auszug war und ob Schäden vorlagen oder nicht. Die Frage, in welchem Umfang ein Mieter beim Auszug aus einer Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen muss oder ob überhaupt Reparaturen notwendig sind, ist nicht nur eine rechtliche Frage, sondern häufig auch eine Frage des tatsächlichen Zustandes der Wohnung. Immer wieder erleben Mieter böse Überraschungen, wenn sie beim Auszug dem Vermieter einfach die Schlüssel zurückgeben. Häufig erhalten sie erst Wochen nach dem Auszug aus der Wohnung eine Aufforderung des Vermieters, bestimmte Arbeiten in der Wohnung noch zu erledigen - egal, ob es um einen Sprung in der Fensterscheibe oder eine defekte Badewanne geht oder Schäden am Fußboden. Immer wieder taucht die Frage auf, ob der Mieter tatsächlich den Schaden verursacht hat oder ob nicht in der Zwischenzeit der Nachmieter oder der Vermieter bzw. ein von ihm beauftragter Handwerker für die Schäden verantwortlich sind.
Hier hilft das Wohnungsübergabeprotokoll. Mit seiner Hilfe wird der konkrete Zustand der Wohnung und der einzelnen Räume festgehalten. Das Wohnungsübergabeprotokoll verpflichtet – so der Deutsche Mieterbund - keinen Vertragspartner, Schäden zu beseitigen oder Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Idealerweise machen Mieter und Vermieter zusammen einen Wohnungsdurchgang und unterzeichnen dann das aufgesetzte Wohnungsübergabeprotokoll. Weigert sich der Vermieter, an diesem Protokoll mitzuwirken, kann er hierzu nicht gezwungen werden. Mieter sollten dann mit einem Bekannten, einem Zeugen, am besten einem Fachmann die Wohnung besichtigen und ein Wohnungsübergabeprotokoll aufstellen.
Das Muster für ein Wohnungsübergabeprotokoll kann auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes www.mieterbund.de kostenlos ausgedruckt werden.

(dmb) Wer Wohnungssuchenden auf Anfrage computergestützte Wohnungsangebote zusendet, erbringt tatsächlich eine Maklerleistung. Die Forderung nach einer erfolgsunabhängigen Vergütung oder nach Vorschüssen verstößt dann gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Der wohnungssuchende Mieter, der entsprechende Gebühren gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) jetzt das Landgericht Berlin (52 S 341/03).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes hatte ein Berliner Unternehmen die Weitergabe von Wohnungsadressen an Interessenten von der Zahlung eines „Abonnements-Preises“ in Höhe von 185 Euro abhängig gemacht. Gleichzeitig warb das Unternehmen damit, es garantiere den Zugang zu zahlreichen Mietangeboten, es garantiere den Kontakt, die Besichtigung und die Anmietung der Wohnung direkt vom Eigentümer.
Diese vertraglich versprochenen Leistungen stellen nach der Entscheidung des Berliner Landgerichts „Nachweisleistungen“ dar, sind typisch für einen so genannten Nachweis-Makler.
Anders als im „regulären Maklergeschäft“, wollte das Berliner Unternehmen aber Gebühren im voraus und vor allem erfolgsunabhängig kassieren. Das, so der Deutsche Mieterbund, verstößt eindeutig gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach müssen Mieter an den Wohnungsvermittler nur zahlen, wenn es tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist, wenn die Dienstleistung des Maklers zu diesem entsprechenden Erfolg geführt hat.
Konsequenz ist, dass der Mieter die zu Unrecht geleistete Zahlung zurückfordern kann. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz verjährte ein entsprechender Mieteranspruch nach vier Jahren. Seit dem 15. Dezember 2004 gilt: Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt zu laufen mit Kenntnis des Mieters von seinem Anspruch.

Weitere Informationen bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

(dmb) Provision oder Courtage für die Vermittlung einer Mietwohnung darf nach dem Gesetz nur im Erfolgsfall verlangt werden, wenn es tatsächlich auch zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) bestimmt das Wohnungsvermittlungsgesetz auch, dass eine Maklerprovision höchstens zwei Monatsmieten - ohne Nebenkostenvorauszahlungen - zuzüglich Mehrwertsteuer betragen darf. Voraussetzung hierfür ist aber, dass zunächst einmal Wohnungssuchender und Makler einen Wohnungsvermittlungsvertrag und eine Provisionszahlung vereinbart haben, dass der Makler tätig geworden ist, zumindest eine Wohnungsadresse weitergegeben hat, und dass es tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

Der Deutsche Mieterbund warnt vor Mieterdateien, die im Voraus kassieren und angeblich Wohnungsanfragen an Vermieter weiterleiten oder die Wohnungslisten verschicken. Vorsicht auch vor "01908"-Telefonnummern, auch hier verlieren Wohnungssuchende schnell 50 DM, ohne dass eine reelle Chance auf eine Wohnungsvermittlung besteht.

(dmb)  Wer die Miete nicht regelmäßig überweist und erhebliche Zahlungsrückstände aufkommen lässt, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, warnt der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Miete, so der Mieterbund, ist immer die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale. Dagegen zählen Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Ersatzansprüche des Vermieters nicht mit, wenn es um die Feststellung eines Mietrückstandes geht.
Kein Zahlungsverzug wird ausgelöst, wenn der Mieter von seinem gesetzlich verankerten Recht zur Mietminderung Gebrauch macht und die Miete wegen Wohnungsmängeln nicht vollständig zahlt. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigert hat und er die vom Vermieter errechnete neue Vergleichsmiete nicht vollständig zahlt.

Selbst wenn tatsächlich Mietrückstände über mehrere Monatsmieten aufgelaufen sind, kann sich der Mieter vor einer fristlosen Kündigung und der Räumungsklage des Vermieters noch retten. Zahlt er oder übernimmt das von ihm eingeschaltete Sozialamt die Mietschulden, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen.
Hat der Vermieter schon gekündigt, wird nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes diese Kündigung durch die Nachzahlung der Miete unwirksam. Auch wenn schon Räumungsklage vor Gericht erhoben ist, hat der Mieter noch eine letzte Chance. Spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage muss er die Mietrückstände vollständig ausgeglichen haben. Das Gleiche gilt, wenn sich das Sozialamt dem Vermieter gegenüber innerhalb dieser Frist verpflichtet, die Mietrückstände zu zahlen.
Durch die spätere Nachzahlung der Mietrückstände kann sich der Mieter nur einmal in zwei Jahre retten, warnt der DMB und weist gleichzeitig darauf hin, dass die Mietrückstände in diesen Fällen bis auf den letzten Cent bezahlt werden müssen.

Weitere Informationen in der aktuellen Mieterbund-Broschüre „Kündigung und Mieterschutz“, zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder direkt unter www.mieterbund.de.

In den meisten Fällen schließen Mieter und Vermieter einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ab. Der endet nur dann, wenn entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Aber es gibt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) auch befristete Mietverträge, bei denen von Anfang an die Dauer der Mietzeit festgelegt wird.

Echte Zeitmietverträge müssen schriftlich abgefasst werden. Neben der festen Laufzeit des Vertrages muss auch ein Grund für die zeitliche Befristung genannt werden. Das heißt, beim Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter schriftlich mitteilen, wie er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit nutzen will. Drei Befristungsgründe kennt das Gesetz. So kann ein echter Zeitmietvertrag vereinbart werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt oder dann, wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnung abreißen oder komplett sanieren und umbauen will und das bei einem laufenden Mietverhältnis praktisch nicht möglich wäre, oder wenn die Wohnung nach Ablauf der Befristung als Wohnung für Angestellte des Vermieters genutzt werden soll.

Liegt kein wirksamer Befristungsgrund vor, ist kein echter Zeitmietvertrag geschlossen worden. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Konsequenz ist, dass der Vertrag von Mieter und Vermieter auch während der geplanten Laufzeit gekündigt werden kann.

Folge ist deshalb, so der Deutsche Mieterbund, dass kein einfach befristeter Mietvertrag mehr abgeschlossen werden kann. Stattdessen können Mieter und Vermieter aber einen so genannten Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht wirksam vereinbaren. Hier schließen die Vertragsparteien einen unbefristeten Mietvertrag ab und vereinbaren dann beispielsweise, dass in den ersten zwei Jahren nicht gekündigt werden darf. Das ist zulässig.

(dmb) Der Vermieter darf die Zustellung der Tageszeitung nicht erschweren oder gar verhindern. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) muss der Vermieter einem Zeitungsboten den Zugang zur Mieterwohnung gestatten. Er darf nicht verbieten, dass der Zeitungsbote die Zeitung bis zur Wohnungstür des Mieters bringt oder in den Briefkasten des Mieters einwirft. Das gilt auch für die bei Tageszeitungen üblichen Zustellzeiten vor 6.00 Uhr morgens.

Das bedeutet, so der Deutsche Mieterbund, der Vermieter muss dem Zeitungsboten, z.B. über den Verlag, einen Haustürschlüssel übergeben. Alternativ kann auch der Mieter einen zusätzlichen Haustürschlüssel vom Vermieter fordern, wenn er den an den Zeitungsboten weitergeben will.

Laut DMB gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, dass Mieter die Möglichkeit haben, sich schon frühmorgens eine Tageszeitung zustellen zu lassen (vgl. auch AG Wedding 2 C 332/85; AG Charlottenburg 16 C 774/83 und AG München 23 C 2479/86).

Nachdem zwei Bewohner eines Mehr-Familienhauses einen Vergleich geschlossen hatten, in dem sich der Musikliebhaber verpflichtete, Musik grundsätzlich nur in Zimmerlautstärke zu hören, definierte jetzt das Landgericht Hamburg (317 T 48/95), was eigentlich unter Zimmerlautstärke zu verstehen ist.

Das Gericht stellte zunächst fest, daß die Formulierung "Zimmerlautstärke" bei derartigen Nachbarschaftsstreitigkeiten durchaus geeignet sei, zu entscheiden, ob die Lautstärke einer Musikwiedergabe noch oder nicht mehr vom Nachbarn hinzunehmen sei. Es sei in derartigen Fällen nicht erforderlich, eine Höchstgrenze in Dezibel festzulegen. So werde zum Beispiel vom Begriff der "Zimmerlautstärke", Musik in einer Lautstärke, die deutlich vernehmbar über das Zimmer hinaus in die Nachbarwohnung dringt, nicht mehr gedeckt.

"Zimmerlautstärke" setzt aber nicht voraus, "daß sich die Vernehmbarkeit der Musik auf den Raum des Wiedergabegerätes beschränkt und keine Geräusche zum Nachbarn dringen. Denn eine Lautstärke, die unter den gegebenen Umständen ein befriedigendes Hörergebnis gestattet, muss dem Mieter einer Wohnung möglich sein. Erst wenn die Lautstärke über das hinaus geht, was unter Einbeziehung der baulichen Verhältnisse nicht mehr als normales Wohngeräusch in die Nachbarwohnung dringt, wird das Maß der Zimmerlautstärke überschritten. Bei dieser Abgrenzung ist sowohl auf Seiten des Musikhörers als auch des Nachbarn auf die Person eines vernünftigen Mitbewohners abzustellen. Der Wunsch auf originalgetreuen Musikempfang, der einem Konzerterlebnis nahe kommt, ist ebenso wenig ausschlaggebend, wie eine besondere Empfindlichkeit oder Musikfeindlichkeit auf der anderen Seite."

Weitere Informationen finden Sie in der Mieterbund-Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung", die Sie bei allen örtlichen Mietervereinen kaufen oder direkt unter www.mieterbund.de bestellen können.